康养小镇D层设计操盘运营-180页

壹方城文化产业研究院 康养小镇顶层设计操盘运营 美国第一健康养生基地图森峡谷农场解读 壹方城文化产业研究院提问：剥洋葱，还是削苹果？ 剥洋葱模式 削苹果模式  看清是好苹果还是烂苹果，一刀一刀削，一片一片落，昀后吃个又白又甜 带着期待和幻想，一层一层剥，一层一层都是辣, 昀后了无可得 壹方城文化产业研究院4 1 2 康养大视野：从末端到源头 养老+医疗：房企误入大健康 康养小镇：操盘的十个陷阱 图森峡谷农场：八大制胜之道 3 目录 5 健康+地产：三个商业模式 壹方城文化产业研究院• 2015年中国有2.2亿60周岁以上的老年人，2017年65岁以上老年人口达到15831万人，占比飙升至11.4%。80岁以上高龄老人达2400万，失能老人近4000万，老年痴呆患者目前已有1000万 • 中国75%的人“亚健康”，全国18岁及以上成人超重率为30.1%，肥胖率为11.9% • 慢病患者人群已超过2﹒6亿，占20%以上，高血压1﹒7亿，高血脂1亿，糖尿病1﹒13亿，脂肪肝1﹒2亿. 慢病患病率已达53%，由慢性疾病导致的死亡占总死亡数的85%，慢性疾病的经济负担占总疾病的70% • 心脑血管患者年死亡350万人，占总死亡人数的41%，年治疗费用达3000亿元 • 脑卒中每年新发病200万，每年相关治疗费用超过400亿 • 糖尿病每天新增病例1.5万人，每小时增加600人，每分钟增加10人 • 2012年中国癌症发病占世界的一半，每年新发癌症病例312万，因癌死亡超200万 • 2014年医疗卫生费用财政支出突破了1万亿 • 中国医疗服务费用增长超过了人均收入的增长，过去5年城市居民平均年收入水平增长8﹒9%，医疗卫生支出增长13﹒5% • 2017年中国卫生总费用占GDP的6.24%，预计到2020年将达到6.65% • 2013年养老金缺口达18﹒3万亿，预测2033年达到68﹒7万亿 人民需要大健康 壹方城文化产业研究院• 中国大健康产业的规模近3万亿元，2020年将超过8万亿元  • 2017年全球健康旅游产业规模约为 6785亿美元 • 近5年，全球健康旅游增长率为9.9%,是世界旅游业增速的两倍 • 2016 年生物医疗市场2020 亿美元，2022 年预计3260 亿美元 • 2015年全球美容整形市场规模达到392 亿美元 • 2016年健康体检市场规模1160 亿元，2021年预计2400亿以上  • 2015年精准医疗市场规模390亿美元，2023年达到877亿美元 • 中国保健养生市场15000亿元，城市常住居民年均花费2000元 • 预计到2020年，中医药健康旅游收入将达到3000亿元 • 2015年全国林业旅游人次已超过20亿人次 • 2017年出境医疗旅游的人数超过80万 • 2016年中国养老床位数730万张，每千老年人口床位数仅33.8张 • 康复医学床位数占总床位数比重仅为1.8%  • 中国仅有322家康复医院，600多城市中多半没有康复专科医院 • 2016年老年人存款余额超过17万亿元，人均存款将近8万元 •  2020年老年人退休金总额将超7万亿元  • 当前每年为老年人康养生活提供的产品在5000亿~7000亿元 • 2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元 • 预计2021年医养结合市场规模将达到11603亿元 大健康，大市场 壹方城文化产业研究院慢病患者超过2﹒6亿 新发癌症病例312万人 生物医疗市场2020 亿美元 老年人存款17万亿元 医养结合11603亿元 养老床位数仅730万张 失能老人4000万 老年痴呆患者1000万 精准医疗市场390亿美元 高龄老人2400万 65岁以上老人15831万 心脑血管3000亿元 脑卒中 400亿元 保健养生市场15000亿元 康复医院仅有322家 出境医疗旅游人数80万 健康体检市场1160 亿元 老年人退休金7万亿元  老年康养产品6000亿元 健康旅游产业 6785亿美元 大健康≈养老+医疗？ 