房地产开发“五证”办理流程

1房地产开发“五证”办理流程建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证商品房预售许可证建筑工程施工许可证2一、立项审批：是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度，也是一种程序。开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。工程建设项目立项审批（1）承办部门：所在市发改委投资处（2）申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。项目立项审批内容项目申请单位报送项目建议书及相关附件（1）项目申报单位出具的申请（2）项目建议书（3）规划部门出具的蓝线图；（4）项目申报单位与开发区签订的征地协议书；（5）法律、法规规定应当提交的其他文件。3对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。经规划建设局对项目建议书进行审查，正式受理申报材料齐全或符合要求项目（5个工作日）。项目申请单位报送项目可行性研究报告及相关附件相关材料：（1）项目申报单位出具的申请；（2）项目可行性研究报告；（3）城市规划行政主管部门出具的规划选意见（经规划部门审核的平面图或红线图）；（4）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（5）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（6）银行出具的贷款承诺函；（7）法律、法规规定应当提交的其他文件。经规划建设局对项目可行性研究报告进行审查，正式受理申报材料齐全或符合要求项目（7个工作日，委托咨询评估、征求公众意见和进行专家评议的，所需时间不计算在规定的期限内。）对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。项目申请单位报送开工报告申请及相关附件（1）项目申报单位出具的申请；（2）政府投资项目的项目建议书或可行性研究报告批准文件；（3）城市规划行政主管部门出具的规划选址意见（适用于城市规划区内的投资项目）；（4）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（5）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（6）建设部门出具的《建设工程规划许可证》；（7）法律、法规规定应当提交的其他文件。经规划建设局对项目开工报告进行审查，正式受理申报材料齐全或符合要求项目（5个工作日）对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。经建设规划局对项目初步设计进行审查，正式受理申报材料齐全或复合要求项目（5个工作日）1建设单位初步设计文件审查报告2建设项目规划选址意见书3.规划设计条件通知书、批准的规划设计方案文件及附图等（各县建设项目须提供当地建设行政主管部门审批意见）4.勘察、设计合同文本5.符合设计深度要求的全套初步设计文件（一式四套）6.工程勘察报告书（一式两份）、结构计算书、工程概算书7.其它有关文件预审材料1预审材料2预审材料4项目申请单位报送项目初步设计及相关材料对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。4二、建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。编辑本段简介《建设用地规划许可证》（landusepermit）是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。编辑本段作用确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。编辑本段申办程序及材料申办程序1、建设单位在每个工作日(周一至周六，以下同)持有关材料到规划局窗口（以下简称窗口）申报。2、窗口工作人员在核收申报材料时，如发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；如发现材料不齐全或不符合要求，应当当场告知申请人需补正的全部内容。3、窗口工作人员在核收申报材料时，应进行项目建设报件登记并注明收件内容及日期。4、申报材料经窗口工作人员核收后，将申报材料转项目经办人。5、项目经办人接到窗口转来的申报材料，经审核认为需补正相关文件，一次性书面告知申请人需补正的全部内容转窗口，通知申请人补正材料后重新申报。56、经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场踏查，符合规划要求的项目，由项目经办人完成会签工作并转设计科核发《建设用地规划许可证》，经窗口发给项目单位；经研究不符合规划要求的报件，由项目经办人填写“退件通知”经窗口回复建设单位。7、如在办理《建设用地规划许可证》过程中，发现该建设项目直接关系他人重大利益的，应当书面告知申请人、利害关系人；申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。8、如申请人、利害关系人提出需要听证的，应当举行听证（听证程序按《长春市规划局规划行政许可听证工作规定》执行）。9、申请人要求变更《建设用地规划许可证》内容的，应重新提出申请，按照规定程序换领《建设用地规划许可证》。注：《建设用地规划许可证》有效期限为六个月，逾期未申请办理《建设工程规划许可证》的，该《建设用地规划许可证》自行失效。申请人需要延续依法取得的《建设用地规划许可证》有效期限的，应当在《建设用地规划许可证》有效期限届满30日前提出申请。提交材料申办《建设用地规划许可证》申请人须提交建设用地规划许可申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。1、建设用地规划许可证申请表(单位公章)；2、立项批复；3、《建设项目选址意见书》及附件（复印件）；4、项目合同（复印件）。5、经国土资源部门确认的、具有测绘资质的单位测绘1：500或1:1000勘测定界图3张（蓝晒图，现状地形，城市统一坐标、统一高程，包括各类地上、地下管线、建构筑物位置），同时提供一份电子材料；6、关于办理《建设用地规划许可证》的法人授权委托书及经办人身份证复印件（出示原件）。7、经市规划局审核盖章，批准的总平面布置设计图（蓝图）及有关图件各一份。8、申请办理《建设用地规划许可证》报告（内容包括：建设地点、用途、用地面积、建设规模、计划工期、造价等。）9、根据项目性质涉及到的有关部门审查意见，（建设局、消防、环保、交通、教委、财委、电力、电信、人防、市政、房管等由经办人根据实际情况选定。）10、报二个以上符合本项目总平图和规划设计要求的建筑方案到市规划咨询服务中心进行方案技术审查，以方便下一个程序的审批。11、市计委批准的年度建设项目计划任务书12、凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（副本）及附图各一份（原件）。13、规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取内容包括《建设用地规划许可证》及附图；《建设用地规划许可证的通知》。14、核发《建设用地规划许可证》的时限为40个工作日。615、本岗位凭《建设用地规划许可证》向上海市房屋土地资源管理局申请办理《建设用地批准书》。16、经土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目还需提供：（1）《国有土地使用权出让合同》（复印件）；（2）《国有土地使用权出让合同》中的规划设计条件及附图（复印件）；（3）法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）；（4）如属于经营性房地产开发建设项目，还需提供开发公司资质证明（复印件）。注：1、复印件需出示原件；2、除特殊说明外报审材料均为一份；编辑本段办理时限自受理之日起二十个工作日内（不含公示及缴费时间）。法律依据：《中华人民共和国行政许可法》第四十二条。编辑本段有效期限《建设用地规划许可证》及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。三、国有土地使用证（可与《建设用地规划许可证》同时办理）《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。国有土地使用证7申办程序、资料：1、用地批文（立项批复）或成交确认书（原件）2、《国有土地使用权出让合同书》（原件副本一份）3、《土地登记申请书》、《地籍土地调查土地登记审批表》4、建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告；5、《建设用地规划许可证》及所附的用地红线图（标出坐标点）及经审批的建设项目总平面布置图。6、《企业法人营业执照》或单位代码证（复印件）7、法人代表证明书、法人代表身份证（复印件）、委托书及代理人身份证（复印件）。8、土地权属来源证明；地上附着物权属证明；9、勘测定界技术报告书；建设资金落实证明；环保批准文件（或是环评报告）；10、缴交有关税、费凭证出让金收据、契税(国有土地使用权出让合同总额的4%)和土地出让业务管理费交付凭证(国有土地使用权出让合同总额的2%)(复印件)11、地籍图或地形图(委托土地勘察中心测绘，收费按国家规定收费标准收取)12、提交宗地图原件一套（地形图三张、界址点成果表1张）；13、有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。要求宗地四至邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。四、建设工程规划许可证（注意规划指标与规范有无冲突）8建设工程规划许可证建设工程规划许可证buildingpermit,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建设工程规划许可证（buildingpermit）是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。编辑本段建设工程规划许可证《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；[1]（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。主要作用1、《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程施工许可证》，进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。2、《建设工程规划许可证》确认有关建设活动的合法地