生产管理：IE实战方法精解

商业地产基础培训课件2010.11商业基本概念及分类商业建筑形体及空间设计主题商业空间营造PART1PART2PART3商业基本概念及分类商业建筑形体及空间设计主题商业空间营造PART1PART2PART3商业基本概念商业的分类商业分类业种业态分类综合店购物中心百货店大型批发店商店服装类食品类杂货类家用类超级市场平价市场专卖店集中专卖店大型专卖店专卖店药店家具展卖中心饮食店集中饮食店快餐店专营店按照选址分类市区型百货店\大型批发店集中专卖店集中餐饮店郊区型购物中心、大型批发市场、ＤＩＹ、大型专卖店观光地型购物中心、集中专卖店、集中餐饮店商业分类按照市场范围分按照消费行为分类近邻型邻里周边消费者社区型某个社区消费者区域型周边几个社区消费者城市型所在城市的大部分区域超级型客户群覆盖所在城市及周边城市物业品业态商业百货商场超市购物中心家居建材超市直销折扣商店各种类型商业街各种类型的旗舰店、专业店体验态商业娱乐、休闲类商业介于二者之间餐饮类商业分类根据现在的适用范围按照体量分类近邻型邻里周边消费者社区型某个社区消费者区域型周边几个社区消费者城市型所在城市的大部分区域超级型客户群覆盖所在城市及周边城市购物中心类生活配套类个性化发展城市活力中心节日中心观光型商业特色中心直销中心大型廉价广场廉价中心城市娱乐中心不同的商业分类是否有不同的建筑形态？商业基本概念及分类商业建筑形体及空间设计主题商业空间营造PART1PART2PART3①②③④⑤商业形体变化商业形体变化——商业和住宅、办公结合的设计要点１、首先要遵循地段的商业属性；２、要考虑到商业和环境的结合，商业建筑不能仅仅考虑建筑本身；３、考虑室外空间的商业用途；４、从经营角度考虑；５、从建筑自身形体、结构能要素考虑。商业空间设计是否对于后期运营会产生影响？主力店入口立面中庭动线五大要素商业建筑空间设计五大要素：1.商业体建筑立面表现外表重不重要？Thisorthis？建筑的立面，恰如人的外表气质，同时也构成对消费者最直观的吸引Thisorthis？新加坡乌节湾商业项目上海仲盛世界商城立面风格应当体现出一个商业体的经营内涵多种材质的运用搭配出鲜活表情色彩丰富、明快彰显商业活力个性装饰风格体现商业主题和调性商业元素国外商业案例2.日本山井奥特莱斯1.日本千叶区域商业124.新加坡克拉码头43.洛杉矶citywalk32.商业体建筑入口设计思考：为什么我们会经常看到“走出来的路”？不仅是所谓“路人的素质”更重要的是非人性化的路线设计道路设计应当符合人的行为习惯什么是人的行为习惯：弧线与捷径优秀的商业体入口设计一般也遵从这个规律通过弧线形成喇叭式（楔形）入口广场，吸纳人气思考：商业体的入口又应该放在什么位置？是中间，还是路口？传统商业观点认为：金角银边“金角”路口的位置是商业价值最高的地方，因此入口通常放在中间“银边”位置随着商业的发展和对商业认识的深入，越来越多的业内人士认为：路口“金角”是最容易吸纳和聚集人气的地方，导入客流作用对商业体的价值贡献大于商铺的价值贡献3.商业体交通动线设计客流车流货流商业动线由客流、车流、货流三条线共同构成消化循环系统呼吸循环系统血液循环系统犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却从不交错客流动线是商业体中最容易被感知的部分消费者从各个入口被吸纳进入商业体，因此外部客流的介接入是商业客流动线第一个重要部分一条清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心日本旧船厂改造的区域商业恒隆广场正大广场一条清晰主动线连接绝大部分商铺和店面环形交通路线：以公共空间(中庭)为组织的核心，各功能空间围绕核心相连。环形平面组织模式有较强的内向性和凝聚力，核心空间突出，整体性强弧形道路：过直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商业展示面和空间变化内部多条动线严重影响商业效率动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡除了平面动线上以一条清晰主动线引导客流外，在垂直方向上以斜向方式引导客流，布置在建筑中庭交通枢纽及出入口等人流密度较大，是加强顾客对建筑认知和记忆的重要场所直列式并列继续式并列连续式交叉式保证2-3层区进入的便利性垂直交通不宜过多，以避免减少消费者停留的时间选择合适的位置设置垂直交通减小对底层商铺的遮挡，保证底层商铺的昭示性连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力垂直交通组织4.商业公共空间——中庭思考：商业体为什么需要中庭？休息等候聚集商业活动中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用上海恒隆广场上海南方商城上海-海上海商业广场上海大拇指商业广场恒隆广场正大广场中庭为半开敞形式尺度较大、丰富、宏伟、开朗通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间直线型中庭空间——突出气势和尺度感优雅从容的弧形中庭中庭的形态中庭专业设计顶部注意引入自然采光引入人性化设计——休息座椅5.商业体建筑的主力店•什么是主力店•一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。•包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大人流。主力店一般面积在5000～2万平方米。另外一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。主力店品牌：主力店品牌：主力店品牌：你了解他们在商业体中的不同作用吗？•主力店位置确定第一，将最有价值的商业面积出租给经营散户，而获得更高的租金收入；第二，主力店所处的层级越高，则对经营散户的拉动作用就越大。主力店的经营就会越轻松，风险就越小发展商希望主力店经营位置离首层越远越好主力商家希望离首层越近越好，最好就定在首层博弈•多元化休闲中心：商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。