楼宇设施设备运行管理略要

浙大新宇集团杭州区域公司1楼宇设施设备运行管理略要目录第一部分屋顶1、避雷针；2、渗漏问题；3、围墙高度；4、晒衣物；5、通道门、防火门；6、标语宣传；7、水箱；8、空调外机；9、隔热层；10、关门制度；11、屋顶；12、小灵通移动设备天线；第二部分房间1、热水器2、空调（包括内外机、排水、固定）3、网络、电话4、进户箱5、房间内及阳台上各种插座、开关（线、面板）6、不安全用电7、照明、吊扇8、饮水机9、家具（床板、踏步、护栏）10、吊顶11、墙砖、地砖12、标识13、卫生间（上下水管、地漏、防水层）14、寝室电容量15、窗、门（木门、铁皮门、防盗门）16、晒衣杆17、阳台（护栏、地漏、下水）18、门锁（铜锁、球型锁、保险锁）19、广播等悬挂物20、残疾人用房、特殊用房浙大新宇集团杭州区域公司2第三部分楼道、走廊、楼梯1、疏散门2、应急灯、指示灯3、消防箱4、灭火器5、空鼓、吊顶6、报警7、开关8、标识9、过道10、墙、地、梯11、扶手12、窗户13、烟囱14、监控15、隔断16、管道17、桥架18、照明19、广播20、垃圾桶、水池21、配套房、储藏间22、晒衣架第四部分大厅1、值班室2、楼长室3、监控、红外、门禁4、通道门、疏散门5、标识6、宣传7、公共卫生间8、消防9、自修室、活动室10、垃圾间11、巡视记录12、门铃13、公示栏、宣传栏、橱窗栏14、电子显示屏、电视机15、售卖机16、开水器17、会客区域第五部分配电间浙大新宇集团杭州区域公司31、防止小动物2、卫生3、配电房配电柜上锁4、标识、标志5、照明通风6、灭火器配置7、螺丝紧固8、接地连接第六部分架空层、地下室1、标识标牌（包括免责声明、进出指示）2、排水沟/积水井3、排污泵4、照明通风5、消防设施第七部分外围生活配套1、开水房2、洗衣房3、开水炉4、电信房/网络用房5、商铺6、浴室7、垃圾房8、水泵房9、化粪池10、管道井11、水阀/管道12、照明13、广场道路（包括行车停车指向）14、垃圾箱15、灭蚊灯16、景观座椅17、红外对射/视频监控18、围墙（包括攀爬等）19、台阶/阶梯20、宣传橱窗21、横幅悬挂等22、绿化/树枝23、楼宇外立面24、员工用房浙大新宇集团杭州区域公司4第一部分屋顶基本描述：屋顶根据不同用途和结构可以分为：斜顶或无女儿墙的非上人屋顶（禁止非工作人员进入）、有护栏的可上人的上人平屋顶（人员可进入的开放屋顶，需特别关注）。一：避雷针基本描述：又名防雷针，是用来保护建筑物等避免雷击的装置。在建筑物高端安装一个金属棒，用导体与大地相连接起来，利用金属导体将雷电引入大地，从而保护建筑物免遭雷击。二、渗漏基本描述：屋顶渗漏通常是由局部损坏引起的，如瓦片、屋面混凝土板裂开或缺失，特别是刚性防水层的出现细裂缝等。对平屋顶来说，出现空鼓或裂缝的区域都有可能发生渗漏。提醒要点责任人频次（时间）检查办法屋顶是否安装有避雷针；项目负责人项目启动时避雷针是否与建筑物导体连接完好，有无锈蚀或断损；避雷针导体如为从建筑物外立面下引至大地时，有否与房屋外立面上建筑金属物或与学生活动的空间（如阳台、晒衣架、窗户）相距很近，以至于影响学生安全。维修主管每年3月中旬避雷针的高度是否符合有关规定；（一般高于最高建筑物、屋顶设备等）项目负责人项目启动时定期进行检测；专业公司委托外包浙大新宇集团杭州区域公司5注：对允许学生进入的楼顶，频次需有调整。排污（气）口子上方如果是塑料弯口盖子的，应注意不会绊脚或被踢破踢断。三、栏杆（围栏）高度基本描述：底层、多层的栏杆高度应不低于1.05米，小高层、高层栏杆高度应不低于1.1米。——在栏杆高度不到国家强制性规范情况下允许人员进出将承担很大的风险和责任。四、晾晒衣物（晒架）提醒要点责任人频次（时间）检查办法屋顶所有下水是否有积水或堵塞，是否存在垃圾等各种丢弃物；（特别是下水道口周边）清卫员保洁主管每季度一次每季度一次以雨后检查为佳。