产业地产课题研究【汇报版】20150109

本报告是严格保密的。产业地产课题研究世联策略WORLDUNIONSTRATEGY本报告是严格保密的。报告导图1.产业地产现状与前景分析2.案例研究总部基地产业综合体商务花园案例研究规律性总结3.拓展阅读产业地产概念解析产业地产历程前景产业地产发展现状产业地产限制条件产业地产商业模式本报告是严格保密的。概念解析产业地产是工业地产发展的升级和换代，是指围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营传统的工业地产开发模式问题产业地产为工业地产发展的趋势投资大回报周期长操作难度大典型的项目开发模式，难以形成综合开发效益产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的开发模式从单一的工业地产项目开发向复合型开发转型的开发模式本质是对土地资源的利用方式产业微笑曲线研发售后服务中间品模块组装营销（产业链中，附加值更多体现在微笑嘴型曲线的两端，即研发和市场，处于中间环节的制造业附加值最低。）本报告是严格保密的。发展历程发展阶段产业地产商代表阶段一企业自建园区政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。行业格局：“北有华夏联东、南有天安数码城”《2013年中国房地产百强测评研究报告》排名显示，联东U谷、天安数码城和华夏幸福基业依次位居中国产业园区产业运营商前三名。阶段二工业地产以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的欢迎。但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。上市企业华夏幸福基业、华南城、东湖高新、海泰发展阶段三产业地产现在已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，而进入2010年，新开发立项的工业园区，产品构成更加合理，运营模式多样化，且都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。形成自身商业模式联东集团、意库园区、中天万城、东方今典、北大资源集团、五矿产业园从发展历程来看，产业地产以产业为主导，产品构成及运营模式更符合地方政府期望，有利于实现产业转型和升级本报告是严格保密的。发展前景前景一：新兴产业的崛起成为产业地产的推动力量战略性新兴产业崛起，推动产业地产发展节能环保产业高效节能产业先进环保产业资源循环利用产业节能环保综合管理服务新一代信息技术产业下一代信息网络产业电子核心基础产业高端软件和新型信息技术服务生物产业新能源汽车新能源汽车整车制造新能源汽车装置、配件制造新能源汽车相关设施及服务生物科技生物制品制造产业生物工程设备制造产业生物技术应用产业生物研究与服务新能源产业核电产业风能产业太阳能产业生物质能及其他新能源产业智能电网产业新能源产业工程及研究技术服务高端装备制造产业航空装备产业卫星及应用产业轨道交通装备产业海洋工程装备产业智能制造装备产业新材料产业新型功能材料产业先进结构材料产业高性能复合材料产业前沿新材料产业新材料研究与技术服务本报告是严格保密的。发展前景前景二：政府的政策扶持力度加大，主要在于推进土地出让制度改革和加强土地的集约化利用，产业地产面临相对宽松的宏观政策环境本报告是严格保密的。发展前景前景三：市场环境催生产业地产成为下一个投资热点，国内品牌开发商也纷纷涉足，前景看好随着住宅市场调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，让房企转型势在必行。2014年下半年以来，尽管限购解除、限贷松绑、央行降息等一些列针对房地产行业的利好政策，但并未真正扭转楼市进入下半场的“低迷”局面。一些预感到传统住宅市场即将进入“寒冬”的开发商开始积极寻找“过冬”之道，迫使商业地产、产业地产等投资领域“异军突起”。新常态下，产业地产或成房企发展新“蓝海”。据悉，除传统产业地产商外，目前国内排名前20的房地产商中，有一半以上涉足于产业地产，并成立了专门的市场研发部门。据不完全统计，传统房企中包括万科、绿地、万达、富力等大开发商在内，均已涉足产业园区运营领域，抢占先机。本报告是严格保密的。报告导图1.产业地产现状与前景分析2.案例研究联东总部基地产业综合体商务花园案例研究规律性总结3.拓展阅读产业地产概念解析产业地产历程前景产业地产发展现状产业地产限制条件产业地产商业模式本报告是严格保密的。发展现状【产品形式】产业功能型物业主要包括生产类和办公类产品，同时根据园区需求配建住宅及商业配套产业功能型物业生产类办公类标准厂房定制厂房独栋写字楼高层办公楼中试研发楼生活功能型物业居住类商业类住宅社区酒店、公寓员工宿舍综合会所底商、集中商业低层独栋高层办公厂房住宅社区员工宿舍综合会所底层商业本报告是严格保密的。发展现状【产品打造】区别于传统工业地产的厂房堆砌，产业地产产品打造更趋向于个性化和生态化太阳镁业循环经济工业园八里街工业园区传统工业地产以各类型厂房为主，形式单一，整体形象较差；业态单一，居住商务配套稀缺，入夜即为“死城”；产业类型偏重工业，污染较严重，园区绿化一般，位处城市偏远地区。产业地产从单一的工业厂房和物流基地的开发，向研发、办公、展示用房等产品类型升级。涵盖研发办公、住宅、商业等多种产品类型，整体形象提升，实现多方促进共赢局面；园区为员工提供办公、生活及商务环境，园区人气提升；优化居住氛围及商务环境，拒绝化工及重污染类型产业，提高增体绿化率，设计上保障景观价值最大化；建筑设计更具个性化，体现节能低碳环保理念。