龙湖地产七巧板运营体系-31页

龙湖标杆研究成果1龙湖运营管理体系投资论证设定项目基准项目指标集团运营体系投资论证及收益跟踪土地投资分析结果、项目启动阶段结果方案设计成果验收、初步设计成果演算施工准备阶段成果、营销阶段成果交房阶段成果、后续阶段成果PMO预算决策会、PMO项目启动会阶段成果审查会、PMO关键决策会半年年度总结会、PMO月度运营会、项目周例会集团关键节点计划管理公司一二三级计划管理个人计划管理目标成本、动态成本的跟踪及控制预算制定、滚动资金计划控制知识积累、管理及分享实现预定收益指标科学决策降低科学决策降低科学决策降低科学决策降低投资风险投资风险投资风险投资风险项项项项目收益控制目收益控制目收益控制目收益控制降低项目运营风险提升项目运营质量职责明确提高决策效率提高项目运营效率成本控制成本敏感分析头寸保证防范风险提高资金运营效率知识积累及共享投资决策及收益跟踪体系阶段性成果管理体系运营决策体系进度计划管理成本管理体系资金预算管理知识管理体系1234567龙湖标杆研究成果2投资决策及收益跟踪体系1阶段性成果管理体系2运营决策体系3运营篇：运营篇：运营篇：运营篇：进度计划管理体系4成本管理体系5资金预算管理体系6知识管理体系7龙湖标杆研究成果3投资决策流程，从土地储备计划制定伊始，联合土地、市场、研发、工程、采购部等职能条线，上报董事会批准，经过审核方能拿地三年土地储备计划土地信息收集发展部市场调研及定位营销部项目预案研发部项目计划工程部成本估算造价采购部投资测算模型——投资分析专员完成上会资料上会资料初审是否通过上会资料批准及上报上会资料复审是否通过投资论证及决策通过否决修改后重报签订土地合同参与投标/拍卖/签订土地意向书是否是否龙湖标杆研究成果4投资分析模型—从项目立案到收集资料到后续开发过程中，对可能出现的问题点提前预估，预设解决方案项目回款计划项目销售计划全项目建设计划项目融资计划项目收益评价指标项目资金来源及运用表项目敏感性分析项目开发分期留存资产租赁计算项目税费计算及支付计划项目付款计划项目成本测算项目基础资料项目预案龙湖标杆研究成果5投资评价指标龙湖标杆研究成果6收益跟踪，每月均对项目收益进行测算，力求提高资金运用效率，使集团明白资金流向，为后续资金注入提供依据成本回顾报告销售及回款报告进度计划报告资金计划及总结全景模型每月动态更新项目基准收益小于上月指标小于年度预算指标小于上会指标地区公司解释原因并提出改进措施地区公司提交书面报告提请投委会重新审查对比对比对比对比龙湖标杆研究成果7投资决策及收益跟踪体系1阶段性成果管理体系2运营决策体系3运营篇：运营篇：运营篇：运营篇：进度计划管理体系4成本管理体系5资金预算管理体系6知识管理体系7龙湖标杆研究成果8阶段成果管理的意义运营质量评价对项目各阶段性的完成质量,由地区公司PMO成员、项目团队、下游相关人员进行评价阶段完成标志明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号运营资料积累项目运营知识的积累和共享龙湖标杆研究成果9阶段成果管理流程龙湖标杆研究成果10开发过程形成38383838个项目阶段性成果和6666个例外性阶段性成果开发开发开发开发阶阶阶阶段段段段相相相相关部门关部门关部门关部门1111、土地投、土地投、土地投、土地投资分析阶资分析阶资分析阶资分析阶段段段段2222、项目启动、项目启动、项目启动、项目启动阶段阶段阶段阶段3333、方案设计成果、方案设计成果、方案设计成果、方案设计成果验算与初设指导验算与初设指导验算与初设指导验算与初设指导4444、初步设计成果、初步设计成果、初步设计成果、初步设计成果验算与实施指导验算与实施指导验算与实施指导验算与实施指导5555、施工准、施工准、施工准、施工准备阶段备阶段备阶段备阶段6666、营销阶段、营销阶段、营销阶段、营销阶段7777、交房阶段、交房阶段、交房阶段、交房阶段8888、后续阶、后续阶、后续阶、后续阶段段段段PMOPMOPMOPMO召召召召集人计划集人计划集人计划集人计划部部部部3333、投资分析、投资分析、投资分析、投资分析报告（土地）报告（土地）报告（土地