屋顶防水层是否裂开、突起，是否存在各种裂缝；维修主管雨季前（每年4月中旬）排气口子上方是否有专用盖子盖住（铸铁铁罩；弯口排气口）；项目负责人项目启动时对铁丝罩子需加强巡视。定期进行巡视；（多雨季节）楼长多雨季节提醒要点责任人频次（时间）检查办法栏杆高度是否符合有关规定；项目负责人项目启动时栏杆的牢固程度；（是否锈蚀、破损）维修主管每学期一次栏杆高度不高于屋顶避雷针(网)项目负责人项目启动时栏杆离地面或屋面0．10m高度内不应留空；当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于0.11m。项目负责人项目启动时浙大新宇集团杭州区域公司6基本描述：可以分为固定式和可移动式，固定式应进行审批方可安装。注：一般不建议装固定的晒架。固定的晒架建议应与屋顶的避雷设施进行有效连接。五、通道门、防火门基本描述：防火门是指在一定时间内能满足耐火稳定性、完整性和隔热性要求的门。它是设在防火分区间、疏散楼梯间、垂直竖井等具有一定耐火性的防火分隔物。消防通道是指消防人员实施营救和被困人员疏散的通道。比如楼梯口、过道、都按有消防指示灯。防火门：通道门：禁止人员进出的通道门，对通道门的门锁应有定期开启。提醒要点责任人频次（时间）检查办法如是可移动的晾晒架，建议应在雷雨或风暴到来之前将衣架移动至屋顶楼梯间附近，同时出好通知，管好进入屋顶的门；楼长每次下雨之前晾晒架是否牢固，有无安全隐患维修主管每年一次一般不建议开放屋顶作为晾晒衣物场所；（主要从安全和美观角度考虑）提醒要点责任人频次（时间）检查办法区分是否为防火门；（一般有消防疏散指示灯或者单元式设计楼宇且只有一个楼梯道的屋顶门往往是防火门）。项目负责人项目启动时防火门应处于常闭状态常规检查——闭门器、顺位器是否正常；处于常闭状态；值班员（楼长）每学期一次浙大新宇集团杭州区域公司7允许人员进出的通道门，提醒要点为：六、标语宣传基本描述：一般为楼顶警示、提醒类的标识和标牌，要求醒目、突出。七、水箱基本描述：一般是指需要二次供水的楼宇安置的设备，屋顶水箱一般有2个用处，一是生活用水储备箱，另外它还兼做消防水储备箱。一般材质有不锈钢、混凝土等。进水管都在较高的位置，利用浮球阀进行进水控制，当水箱中水到达一定高度时通过供水管出水，底部有一排污口（在进行水箱清理时用），消防水管一般在供水管下面。提醒要点责任人频次（时间）检查办法是否有定期限时规定（限时公示：限时时间，安全提醒，非限时时间进出联系方式，开放时间内如有雷雨等特殊情况下的限制规定）值班员（楼长）定时开启提醒要点责任人频次（时间）地点检查标识标牌是否存在楼长不定期“危险，止步”，“危险，禁止攀爬”楼长每学期一次不让进的楼顶口“危险，禁止攀爬”女儿墙，水箱“消防通道门，请保持畅通”，“紧急时，请击碎逃生”楼长每学期一次“雨天路滑，禁止进入露台”楼长每学期一次“雷雨天，请注意防雷安全”楼长每学期一次“屋顶管理规定”；（开放时间、注意事项等）楼长每学期一次提醒要点责任人频次（时间）检查办法浙大新宇集团杭州区域公司8八、空调外机基本描述：一般指放置在楼顶的中央空调外机。九、隔热基本描述：一是增大围护结构的热阻和热稳定性。在屋顶中设置实体材料隔热层，利用屋顶材料层的热阻和材料蓄热作用来隔热的，旨在提高结构的热惰性，从而使屋顶表面平均温度及温度波动范围降低。二是设置屋面架空通风隔热层。通风屋顶的原理是在屋顶设置通风间层。三是采用阁楼屋顶、蓄水屋顶和植被屋顶。对所有的进出水管进行标识；项目负责人启用交接时冬季对水管保温层是否完好进行检查；维修主管每年11月份定期（一般半年一次）由专业人员对水箱进行清洗、消毒；对水箱进行检测。专业公司每年一次做好水箱的封闭式管理，防止有害、毒物进入；维修主管每学年一次提醒要点责任人频次（时间）检查办法是否通过有关部门的审批；项目负责人启用交接时是否有适当的隔离措施（防止人员接触，便于攀爬等）；项目负责人启用交接时空调外机最高点应低于房屋避雷针高度项目负责人启用交接时提醒要点责任人频次（时间）检查办法浙大新宇集团杭州区域公司9注：通气孔弯管是塑料材料的，需在屋顶进出口张贴“注意屋顶管突，防止绊跌”等提醒。