关于房屋租赁市场存在的突出问题及对策建议

关于房屋租赁市场存在的突出问题及对策建议一、基本情况我区房屋租赁的监督管理主管部门为XX区住房和城乡建设委员会。同时，根据商事登记制度改革要求，XX局主要进行房屋租赁中介机构营业执照办理、消费投诉受理等，并通过“双随机、一公开”的方式进行监督管理。截止2022年9月，我局办理登记的企业经营范围中包含“房屋租赁”项目的共计128户。二、存在问题（一）监管盲区较大。一是由于我区地域面积较大，且缺乏专业化房屋租赁平台，部分出租方和租赁房为追求便利，仅通过一些未办理营业执照或未到房管部门备案的中介机构进行房屋租赁活动；二是部分黑中介为谋取中介费用，擅自修改房屋租赁格式合同示范文本，三是在签订合同中，通过“高进低出、长收短租”的方式套取承租方与房屋业主中间费用；三是较多个人通过QQ群、微信群、朋友圈等形式发布房屋出租广告或信息，隐蔽性较强，不利于主管部门察觉监管。（二）规范程度较低。一是部分租住双方只签订简易租赁合同，甚至仅进行口头约定，后续产生纠纷缺时相关部门乏有效依据进行处理；二是由于法律意识淡薄，存在出租方随意变更出租条件，租住方拖欠房租、改变房内设施进行二次转租等情况，侵犯租住双方权益；三是身份审核缺失，个人租住双方往往只针对租赁价格、租住时间等方面进行约定，未有效核验双方身份信息，容易产生民事纠纷甚至社会安全隐患。（三）法规完善不足。一是当前我区租赁市场管理依据仅有住房城乡建设部2010年12月1日出台的《商品房房屋租赁管理办法》，XX市仅有《XX市公共租赁房屋管理暂行办法》，缺乏市级层面针对房屋租赁市场的地方性监管法规，不能有效解决辖区租房市场存在的问题和风险；二是缺乏针对规范化租赁平台引进、建设、管理和扶持的相关政策，不利于房屋租赁市场的健康有序发展；三是出租人、承租人法律意识淡薄等原因，容易引发民事合同纠纷、治安、消防、卫生等问题。三、对策建议（一）构建联合监管体系。一是由行业主管部门牵头，以季度或年度为单位开展定期排查，切实摸清辖区房屋租赁市场中介情况并建立进出管理台账，引导从业者完善相关证照手续；二是依托乡镇街道和村社，探索建立村社日常排查，乡镇街道汇总抄告，行业主管部门集中督促整改的分级监管机制，压缩违规中介生存空间；三是依照现行法律法规，严格对租赁市场违法行为的惩处力度，形成执法威慑；四是建立房管局、公安局、市场监管局和房屋中介机构的联合监管平台，切实加强对租住双方的身份信息核查，确保社会稳定。（二）拟定地方法规。一是尽快审批立项，建议制定出台居住房屋租赁管理办法进行评估论证，在现行《商品房屋租赁管理办法》基础上，参考其他省市已出台租房管理条例，同时广泛听取住建、公安、应急管理、卫生、市场监管等部门以及房屋中介机构、市民的建议，拟定出台房屋租赁市场监管地方性法规，为后续针对性的监管提供法律依据；二是借鉴其他城市先进经验和做法，以招商引资工作为契机，制定优惠帮扶政策，积极引进优质房屋租赁服务平台运营机构，引导全区房屋租赁市场的规范化发展；三是解决实际问题。明确居住房屋租赁出租人、承租人权利义务和禁止性条款，对易发生民生纠纷的情形明确界定，对部门监管职责及违规处罚进行规定。（三）规范市场秩序。一是加强对房屋租赁备案程序、租赁合同示范文本等内容和《商品房屋租赁管理办法》等法律法规的宣传，引导租赁双方依法依规签订合同并到主管部门进行登记备案，有效维护自身权益；二是加强行业自律，定期对房屋中介机构开展约谈，督促其加强房源信息核查，并建立房屋租赁台账。同时，加强对个人信息的保护力度，严禁泄露买卖个人信息等违法行为；三是畅通维权渠道，由主管部门进一步完善投诉举报机制，打击不法侵权行为，切实维护租赁双方的合法权益。