养⽼老医疗︖壹方城文化产业研究院房企挺进大健康≈养老+医疗 壹方城文化产业研究院目前大量投资集中在医疗地产开发和医院投资运营，非诊疗业务地产商参与很少 房企挺进大健康≈养老+医疗 壹方城文化产业研究院万科集团在养老业务方面已经布局了15 个城市，170个养老项目中带床位项目约50个，无床位的日照/居家服务中心约120个，无床位的大部分集中在浙苏两省。 恒大健康养老瞄准活力老人，立100亿营收的军令状。恒大还在西安、三亚、海花岛、郑州、扬中、长株潭、云台等地布局了共8个“养生谷”。2018年要陆续新拓展9个项目，恒大健康会员及其各项收入目标100亿元。未来5年还将落地30个以上的养生谷项目。 保利规划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。 房企挺进大健康≈养老+医疗 壹方城文化产业研究院“万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，试错阶段可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。我退休前，一定要把养老业务做好再离开!” “风险和收益严重不匹配的业务必须要调整，比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故、 政治上的负面事件等，一旦发生，我们业务只有关门。” 郁亮这一年半…… VS 2017年3月 2018年9月 看来“做地产的思维和习惯”很难突破！ 壹方城文化产业研究院4 1 2 康养大视野：从末端到源头 养老+医疗：房企误入大健康 康养小镇：操盘的十个陷阱 图森峡谷农场：八大制胜之道 3 目录 5 健康+地产：三个商业模式 壹方城文化产业研究院两种业务的经营理念、管理文化、考核机制是不一样的 从亿元生意到一元生意该怎么转变，业者面临巨大挑战！ 一个以庞大的物业资产转换产生收益为核心的管理架构 一个以涓涓细流的现金流而且是逐步产生效益的体系 地产 康养 VS 地产VS康养：从亿元生意到一元生意 壹方城文化产业研究院盈利陷阱 整体市场来看，空置率普遍较高，在35%-45%之间。一般养老院入住率要达到75%-85%才能盈亏平衡。养老市场还未培养成熟的消费观念。 万科随园嘉树虽然一期销售业绩称心如意，却因为入住率过低和客群与初期设想差距过大，而失去运营基础被内部紧急叫停。 从人口结构上看， 1958-1968年出生人口将是未来养老行业的金矿， 养老小镇现在的难题在于：有钱的还没老，老了的没有钱！ 壹方城文化产业研究院护理型老人需要照顾，健康型老人需要幸福！ 康养项目务必分清不同群体，避免张冠李戴！ 护理型养老群体（75-85岁）占老龄总人口数约4% 老龄人口主力人群是55-75岁的较健康型养老群体 护理型 健康型 客群陷阱 55岁以下广大的中青少美群体 乐享型 壹方城文化产业研究院文化陷阱  中国人崇尚家庭文化，养儿是用来防老的，如果“无端”被送到养老院，儿女会被人说成“不孝”。 面对终极问题，中国人重生怕死，打着打着麻将突然发现有一天“三缺一”了，那场景挺郁闷的。 家庭文化 厚生文化 壹方城文化产业研究院盂县大汖温泉- 6亿元县城豪华温泉 在一个人口30万的农业型县级市，投资6亿元建造大型温泉项目，北京价格，军事化服务。这样不顾具体客源容量，盲目上马的项目，如何可以赚钱? 定位陷阱 壹方城文化产业研究院选址陷阱  一家养老机构的客源，绝大部分来来自于周边区域。