保利工程管理及其要点

POLYREALESTATE2014项目工程管理及其要点工程管理中心——赵斌斌第一部分：项目工程管理内容关键词：管理内容从工程管理的角度，对工程管理的日常工作内容，管理涉及的不同层级进行阐述。项目工程管理内容一、制定项目管理目标：安全管理目标——国家标准（JGJ59—2011）、企业标准；工期进度目标——企业标准、项目资金效益；工程质量目标——国家及行业标准、企业标准；成本控制目标——立项成本、合同；文明施工目标——行业标准、地区标准、企业标准。项目工程管理内容二、项目工程管理主要工作：项目工程管理应围绕上述目标开展以下工作项目工程管理质量控制工期控制成本控制重要材料控制设计文件管理安全管理合同管理资料管理组织协调竣工验收项目交付、归档、后评项目工程管理内容三、项目管理工作流程：1、招标工作程序前期准备工作编制招标文件投标人编制、报送资质资格审核现场考察、标前答疑开标定标发出中标通知签订合同招标图纸及技术参数提供的及时性、全面性往往决定了招标的速度及质量答疑作为具有等同合同条款效力一部分，工程人员应根据工程特点完善招标内容定标后工程管理人员应第一时间签订正式合同，避免因合同手续问题造成现场进度延误项目工程管理内容三、项目管理工作流程：2、监理管理程序（1）抓好“带头大哥”；（2）红线内的主要管理者；（3）同一战线、统一战壕；（4）提要求，没有不好的监理，只有不到位的甲方。项目工程管理内容三、项目管理工作流程：3、质量管理程序公司质量管理方针：方案先行、样板先行、技术交底、工序验收、成品保护。备注：各司其职，统一标准；产品质量最终的关注点应落实到“客户满意度”上，施工质量：是指以满足舒适的居住条件为基本前提，不因渗漏、开裂等质量问题影响正常的日常生活。施工品质：观感、品质。以良好的施工质量为基础，通过优良的品质达到提升客户满意度的目的。项目工程管理内容三、项目管理工作流程：4、进度管理程序进度管理方法：计划前置、倒排工期、流水作业、动态跟踪、后勤服务。项目工程管理内容三、项目管理工作流程：5、成本控制程序成本管理思路：管好源头、控制签证、严把付款。合同是管理依据，付款是管理手段项目工程管理内容三、项目管理工作流程：6、重要材料控制材料进场前提出材料使用计划、村质试验报告专业监理工程师审查报告批准报告、同意材料进场监理工程师发现疑问则承包单位重新检验专业监理工程师再次审查不批准承包单位使用，指令并监督不合格材料运出现场申报是再报否工程材料的品质是确保工程质量的基本因素，应重点关注材料样板与现场材料的一致性。项目工程管理内容三、项目管理工作流程：7、设计文件管理设计变更的主要来源：（1）图纸本身的要求；（2）销售对产品的要求；（3）工程对质量的要求。备注：涉及工程质量的设计变更，应尽量做到“事前控制”，通过图纸会审、施工样板、技术交底等方式前置。项目工程管理内容三、项目管理工作流程：8、隐蔽工程验收程序（1）自检→抽检每一分项隐蔽工程完成后施工单位必须填报工程报验单，附隐蔽工程验收单、施工单位自检评定表，监理验收记录。（2）验收前进行隐蔽工序的施工样板及交底，避免验收过程中由于出现验收标准不统一而造成的返工。（3）隐蔽验收不合格严禁进入下一道工序。备注：隐蔽验收过程中公司要求对验收内容进行影像留底。项目工程管理内容三、项目管理工作流程：9、竣工验收程序竣工验收备案并不代表“真正的验收合格”：（1）验收、移交查验过程中的问题均已整改完成；（2）交付的产品满足安全及使用要求。分部、子分部、分项、隐蔽验收的要求，建议严格按照各省质量统表验收广东省质量统表现浇混凝土结构观量及尺寸偏差检验批第二部分：项目开发流程关键词：管理流程围绕以普通项目的工程建设流程为主线，阐述项目开发流程。