天安数码城非中心·商务花园本报告是严格保密的。发展现状【开发主体】目前还是以政府为主导，本次研究以市场方向为主，将重点探讨企业为主导的产业地产开发模式产业园区开发模式主体企业引导模式产业地产商模式综合运作模式以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。是目前我国最常见的产业地产开发模式。代表企业：华夏幸福基业在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。代表企业：中兴、海尔地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。代表企业：招商、万通、绿地、富力、合生创展等产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。代表企业：天安数码城、联东U谷本报告是严格保密的。发展现状【盈利模式】产业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的是项目出租和出售收益产业地产盈利模式非市场主流模式市场主流模式未来市场主流模式以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业产业地产投资开发商。通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通过与工业企业联合，按需定制地产开发模式获利开发主体获得工业用地后，确定主题并进行项目包装与宣传，通过与确定主题产业的企业联合，按需定制开发产业地产，实现低风险收益。产业地产REITS对于产业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。（eg:快鹿产业港产权式REITs)本报告是严格保密的。限制条件【限制一】前期投入较大，回收周期较长【限制二】交易税费用较高，目标购买群体限制大【限制三】开发难度较大，对开发商要求较高产业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，对开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。产业地产资金占用周期较长，投资回收期则有的长达十几年，大于住宅地产与商业地产，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业用地各项交易税费较高，包括土地增值税、营业税、企业所得税、印花税、契税等，且需要按照国家明确规定进行转让，不可随便交易，限制条件较多。目标购买群体主要来自同区域企业及产业链上下游企业，具有一定的限制性，受区域产业环境影响较大。生产型项目是产业地产的‘钢筋铁骨’，缺少支柱产业的支撑，产业地产将是无本之木。近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。开发商除了需要专业化的厂房、办公等硬件配套，还需为投资者搭建综合服务平台，提供各种专业化咨询服务，提升软实力。帮助投资者解决审批手续、融资渠道等问题。此外，产业地产的规划设计须与招商引资同步，根据市场需求因地制宜地来进行业态的调研与定位。对开发商的招商运营能力要求较高。本报告是严格保密的。商业模式借鉴先进产业园商业模式，产业地产商业模式主要包括开发主体、主题设计、规划设计、一二级联动、开发进程把控及风险控制六个要点产业地产的商业模式通过统筹组织区域内的经济活动（产业、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，并使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式。产业地产商业模式要点1.开发主体主导方利益相关方及其影响4.一二级联动一二级开发参与程度参与方式参与时机2.主题设计战略定位产业定位3.规划设计用地配比功能分区产业招商6.风险控制市场风险协议风险政策风险5.开发进程把控开发次序关键节点本报告是严格保密的。报告导图1.产业地产现状与前景分析2.案例研究总部基地产业综合体商务花园案例研究规律性总结3.拓展阅读本报告是严格保密的。总部基地总部基地就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系特征设立于一、二线城市的开发区或产业新区。重点支持区域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济。产业综合体为中小、微型企业提供一种载体，它不仅提供了企业的发展空间，通过企业的聚集效应为企业提供了金融、投资、律师、知识产权、实验平台、产学研服务。公寓、商业标准厂房研发中试楼定制厂房低密度总部吸引企业总部聚集体现尊贵感、独立感促进企业相互学习创新平台总部基地吸引研发型企业吸引高新技术企业主要提供展示、交流、商务和公共服务提供品质化的商务生活设施注重产品功能性和空间灵活性满足各类高端企业生产需要吸纳区域主导型企业。提供个性化产品，满足客户独特需要吸引对厂房有特定要求大型高科技型企业产品类别本报告是严格保密的。总部基地总部基地产品形态主要有标准厂房、中试研发、总部办公，满足不同企业办公及生产需求项目名称标准厂房中试研发总部办公面积范围（㎡）主力户型（㎡）面积范围（㎡）主力户型（㎡）面积范围（㎡）主力户型（㎡）北京永乐产业园1500-56001500-1800————————北京金桥产业园500-30001000-1800————1200-30001200-1500天津北方耀谷300-100001000-1500————————上海嘉定产业中心13