香港圆方商场案例研究(95p)

——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——圆方（ELEMENT）案例分享2010年09月沈艳丹——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2一、项目背景分析二、项目定量三、规划设计报告目录——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3项目背景分析一、项目区位二、发展背景——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4项目背景分析项目区位当今通称的“香港”，包括香港岛、“九龙”（南九龙半岛）和“新界”三个部分。属于香港岛的有中西区、湾仔区、东区、南区。属于九龙（包括新九龙）的有油尖区、旺角区、深水步区、九龙城区、黄大仙区、观塘区。属于新界本土的有沙田区、大埔区、北区、荃湾区、葵青区、屯门区、元朗区、西贡区。在香港九龙半岛顶端西九龙的海滨填海区域，近年来崛起了一座全球规模最大、价值最大的城市综合体“UnionSquare（联邦广场）”。香港岛九龙半岛新界项目位置——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5项目背景分析联邦广场所处之地九龙(Kowloon)全名为九龙半岛,是香港的三大区域之一，九龙东南西三面都被维多利亚港包围。九龙以尖沙咀、油麻地及旺角最具吸引力，这些地区是香港的传统商圈，购物、饮食、娱乐与文化应有尽有。联邦广场所处区域为九龙填海区域，属于九龙新区,离周边传统商圈较远。九龙半岛项目位置维多利亚港油麻地尖沙咀旺角项目区位——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6九龙站与西区海底隧道、西九龙公路及未來的西九龙文娱艺术区相临。机场快线和東涌綫均连接九龙站，在九龙站地段更可眺望港岛太平山和維多利亚港的美丽景色。九龙站物业发展是机场铁路沿线最大的发展计划，吸納大量居住与工作人口，成为尖沙咀一個规划完善的居住和商业新社区。九龙站物业发展位于主要的道路和铁路网枢纽，可直达香港各区，前往中国华南各主要城巿亦非常便捷。项目背景分析项目区位“UnionSquare（联邦广场）”为地铁九龙站上盖所有超高层建筑的统称。联邦广场——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7项目背景分析项目区位联邦广场------九龙站综合商住发展计划佔地13.54公顷，拥有壮观的维多利亚港和港岛景色、便利的公共交通服务和一幢118层高的商业/酒店大楼，集饮食娱乐、购物休闲设施和休憩用地于一体。整个发展计划分为七个项目组合，第一期发展项目（漾日居），第二期发展项目（擎天半岛），第三期发展项目（凯旋門）及第四期发展項目（君临天下）已完成入伙，余下发展项目组合最迟于2010年完成，而第五期的圆方商场亦于2007年10月开业。九龙站——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8联邦广场由目前香港最高的标志性建筑环球贸易广场(118层）、超高层豪宅天玺、君临天下、凯旋门、擎天半岛、漾日湾等豪宅群组成，其地下有港铁九龙站的东涌线、机场线车站，可通香港岛、东涌、香港国际机场或亚洲国际博览馆。项目背景分析项目区位——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9项目背景分析项目区位项目位置九龙站圆方商场即地铁九龙站上盖联邦广场UnionSquare所有超高层建筑的联体裙楼。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10联邦广场为港铁九龙站物业。总面积共109万平方米，集住宅、写字楼、商场和酒店设施为一体。当中包括：•16座住宅大廈及2座混合用途（酒店/服務式住宅/住宅）大廈，共提供約5,809個住宅，一間酒店及約72,472平方米服务式住宅；•一幢118层高的大楼，包括约231,778平方米写字楼，一间豪华酒店，並附设观景台；•一個国际水准的购物中心，面积82,750平方米；•一所1,050平方米的幼稚园；•巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅遊巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；•約5,400個停車位；•广阔的公众与私人休憩绿化区，各类康乐与社区设施。