按车程计算，半小时交通圈为基础消费群；一小时交通圈为争取消费群；三小时交通圈为机会消费群。 风景秀丽不如生活便利 壹方城文化产业研究院成本陷阱 全流程的成本风险 设计成本 采购成本 情绪成本 维保成本 壹方城文化产业研究院医养陷阱  资质审批难  审批涉及到民政、卫计等多个部门，常因部门沟通不畅及审批流程不清等问题拖延审批周期 医保资格获得难 社区内设医疗机构能否走医保，对于这些机构的生存与发展还是至关重要的。 医疗输血难 投入医疗设备和医疗人员负担重，医疗团队进驻养老机构，其所获得的医疗收入，经常不够支付团队的工资 医疗人才配备难 靠医疗机构往养老机构输出人才和服务不容易，好的医疗机构，医疗人才本身就紧张，就算签约，大多数也是形式上的 壹方城文化产业研究院社区陷阱  北京某社区养老机构，人气昀旺，收入昀高的养老服务是几块钱一次的理发服务，这个是政府定的价钱，生意也确实不错，是该机构昀繁忙的服务，结果是一个月的收入，还不够支付理发师的工资。 壹方城文化产业研究院服务陷阱  有企业开办“老年人的迪士尼乐园”，里面有KTV、美容、按摩、购物，免费开放的3个月试营业期间，每天门庭若市。  企业向老年人调查“觉得这样的地方收多少钱合适?”有人说50元，有人说30元我就来，结果，自收费始，门可罗雀。 壹方城文化产业研究院建设导向还是运营导向，从根上决定了项目的成败！ 拿地、融资、总包、规划师、设计师，施工方、材料供应方、营销代理、快速销售 盈利模式、业态招商、团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关 建设导向 运营导向 VS 运营陷阱 壹方城文化产业研究院小  结 如果您面临以下问题，请冷静： 盈利模式上想快速变现 细分客户上选了护理型    文化氛围上暗示“送走” 项目定位上盲目高大上 项目选址上远离城市圈 成本管理上跑冒滴漏偷 医养结合上自我造血难 社区养老上合理定价难 服务组合上体验收费难 运营管理上得了建设病 壹方城文化产业研究院4 1 2 康养大视野：从末端到源头 养老+医疗：房企误入大健康 康养小镇：操盘的十个陷阱 图森峡谷农场：八大制胜之道 3 目录 5 健康+地产：三个商业模式 壹方城文化产业研究院美国心脏协会有一个比喻：如今的医生都聚集在一条泛滥成灾的河流下游，拿着大量经费研究打捞落水者的先进工具，苦练打捞落水者的本领。结果，一大半落水者都死了，捞上来的也是奄奄一息。更糟糕的是，落水者与日俱增，越捞越多。事实上，与其在下游打捞落水者，不如到上游筑牢堤坝，让河水不再泛滥。 康养大视野：从末端治理到源头治理 医生队伍越来越庞大，病人却越来越多，这是医生的悲哀，医学的失败！ 变“末端治理”为“源头治理”，预防与治疗并重，健康产业，大有可为！ 壹方城文化产业研究院美国医疗比重仅为33%，我国医疗比重高达95%，我国产业细分严重失衡 小镇业者往往将“医疗“作为核心驱动，而忽视健康管理等其他业务机会 摆脱医疗重负，拥抱健康管理 其他5%壹方城文化产业研究院大医疗 大养生 以“病”为对象，以“医”为手段的医疗医药产业 以“康”为目标，以“养”为手段的养生养老产业 消灭疾病 病-医恶性循环× 促进健康 康-养良性循环√ 医养结合 打断病医循环，促进康养融合 构建健康全龄化战略，实现积极老龄化目标 壹方城文化产业研究院0—10岁：被迫学习各项课外技能只为面子和考级 10—20岁：死啃如山的书籍，应付如海的考试 20—30岁：到处投简历，着急找不到工作 30—40岁：成为房奴和车奴 40—50岁：为孩子的未来操心，省吃俭用，努力存钱 50—60岁：有了自己的生活，又开始担忧退休后怎么办 50—60岁：有了自己的生活，又开始担忧退休后咋办 60—70岁：花大部