项目管理流程一、编制《项目策划书》：项目的工程开工前应立即着手编写《工程项目管理策划书》，策划书中应包含以下内容：*项目概况*文件管理*项目管理架构及职责*会议制度*项目前期协调与管理*现场文明管理*项目计划管理*现场安全管理*项目采购管理*紧急事件处理程序（应急预案）*供方管理*项目管理考核办法（含进度、质量、安全）*项目质量管理*项目开发难、重点及解决方案*项目现场成本管理*项目竣工验收及移交*项目风险管理项目管理策划书项目管理流程二、项目开发流程1、±0.00以下阶段场地接收→场地围蔽→土方平整→（地基处理）→基坑支护→地基基础→地下室结构→±0.002、主体阶段销售展示→结构封顶→砌筑抹灰→外墙装饰→水电安装→室内装修→市政、园林3、竣工交楼阶段工程完工→竣工验收→移交物业→集中交楼→维修整改→项目后评项目开发主线项目部工作开发部工作预算部工作其他工作技术部工作项目开发主线项目部工作开发部工作预算部工作其他工作技术部工作项目开发主线项目部工作开发部工作预算部工作其他工作技术部工作第三部分：项目管理关键节点关键词：关键节点选取项目建设过程中房地产工程管理的着重点展开叙述项目管理关键节点一、项目关键节点1、取得商品房预售许可证——“盖楼就是为了卖楼”商品房预售许可申请表--主管部门制式表营业执照--需要原件房地产开发企业资质证书--需要原件工程规划许可证--需要原件土地使用权证书--需要原件施工许可证--需要原件建设工程投资达到30%以上或主体三分之二以上（咨询当地主管部门）商品房预售方案--需要一房一价备案预售款监管协议及专用帐户开户证明土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书施工合同及进度说明预测绘报告……………………由工程部门负责实施项目管理关键节点一、项目关键节点2、完成售楼部、样板房及展示区施工——“及时推出的样板房及良好的展示效果是项目大卖的关键”项目管理关键节点一、项目关键节点3、竣工验收备案——竣工验收及商品房交付对项目管理工作来说是一次“大考”，同时也是利润结转的依据。商品房具备交付的法律文件：“两表一书”《建筑工程竣工备案表》该文件包括：工程基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《住宅质量保证书》该文件应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围等内容。《住宅使用说明书》该文件应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。实测数据报告；其他验收文件；合同约定的证明文件。项目管理关键节点二、工作重点1、报建工作（施工许可证的办理）：一般来说，工程投资额在30万元以上且建筑面积在300平方米以上的房屋建筑工程，开工前均必须办理施工许可证。获得施工许可的法定条件：各区域、城市的递交材料要求可能不尽相同，但有八条内容为必备条件即《建筑法》第八条所要求的：（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经确定建筑施工企业；（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）建设资金已经落实；（8）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。项目管理关键节点1、报建工作（施工许可证的办理）：工作重点：首先，按照公司下达的节点计划，结合各工程的实际情况，做好报建工作的计划，由计划部及技术部（开发部）负责办理的《建设用地批准书》和《建设工程规划许可证》是施工证办理的两大法定前置条件，应做好贴身跟踪。此外，在拿到项目的规划证以及审查备案完毕的施工蓝图后，还必须先到项目地块所属辖区的质监（安监）站进行报监审批申报，并获取项目的监督号。其次，严格按照公司下达的开工时间节点，结合设计出图的进度以及前置证件和材料办理的速度统筹安排。根据项目进度需求，考虑到无证时施工单位已往往已经先行基坑支护或者基础施工，时间非常紧迫，同时设计出图又无法满足整体报建，我们可以根据项目的实际情况，采用分段报建，成熟一段申报一段。