）报告（土地）8888、投资分析报告、投资分析报告、投资分析报告、投资分析报告（启动）（启动）（启动）（启动）16161616、投资验算及分析报、投资验算及分析报、投资验算及分析报、投资验算及分析报告告告告23232323、投资验算及分析报、投资验算及分析报、投资验算及分析报、投资验算及分析报告（初设）告（初设）告（初设）告（初设）22224444、项目目标成本、项目目标成本、项目目标成本、项目目标成本22225555、项目销售指标、项目销售指标、项目销售指标、项目销售指标项目月度投资收益分析简报项目月度投资收益分析简报项目月度投资收益分析简报项目月度投资收益分析简报项目负责项目负责项目负责项目负责人人人人7777、项目以二级进、项目以二级进、项目以二级进、项目以二级进度计划度计划度计划度计划项目月度计划运营简报项目月度计划运营简报项目月度计划运营简报项目月度计划运营简报38383838、项目后评、项目后评、项目后评、项目后评估报告估报告估报告估报告研发研发研发研发2222、项目预案、项目预案、项目预案、项目预案9999、方案计划任务、方案计划任务、方案计划任务、方案计划任务书书书书11110000、景观方案设计、景观方案设计、景观方案设计、景观方案设计任务书任务书任务书任务书11111111、精装房定位、、精装房定位、、精装房定位、、精装房定位、限价以及建设实施限价以及建设实施限价以及建设实施限价以及建设实施方案方案方案方案12121212、方案设、方案设、方案设、方案设计计计计17171717、初步设、初步设、初步设、初步设计任务书计任务书计任务书计任务书20202020、初步设计成、初步设计成、初步设计成、初步设计成果果果果22221111景观初步设计景观初步设计景观初步设计景观初步设计成果成果成果成果22222222、精装房方案、精装房方案、精装房方案、精装房方案设计任务书设计任务书设计任务书设计任务书施工图设计成果施工图设计成果施工图设计成果施工图设计成果33330000、精装房方案设计、精装房方案设计、精装房方案设计、精装房方案设计成果成果成果成果过程设计变更、现场指导、材料选过程设计变更、现场指导、材料选过程设计变更、现场指导、材料选过程设计变更、现场指导、材料选样等样等样等样等精精精精装房初步设计及施工图设计成果装房初步设计及施工图设计成果装房初步设计及施工图设计成果装房初步设计及施工图设计成果13131313、景观方、景观方、景观方、景观方案设计案设计案设计案设计18181818、景观初、景观初、景观初、景观初步设计任务步设计任务步设计任务步设计任务书书书书14141414、精装房设计是参与、精装房设计是参与、精装房设计是参与、精装房设计是参与户型研讨及其他专业指户型研讨及其他专业指户型研讨及其他专业指户型研讨及其他专业指导性意见导性意见导性意见导性意见营销营销营销营销1111、项目战略、项目战略、项目战略、项目战略定位、市场假定位、市场假定位、市场假定位、市场假设及客户定位设及客户定位设及客户定位设及客户定位报告报告报告报告6666、售楼处、样板、售楼处、样板、售楼处、样板、售楼处、样板房计划及预算房计划及预算房计划及预算房计划及预算4444、项目定位、客、项目定位、客、项目定位、客、项目定位、客户定位、市场预测户定位、市场预测户定位、市场预测户定位、市场预测及销售假设及销售假设及销售假设及销售假设市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会审及市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会审及市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会审及市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会审及交底纪要交底纪要交底纪要交底纪要销销销销售指标分解售指标分解售指标分解售指标分解31313131、项目营销策、项目营销策、项目营销策、项目营销策略方案略方案略方案略方案33332222、售房