第三章市场比较法

REALESTATEAPPRAISING第三章市场比较法REALESTATEAPPRAISING最重要、最常用的基本估价方法之一，也是国外通用的经典估价方法！REALESTATEAPPRAISING主要内容第一节市场比较法的基本原理第二节市场比较法的基本步骤第三节应用举例REALESTATEAPPRAISING第一节市场比较法的基本原理概念理论依据（基本原理）基本公式特点与适用范围REALESTATEAPPRAISING一、市场比较法的定义市场比较法：就是将估价对象与近期内已发生交易的类似土地（不动产）进行比较，对这些类似土地（不动产）的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。这里的“类似土地（不动产）”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的土地（不动产）。市场比较法，又简称比较法，是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之一。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。REALESTATEAPPRAISING交易实例Ⅰ交易实例Ⅱ交易实例Ⅲ修正待评估不动产价格二、基本原理市场比较法的理论依据，就是替代原理。其基本原理如下图所示：比较比较比较REALESTATEAPPRAISING三、市场比较法的基本公式采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。根据实际比较基准不同可分为：直接比较间接比较REALESTATEAPPRAISING三、市场比较法的基本公式（续）1.直接比较修正公式直接比较是以待估对象的状况为基准，把各交易案例与其逐项相比较，然后将比较的结果转化为修正价格。式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。EDBAPPBDREALESTATEAPPRAISING直接比较表不动产状况权重估价对象D可比实例A可比实例B可比实例C可比实例…因素1f1100因素2f2100………………因素n-1fn-1100因素nfn100综合1100REALESTATEAPPRAISING2.间接比较分析间接比较是以一个标准不动产或条件俱佳的不动产为基准，把交易案例和待估对象均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。EDCBAPPBDREALESTATEAPPRAISING（1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。REALESTATEAPPRAISING（2）个别因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。REALESTATEAPPRAISING间接比较表不动产状况权重标准状况估价对象D可比实例A可比实例B可比实例C可比实例…因素1f1100因素2f2100………………因素n-1fn-1100因素nfn100综合1100REALESTATEAPPRAISING四、市场比较法的特点与应用范围REALESTATEAPPRAISING（一）特点1.市场比较法具有现实性，有较强的说服力。2.市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。3.市场比较法由价格求价格，欠缺理论基础。4.市场比较法需要估价人员具备较高素质。因为需进行一系列项目的比较修正，要求具备多方面知识和丰富经验。5.市场比较法以替代原理为基础，正确确定不动产使用价值及其影响因素，是提高不动产估价精度的基础。REALESTATEAPPRAISING（二）适用条件1.要有足够数量的可比实例我国要求市场比较交易案例不少于3个，一般为3-102.比较实例与估价对象具有相关性和替代性3.交易资料的可靠性4.交易资料的合法性REALESTATEAPPRAISING（三）适用范围从适用条件看，市场比较法主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的不动产交易实例的地区。从评估目的和评估结果来看，市场比较法除可直接用于评估不动产的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。REALESTATEAPPRAISING第二节市场比较法的估价步骤•一、收集交易资料•二、确定比较交易案例•三、市场交易情况修正•四、期日修正•五、区域因素修正•六、个别因素修正•七、使用年限修正•八、容积率修正•九、不动产价格的确定REALESTATEAPPRAISING(一)收集交易实例1、收集交易实例的途径查阅政府有关部门的不动产交易等资料。查阅报刊上有关不动产出售、出租的广告、信息等资料。参加房地产交易展示会，了解不动产价格行情。向不动产交易当事人及相关机构调查了解情况。假装成购买者，与房地产出售者(如房地产开发商、经纪代理商等)洽谈，取得真实的不动产价格资料。同行之间相互提供。计算机信息网络。REALESTATEAPPRAISING2、收集交易实例的基本内容交易双方的基本情况和交易目的。交易实例不动产的状况：交易实例不动产状况主要包括：①坐落位置；②形状与面积；③地质条件；④自然与人文环境；⑤土地利用现状与规划用途；⑧地上建筑物的基本情况；⑦权利状况。成交价格与成交日期付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。交易情况主要包括：交易税费的负担方式，是否是亲友之间的交易，有无瞒租瞒价、急买急卖、人为哄抬等行为。