备注：法规上，包括《建筑法》和与其配套使用的《建筑工程施工许可管理办法》（建设部原71号令，后91号令修正），并没有规定一个《建设工程规划许可证》对应一个《施工许可证》。项目管理关键节点1、报建工作（施工许可证的办理）：施工许可证办理材料：施工许可证办理资料清单序号材料名称份数材料形式备注1建筑施工许可证申请表2原件进行网上申报后打印形成。2建设用地批准书或者土地使用权证1复印件（核原件）必须在有效期内3建设工程规划许可证及附件1复印件（核原件）必须在有效期内4建设单位开户银行的存款证明或银行、担保机构的担保，已缴齐相关费用的凭证。1复印件（核原件）存款证明必须由银行近两个月内出具。支付和履约担保为银行或担保公司出具的保函。缴交凭证包括6项：印花税凭证（含建设、施工单位）、工资保证金凭证、建设工程预缴劳动保险调剂金证明、新型墙体材料专项基金缴纳凭证、散装水泥专项资金凭证，广州市城市基础设施配套缴费证明书。5招标投标情况备案表或施工、监理中标通知书1网上打印完成招标的提供中标通知书，其余的需提交招标投标情况备案表6建设工程合同备案表1网上打印含施工（包括劳务分包）、监理合同备案表，按建设工程合同备案办事指南办理。7施工图设计文件审查结果（含民用建筑节能设计审查结果）备案表1复印件（核原件）包括建设工程施工图审查结果备案表和民用建筑节能设计审查结果备案表，具体按施工图设计文件审查备案（含民用建筑节能设计审查结果备案）办事指南办理。8质量、安全监督登记资料1复印件（核原件）按质量安全监督登记手续办事指南提供。已单独办理质量安全监督登记的可提供《建设工程质量安全监督登记告知书》。项目管理关键节点1、报建工作（施工许可证的办理）：窗口收案审核资料受理、分案建筑工程施工许可证审批并联部门审查建设工程质量、安全监督登记收集并联审批结果单位审批制作发证，结束归档资料不满足审核要求，退案备注：1、全国大部分地区已实施并联审批模式，采取并联审批及传统审批相结合的方式；2、并联审批相比传统审批模式虽然提高了审批的效率但同时对资料的完整性也提出了更高的要求；3、施工许可证一般在市级建设主管部门办理，一般房建项目的工程质量、安全登记在市属各区级单位办理；4、在办理施工许可证之前，如有无证施工记录应先办理无证施工处罚事宜（分为规划及建设两条线）。项目管理关键节点二、工作重点2、售楼部、样板房、展示区施工计划前置——售楼方案与计划的重要性项目实例：（1）销售目标：11月30日完成7号楼12层样板房装修施工及中心园林展示；12月25日前完成园林展示区增加部分（中央）泳池施工及开放展示；年内完成项目4、5、6、7号楼销售××亿。67548321项目管理关键节点2、售楼部、样板房、展示区施工（2）提前确定展示楼栋、楼层，园林展示区范围，销售通道等内容。样板房楼层：主体进度；外墙进度；电梯（售楼梯）安装进度；装修进场进度；园林展示区范围：施工场地布置；地下室顶板后浇带位置；展示区内主要园建、绿化施工进度；销售通道：客户通行安全；场地围蔽可行性；营销需求。67548321样板房10月底计划展示区计划样板房11月底计划展示区展示行走路线项目管理关键节点2、售楼部、样板房、展示区施工（3）“倒排计划”，制定关键节点完成时间及各节点的详细施工计划。地下室结构完成时间主体结构施工计划装修单位进场电梯到货及安装时间展示楼栋外立面施工计划园林区市政及园林施工计划施工场地及材料堆场调整计划重要部位施工详细计划主要材料采购及到场计划备注：各节点计划之间相辅相成、流水作业；提前对需要招标、材料定价、施工图纸、营销方案、总包施工场地调整等工作进行铺排。861、8月15日完成5#地下二层结构；2、9月1日完成5#地下室顶板；3、9月25日完成后浇带；4、10月25日完成泳池结构；5、11月10日完成土方回填及地下室顶板市政管线；6、12月25日完成泳池部分园林展示区。项目管理关键节点2、售楼部、样板房、展示区施工室内施工（按样板房设置在7层考虑）节点天数完成日期备注7层结构拆模（实际按完成至10层结构计）308月10日7月8