•旧城改造时尚新地标：新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市上海新天地上海大宁国际70©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地作为重建项目的启动核心区域首期开发，其具有悠久的上海历史文化风貌，改建后成为创造前沿生活体验的时尚中心，由高级餐厅、酒吧、专卖店及时尚店铺组成；太平桥人工湖绿地–项目地块中央，占地4.4万平方米的绿化区，市中心罕见大型水系，提升项目整体景观价值；高尚住宅–重建主要打造内容，凭借新天地以及人工太平湖的区域价值打造成配套设施完备的大型高尚住宅项目，目前已成为上海受屈一指公寓类豪宅。企业天地-包括多幢甲级写字楼及娱乐购物中心，配合淮海路高档写字楼区域坏境打造。高尚住宅区国际学校高尚住宅区翠湖天地已建成规划中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地六星级酒店企业天地一期企业天地二期白玉兰大厦白玉兰商场百老汇剧院上海太平桥地区重建项目/规划定位购物中心古董街太平桥人工湖核心启动区图示说明：以新天地作为商业启动沿太平桥人工湖分期开发上海新天地文物旧城改造上海时尚新地标71©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有核心定位文物旧城改造上海时尚新地标目标客户境内外商务经营人士、游客和年轻时尚一族占地面积30000建筑面积57000容积率1.8项目总投资12亿元改造成本2万元/㎡拆迁安置成本6.7亿元停车位马当路地下停车库150个；太平桥公园地下停车库220个；企业天地地下停车库226个，共596个车位租金35-45元/㎡.天租售率98%建筑设计美国WOOD/ZAPATA(Boston)设计事务所新加坡日建国际设计有限公司建筑顾问上海同济大学建筑设计研究院上海新天地/产品核心定位关键字：多元化时尚高品味新天地区别于以往惯性思维的传统建筑保护项目，其更注重商业元素的利用，针对其后期商业模式的开发作产品定位：上海市中心的高档商业娱乐聚集地；保护上海传统建筑（石库门），并赋予其时尚元素；引入多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖店及时尚店铺等形成高档一体化消费娱乐场所；上海新天地72©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有历史积淀其文化底蕴重建后形成海派文化上海新天地/文化背景入口广场改建后石库门的对话经过历史的沉淀….上海新天地其前身是原为旧石库门里弄区域，建于20世建纪20－30年代，作为上海近代文明的象征，其采用传统江南民居空间特征单元，按西方联排住宅的方式进行布局，具有中西合璧的色彩；而上海新天地紧邻中共一大会址，因此部分为优秀历史建筑，而石库门因年久老化失修，屋基下沉，底层潮湿，木结构不同程度腐朽，街坊原居民约2800户，逾8000人，经过重建，传统里弄与现代建筑融为一体，创造出集历史、文化、旅游、商业、娱乐等为一体等特色街区的改造之路，结合上海的文化氛围形成海派文化。建筑特色红墙保留上海新天地73©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/规划设计理念「传统与现代结合的设计」理念打造旧城开发核心启动区域南里现代购物中心北里石库门建筑与现代商业结合上海新天地以「传统与现代结合」为设计理念，用现代技术保留了建于20世纪初期的石库门旧建筑为主的南里与现代新建建筑为主的北里：新天地北里由多幢石库门建筑改造而成，并结合部分现代建筑、装潢和设备，化身为多家高级消费场所及酒吧与餐厅，以各国风情为主充分展现新天地的国际元素；新天地南里以大型购物娱乐休闲中心为标志性现代风格建筑，进驻各类特色的商户，并以高档酒店式公寓结合餐饮设计，为本地和外地的消费者及旅游人士提供了一个多元化、高品味的娱乐地带。新天地北里新天地南里上海新天地74©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/建筑设计旧城改造保护建筑重建南里新建购物中心北里中心广场保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑图示说明：石库门标志保留改造后石库门石库门阳台石库门建筑雕饰新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例：•由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地；•按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；上海新天地酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地75©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/业态分布业态租户数租户比例典型租户餐饮/酒吧4354%上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅服饰专卖56%五色土服饰/COCOON茶药/甜品68%尧阳茶行/上海宝诗工艺品/家居用品1519%藏博堂/琼耳唯品服务79%华尔街英语/新天地邮政所娱乐休闲34%亚历山大会馆/UME新天地国际影城总计79100%/酒店式公寓服饰/餐饮/电影院购物中心/服饰餐饮高科技产品/办公中共一大会址新天地主要以北里餐饮、酒吧作为核心启动区域，租户比例达到50%以上，目标客户为外籍人士以及上海小资白领人群；南里主要以工艺品文化区域与现代购物中心服饰专卖为主；工艺品文化区域广场酒吧区域上海新天地新天地商业街区上海标准里弄布局形式示意街巷入口广场景观轴线内部广场根据上海里弄改造的开放式商业街区“上海新天地”：大部分空间保留街巷空间的肌理，主要交通轴线，扩大道路尺度，并且以景观手法处理，沿主要交通轴线布置活动广场，增加场景变化的故事情趣。内部广场以居住为主的上海标准里弄布局形式：以住宅和最小化的街巷交通作为整体布局元素，缺少入口强调，主要交通的引导和公共空间的组织。上海新天地内部空间肌理广场和主要交通轴线77©2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有上海新天地/入口设计特色建筑特色标示入口设计引导人流北里入口建筑南里与北里连通入口南里东向入口南里西向入口南里广场入口主入口与外部城市取得联系,院子或以门洞或以小路与主干道相接，其中的支路与干道的组织方式便是里弄住宅的空间场所特征的总结和提升，使人们记忆中