房地产估价课程设计

编号：山东建筑大学商学院·课程设计课程名称：房地产估价课程设计班级：工商121-1指导教师：学生姓名：学号：时间进度：2015.6.26——2015.7.3所属学期：2014－2015学年第2学期第17周2015年7月3山东建筑大学商学院房地产估价课程设计资料目录1.课程设计指导书2.课程设计任务书3.课程设计报告书4.个人总结5.成绩评定表山东建筑大学商学院房地产估价课程设计山东建筑大学商学院《房地产估价》课程设计指导书一、课程设计的性质、地位和任务房地产估价课程设计是会计学专业的一门专业选修课程，是在学生学习完房地产估价课程之后，为加强提高学生的实际应用能力而设置的。本课程设计，通过对房地产估价报告的调研、方法测算与撰写，可以培养学生综合运用房地产估价基础理论、基本技能分析、解决问题的能力；并可以进一步巩固所学知识，加深对基础理论的理解，扩大专业知识面，完成教学计划规定的基本理论、基本方法和基本技能的综合训练，实现所学知识向能力转化。二、课程设计的内容本课程设计的成果形式为房地产估价技术报告，具体题目自拟，但应侧重于济南市的居住房地产市场选题。具体包括：（1）房地产估价技术报告封面（2）目录（3）个别因素分析（4）区域因素分析（5）市场背景分析（6）最高最佳使用分析（7）估价方法（8）估价测算过程（9）估价结果三、课程设计的要求1．请按照自己拟定的具体题目详细测算，可以协作讨论估价方案和资料收集，但应每人各自进行资料的整理、估价的计算和独立完成报告，报告中要有图、表、数据，在规定的时间提交要求完成的工作量；2．请统一用课程设计专用纸规范书写；3．课程设计完成后，请同学们写500字的总结。（总结内容包括过程、心得体会，在那些部分遇到困难等，对房地产估价教学及课程设计内容的意见、建议等）。四、设计时间：1周，1学分五、成绩评定结合学生实习期间的态度表现、学习能力、报告书完成质量、设计能力等方面进行综合评定。山东建筑大学商学院房地产估价课程设计山东建筑大学商学院课程设计任务书2014-2015学年第2学期课程名称：房地产估价班级：工商121指导教师：陈健课程设计类型：◆综合型◇设计型◇应用型◇其它工作量：1周计划进度17周安排：周一1～4节开题动员周二1～6节集中设计及辅导周三1～6节集中设计及辅导周四1～4节集中设计及辅导周五5～8节集中设计及辅导周六资料上缴所涉及理论知识或先修课程1．房地产开发与管理；2．房地产估价；3．工程经济学；任务要求（1）题目自拟（2）估价时点为2015年6月26日（3）以居住房地产作为估价对象，具体的范围可以从住宅用地、一间单体住宅，一栋住宅楼，住宅组团等中任选。待估地产的种类可以从普通商品住宅、别墅、其他居住房地产等任选。（4）估价目的可以任选设计成果完成规定的作业量，形成完整的报告书评分标准指导教师根据学生完成情况、水平、学习能力、学习态度、设计能力等方面进行全面审查，评定成绩。评分标准详见评分表。指导教师（签字）：教研室主任（签字）：年月日年月日注：①该任务书必须由由指导教师填写并经教研室主任签字后生效。②上图中使用的字符◆◇，选中的为◆，未选中的为◇。山东建筑大学商学院房地产估价课程设计房地产估价技术报告估价项目名称：济南市德润天玺第八栋第八层住宅抵押价值评估估价人员：山东建筑大学商学院房地产估价课程设计目录一、个别因素分析.........................................................................................................1二、区域因素分析.........................................................................................................1三、市场背景分析.........................................................................................................2（一）国家宏观环境...........................................................................................2（二）城市宏观环境...........................................................................................2四、最高最佳使用分析...............................................................................................3五、估价方法.................................................................................................................3六、估价测算过程.......................................................................................................3山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第1页德润天玺估价对象为济南市历下区德润天玺第8栋第8层一、个别因素分析房屋用途：普通住宅建筑架构：框架架构建筑年代：2010年外观：标的物所处的整体建筑物呈高层、板楼；房屋楼层：第8栋第8层；平面布局：现房屋平面布局为三室、两厅、两卫的布局；配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设备完备；装潢情况：简装估价对象面积：158平方米建筑面积：150万平方米占地面积：77万平方米公摊：18%-20%绿化率：42.5%容积率：2.00物业管理费：1.5元/平方米二、区域因素分析1、地理位置德润天玺位于旅游路以北，经十路以南，凤凰路以西，占据龙奥正脉风水宝地，三面环山自然环境优美。