REALESTATEAPPRAISING收集交易资料项目状态项目状态项目状态坐落市级地形、地质使用类别区级面积权利状态距商业服务中心距离小区级宽、深度总价文体设施形状土地价格距公共设施距离公用设施临街类型交易价格建筑物价格宽度临街位置面积道路状况车流量临街深度结构线路数容积率建筑物概况用途公交状况线路流量其他交易形式火车站规划限制交易日期汽车站个别因素使用限制交易情况码头基准地价距对外交通设施的距离机场调查日期给排水其他供电供热供气电讯区域因素其他REALESTATEAPPRAISING二、确定比较交易案例1、概念：可比实例是指符合一定条件、估价中可作为参照比较的交易实例。2、选取可比实例的基本要求：（1）是估价对象的类似不动产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近。（2）交易类型与估价目的要吻合。（3）成交日期与估价时点接近（4）成交价格是正常价格或可修正为正常价格。REALESTATEAPPRAISING3、选取可比实例的基本准则可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供需范围内的类似地区可比实例的用途应与估价对象的用途相同可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同可比实例的规模应与估价对象的规模相当可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同REALESTATEAPPRAISING3、选取可比实例的基本准则（续）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。可比实例的交易类型与估价目的相吻合。交易类型主要有出让、买卖、租赁、入股等。可比实例的成交日期应与估价时点接近。如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超过1年）。可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。选取可比实例的数量：一般要求选取3-10个可比实例REALESTATEAPPRAISING4、建立价格可比基础就是对所选可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到估价对象的价格单位上，为进行比较修正建立共同的基础。主要包括5方面的工作：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。REALESTATEAPPRAISING三、市场交易情况修正进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于不动产的特殊性和不动产市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，所以必须对这些不正常的情况加以修正，使可比实例的非正常价格变为正常价格后，才能作为估价对象的价格。REALESTATEAPPRAISING非正常交易情况的类型：有利害关系人之间的交易：其成交价格通常都低于正常的市场价格。急于出售或者急于购买情况下的交易：前者往往造成价格偏低，后者则使价格偏高。受债权债务关系影响的交易：一般交易价格偏低。对市场行情缺乏了解的交易：如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；如果卖方不了解市场行情，盲目出售，则成交价格往往偏低。有特别动机或者偏好的交易：相邻不动产的合并交易：特殊交易方式下的交易：税费非正常负担的交易：REALESTATEAPPRAISING交易情况修正公式可比案例交易情况指数况指数待估宗地情况或正常情可比实例成交价格可比实例价格交易情况修正后的或非正常交易的实例一般不宜选为对比实例，但是当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，就必须对其进行交易情况修正。交易情况修正一般采用百分率法进行。交易情况修正系数可比实例成交价格正常价格REALESTATEAPPRAISING某城市在一估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要因素是交易形式修正，即要剔除比较交易案例和待估土地之间因具体交易形式（协议、招标、拍卖等）不同造成价格差别。该城市利用市场价格调查结果，确定修正指数表如下，若选择的某交易案例为协议方式的交易，成交价每平方米500元，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，计算交易情况修正后的交易案例地价。举例：交易形式情况指数系数表交易形式协议招标拍卖交易情况指数0.50.751情况修正后的交易案例价格=REALESTATEAPPRAISING四、交易日期修正交易日期修正一般采用百分率法进行。其基本公式如下：可比实例的成交价格×交易日期修正系数＝估价时点价格其中，交易日期修正系数是以成交日期时的价格为基准来确定的。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为T%，则有：可比实例的成交价格×(1十T%)＝估价时点价格或可比实例的成交价格×（100+T）/100＝估价时点价格上式中，(1十T％)与（100+T）/100是交易日期修正系数。在实际评估中，往往通过价格指数和变动率来进行交易日期修正。REALESTATEAPPRAISING四、交易日期修正（1）采用价格指数进行修正地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数.a.采用定基价格指数进行修正,公式为：b.采用环比价格指数进行修正,公式为：实例价格修正为估价期日的交易交易时期的价格指数估价时点的价格指数可比实例交易价格交易实例价格修正为估价期日交易价格可比实例的价格指数再下一时期时期的价格指数成交日期的下一交易价格可比实例举例1某城市地价指数如下表（地价指数是以2004年为基期100,以后每年上升4个百分点，2006年以后每年上升2个百分点）若选择的比较易实例是2006