合同配、售房合同配、售房合同配、售房合同配置标准置标准置标准置标准33333333、售房合同附、售房合同附、售房合同附、售房合同附图图图图33334444、价格表及付、价格表及付、价格表及付、价格表及付款方式款方式款方式款方式35353535、交房方案、交房方案、交房方案、交房方案造价造价造价造价5555、成本敏感分析、、成本敏感分析、、成本敏感分析、、成本敏感分析、价值分配及成本预价值分配及成本预价值分配及成本预价值分配及成本预设方案设方案设方案设方案15151515、成本测算及验算报、成本测算及验算报、成本测算及验算报、成本测算及验算报告告告告19191919、项目成本分、项目成本分、项目成本分、项目成本分析报告析报告析报告析报告29292929、招投标、计价方、招投标、计价方、招投标、计价方、招投标、计价方案、合约规划案、合约规划案、合约规划案、合约规划成本系统动态跟踪报告成本系统动态跟踪报告成本系统动态跟踪报告成本系统动态跟踪报告工程工程工程工程设计成果会审及交底纪要设计成果会审及交底纪要设计成果会审及交底纪要设计成果会审及交底纪要26262626、项目管理大纲、项目管理大纲、项目管理大纲、项目管理大纲22227777、三通一平实施方、三通一平实施方、三通一平实施方、三通一平实施方案案案案22227777、施工、监理单位、施工、监理单位、施工、监理单位、施工、监理单位筛选及评估报告筛选及评估报告筛选及评估报告筛选及评估报告施工管理施工管理施工管理施工管理其他其他其他其他36363636、资产管理方案、资产管理方案、资产管理方案、资产管理方案33337777、商业移交方案、商业移交方案、商业移交方案、商业移交方案龙湖标杆研究成果11阶段性成果的闭环管理成果模板定义成果跟踪成果审批龙湖标杆研究成果12投资决策及收益跟踪体系1阶段性成果管理体系2运营决策体系3运营篇：运营篇：运营篇：运营篇：进度计划管理体系4成本管理体系5资金预算管理体系6知识管理体系7龙湖标杆研究成果13PMO体系—“强组织、弱项目”，实现集团与地区公司有效互动地区公司负责人PMO负责人PMO召集人计划运营专员知识专员投资分析专员发展职能负责人研发职能负责人造价职能负责人工程职能负责人营销职能负责人计财职能负责人人力资源职能负责人物管/商业运营职能负责人从管理层面看，PMO系统实现集团对各地项目的有效监控从运作层面看，PMO系统大幅提高项目运作的效率和各方协调性龙湖标杆研究成果14预案决策及项目启动均需反复审视及推演，设立关键节点，明确职责与权限，各部门集中力量统一攻关�就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；�找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平；�对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量做出承诺；预案决策会�在项目获得后对项目进行审视、推演；�对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理；�向项目负责人及项目职能负责人交底；�进一步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹配。项目启动会龙湖标杆研究成果15规范会议管理，形成流程化体系,,,,分为非运营的例行会议及拿地投资项目运行的决策会议地区公司会议管理体系运营会议体系非运营会议体系PMO预案决策会拿地前PMO项目启动会拿地后15日内阶段成果审查会项目阶段成果审查PMO关键决策会根据需要半年年度总结会6月15日或12月15日PMO月度运营会每月头三个工作日项目周例会每周五办公周例会每周一季度综合指标回顾会每季结束后15日内跨部门研讨会根据需要高层座谈会每季或不定期半年年度总结会半年年度总结会年度龙湖标杆研究成果16会议管理规范，各项工作有明确要求且必须严格执行区域公司办公周例会区域公司办公周例会区域公司办公周例会区域公司办公周例会----示例示例示例示例会议目的1111、着眼于组织发展、企