2、交通情况：东边紧邻凤凰路，向北400米到达经十路，往南到达旅游路。德润天玺恰是三条干线的交汇处，处于黄金的位置。3、商务配套：位于汉峪国际金融商务区，后期将建成大型的国贸区，是恒隆的两倍，方便了居民的日常生活。临近舜泰广场，是多数上班族的极佳选择。4、政务配套：周边临近省军区、省环保局及市中医院。5、教育配套周围有18所学校，满足了住户的全龄段教育要求，是不可多得的项目。而且正在和北师大附属中学洽谈中，有望入驻德润天玺。山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第2页6、该区域有完善的供水管网、完善的排水管网、完善的供电系统、集中供暖管网，区域内通讯设施满足使用要求。（区域的区位图）三、市场背景分析（一）国家宏观环境在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。（二）城市宏观环境1、济南市人口总量保持均衡。济南推出省会城市现代化一揽子重大战略部署，促使经济增长与经济、城市发展的科学契合，稳步推进城市化进程。2、GDP及产业结构。济南经济总体保持平稳较快发展，在全国主要城市排名靠前。三大产业产值连年上升，第三产业占到一半的比重。3、对外贸易有所增长。济南市的对外贸易增长明显，内资企业仍是对外贸易的主力军，外资企业增幅高于内资企业。4、居民生活水平和消费。济南市人均可支配收入和人均消费性支出不断增加。社山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第3页会消费零售品总额不断增加。济南市不定期的大型展会，为济南带来了巨大的人流和上流，推动了消费市场的繁荣。四、最高最佳使用分析最高最佳使用分析最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下，能使估价对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以下四种使用方式可供选择：（1）保持现状利用；（2）装修改造利用；（3）改变用途利用；（4）重新开发利用。通过考察分析，我们认为估价对象保持现状利用，即继续用作住宅为其最高最佳使用方式。这是因为：1.估价对象权证限制用途为住宅，符合法律上许可前提；2.估价对象按住宅用途设计，物业内部组合均衡，与外部环境协调，符合住宅技术标准；3.估价对象按目前用途利用，能产生最高经济收益，经济上可行。”特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。五、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用如下方法进行评估：采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=重新构建价格-折旧六、估价测算过程成本法基本公式为：房地产价值=重新购建价格—折旧估价房屋为158平方米，户型三室两厅两卫一厨，位于10层（共32层），东南山东建筑大学商学院房地产估价课程设计第4页朝向毛坯房，房屋2006年建成使用，经济寿命为70年，残值率为0。①.单位建筑面积建筑安装工程费为3800元/㎡;②.专业费用为建筑安装工程费的8%；③.管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%；④.销售费用为重新购建价格的4%；⑤.建设期为1年，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为8%⑥.开发商成本率润率为25%⑦.销售税费为重新购建价格的11%（1）设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB1、建筑安装工程费=3800（元/㎡）2、专业费用=（3800+304）*3%=123.12（元/m2）3、销售费用=VB*4%=0.04VB（元/m）4、投资利息=（3800+104+123.12+0.04VB）*[（1+8%）0.5-1]=157.99+0.0016VB5、销售税金=VB*6%=0.06VBg)6、开发利润=（3800+104+123.12+0.04VB+157.99+0.0016VB）*25%=1046.28+0.0104VB7、VB=3800+104+123.12+0.04VB+157.99+0.0016VB+0.11VB+1046.28+0.0104VBVB=6242.71（元/m2）综上：重新购建价格=6242.71*158=986347.995（元）(2)按成新折扣法计算其折旧：该住宅已经建成8年，经实地查看其剩余经济寿命为62年，残值率为0.，则1、房屋的成新率为：q=62/70*100%=88.57%2、该房地产的现实单价为：986347.995*88.57%÷158=5529.17元/㎡（3）房地产价格综合上面方法得出的结果，可知德润天玺的价格为：9135.54*80%+7256.10*10%+5529.17*10%=8586.96元／㎡山东建筑大学商学院房地产估价课程设计心得体会一周的课程设计结束了，在这次的课程设计中不仅检验了我所学习的知识，也培养了我如何去把握一件事情，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。在设计过程中，与同学分工设计，和同学们相互探讨，相互学习，相互监督。学会了合作，学会了运筹帷幄，学会了宽容，学会了理解，也学会了做人与处世。在这次房地产估价课程设计中，我们组主要运用市场比较法和成本法普通住宅估价对象进行估价，其目的是为其抵押作出合理可靠真实的价值估