十、开关门制度：（限时公示：限时时间，安全提醒，非限时时间进出联系方式，开放时间内如有雷雨等特殊情况下的限制规定）十一、屋顶其他基本描述：一般还会有太阳能、电梯房、风机等设备。十二、移动通讯设备：注：通讯设备是后添装的，需考虑用电安全，如符合容量、线路安装符合规范等。第二部分学生寝室（房间）保护层有否破损，通气孔弯管是否完整（尤其通气孔弯管是塑料材料的尤其如此）。项目负责人每学年一次提醒要点责任人频次（时间）检查办法明确是否可以进入屋顶；项目负责人启用交接时如可进，需要制定并公示开关门制度；（常开还是定期开关）项目负责人启用交接时钥匙管理制度；（存放地点、借取办法）项目负责人启用交接时明确门的种类；（根据门的不同材质）项目负责人启用交接时相应的消防安全管理措施；（消防锤、榔头，是否上锁）保洁主管每月一次提醒要点责任人频次（时间）检查办法是否通过有关部门的审批；项目负责人启用交接时是否有适当的隔离措施（防止人员接触，便于攀爬等）；项目负责人启用交接时通讯设备最高点应低于房屋避雷针高度项目负责人启用交接时浙大新宇集团杭州区域公司10一、热水器基本描述：热水器就是指通过各种物理原理，在一定时间内使冷水温度升高变成热水的一种装置。按照原理不同可分为电热水器、燃气热水器、太阳能热水器三种,一般学生宿舍使用的是以电热水器为主。安装环境a、挂机安装的墙体必须是厚度大于10cm的实心墙，超过80升的电热水器安装时须加装牢固的托架；储水加热型热水器在空心墙上安装，需有特种安装特殊要求。防漏电保护装置，每月检查一次（必须有漏电开关；每月试验按钮摁一次查看是否跳闸断电）；建议热水器的莲蓬头或混水阀与浴室内的等电位连接。b、安装环境应能通风干燥，且安装不能和水直接接触、阳光直射的地方；c、室内需有可靠的地漏，方便排水；d、电源出于安全考虑，必须有可靠的接地或防漏电保护装置；使用防水插座，防水插座的接地保护线必须可靠连接。e、电热水器的正常水压，一般不大于0.7mpa，如果水压过高的话，则要加装减压阀。检查要求检查要素责任人频次（时间）检查办法1.整楼以及单个房间的最大用电负荷（功率是否符合）维修主管安保主管项目启用前2.安装位置是否统一或在指定位置（避免安装时破坏隐蔽工程中的线路、符合插座位置或为了整齐美观）维修主管安保主管安装前3.进水、出水、热水、冷水等安全使用标识是否齐全、清晰教育督导安装前4.是否有单独线路（单独空开控制）维修主管安装前5.插座采用防水插座且插座高度符合防水维修主管安装前6.固定是否牢固维修人员一年一次浙大新宇集团杭州区域公司117.人离寝室热水器是否断电楼长巡视8、有专门的热水器的空开标识楼长巡视注：1、使用年限或旧热水器安装时的审批规定：一般不允许学生安装或使用旧的热水器。如确实学生坚持安装或使用，在大功率电器申请时学生需提供发票，3C认证和本人书面申请。2、提醒学生在使用时先切断电源再淋浴。3、在热水出口需有防烫伤提醒。二、空调基本描述：空调即空气调节器，它的功能是对该房间（或封闭空间、区域）内空气的温度、湿度、洁净度和空气流速等参数进行调节，以满足人体舒适或工艺过程的要求，一般学生宿舍使用的是以挂式空调为主。检查要求检查要素责任人频次（时间）检查办法1.整楼以及单个房间的线路最大用电负荷是否能满足空调使用要求维修主管安保主管项目启用前2.内外机安装位置是否统一或在指定位置（避免安装时破坏隐蔽工程中的线路、符合插座位置或为了整齐美观）维修主管安保主管安装前3.是否有单独线路（单独空开控制）维修主管安保主管安装前4.是否有从外机架攀爬进出寝室的可能安保主管安装前6.外机凝结水是否能顺利下水（影响楼下）维修主管安装前7.通风口是否有杂物维修人员一年两次8.内外机安装是否牢固维修人员一年一次9.安全使用标识或注意事项是否齐全教育督导一年一次浙大新宇集团杭州区域公司12三、弱电基本描述：指室内网络布线、电话线。检查