项目背景分析地块介绍——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11项目背景分析地块介绍空中花园凯旋门（三期）君临天下（四期）环球贸易广场(七期)漾日居（一期）酒店及港景汇(六期)馥香园天玺(六期)园艺花园游乐场幼稚园(五期)擎天半岛（二期）演荟广场地块介绍联邦广场一期为漾日居，二期为擎天半岛，三期为凯旋门，四期为君临天下，五期为圆方商场、幼稚园,六期为酒店及天玺,七期为环球贸易广场圆方(五期)——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12项目背景分析地点发展商类别楼面建筑面积（平方米）车位数目预计落成日期第一期（漾日居）永泰控股有限公司住宅停车场1475471332已于2000年落成第二期（擎天半岛）九龙仓集团有限公司会德丰有限公司新亚住宅停车场2103191270已于2002—2003年分期落成第三期新鸿基地产发展有限公司住宅过境巴士站停车场10000058864122005年第四期（君临天下)恒隆地产有限公司住宅停车场128845864已于2003年落成第五、六、及七期新鸿基地产发展有限公司商场（圆方）写字楼服务式住宅酒店住宅幼稚园停车场82750231778724729500021300105017432006-2008年分期落成九龙站小计1096947发展背景联邦广场分期开发时序——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13项目背景分析发展背景•香港圆方商场为新鸿基地产发展有限公司于2006年开发，2007年10月开业，属于联邦广场的第五期。•此前联邦广场一至四期均为不同开发商所开发，且一至四期定位均为住宅。•圆方商场是在住宅已经落成的基础上进行开发的，整个商场在平面规划上受到已建成住宅落下的柱网限制，对商业布局有很大的影响。•现有的圆方商业布局是在许多不利的因素比如九龙的区位条件并不是香港人心目中的传统热门地段，以及开发的初期定位原本为住宅等等限制条件下进行开发的•在诸多限制条件下，圆方结合实际平面，化不利为有利，提出了中国传统文化“五行”的概念进行商业布局，取得了很大成功，成为香港地铁商业的典范香港圆方对于“如何开发好新区的购物中心”课题具有很好的借鉴意义——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14项目背景分析属性定位香港圆方商场是香港地铁商业集购物、休闲、饮食、娱乐、文化等诸多元素为一体的“一站式”商业航母；它是香港首個橫向式大型購物中心；它是香港首个把艺术元素融入建筑规划的大型购物中心；是城市综合体的组成部分——充分发掘写字楼、酒店、住宅、商业的综合物业价值；是地铁物业——利用地铁带来的人流为商业增值——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15项目定量——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16项目定量九龙站物业第五期建设指标:商场圆方总建筑面积：8.2万平方米幼稚园:1050平方米停车位:1560物业分期建设指标九龙站物业第一期建设指标:漾日居樓宇幢數:6單位數目:1,288單位面積:77-232平方米停車位數目:1,332九龙站物业第二期建设指标:擎天半島樓宇幢數:5單位數目:2,126單位面積:約78-252平方米停車位數目:1,270九龙站物业第三期建设指标:凱旋門樓宇幢數:兩幢相連大廈單位數目:1,054單位面積:約47-510平方米停車位數目:412過境巴士站九龙站物业第四期建设指标:君臨天下樓宇幢數:3單位數目:1,122單位面積:約95-271平方米停車位數目:864——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17项目名称香港圆方开业时间2007年10月项目地址香港九龙尖沙咀柯士甸道西一号总建筑面积8.2万平方米单层面积3.7万平方米柱距12米建筑层数两层建筑层高3.5米（净高）外广场面积7万平方米室外公园内广场（中庭）面积最大的中庭1400平方米项目定位香港首個橫向式大型購物中心香港首个把艺术元素融入建筑规划的大型购物中心经营特色糅合了多種嶄新理念，集名店購物、休閑、飲食、娛樂及文化體驗于一身经营情况良好各楼层规划一层:主力店铺、时尚服饰、珠宝及配饰、美容护理、家庭布置及饰物、手袋及旅行用品、儿童服饰及玩具、影音器材及家庭用品、休闲娱乐二层：主力店铺、时尚服饰、珠宝及配饰、美容护理、朱古力蛋糕、家庭布置及饰物、手袋及旅行用品、运动服饰及体育用品、影音器材及家庭用品、休闲娱乐项目定量-------圆方调查表——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page18装修情况扶梯34部洗手间11升降客梯16部主力铺位面积80-255平方米出租率90%以上不足之处•虽然圆方商场比其他大型商场有更多设施，但目前人流明显较其他大型Mall商场少，尚处于其商业培育期。•商业布局平面首限，住宅落成的柱网对商业业态布局造成一定影响，如中庭过大、各层主力店面积不够大等等。•圆方所处地段为香港新区，人流不如传统商圈多。项目定量-------圆方调查表通道宽度（m）主通道11-13铺位开间（m）8-15次通道6-7进深（m）10-17——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page19规划设计一、圆方（ELEMENT）简介二、业态比例三、业态分布四、交通流线五、建筑设计——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page20一、圆方(ELEMENT）简介规划设计目录——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page21香港铁路有限公司的旗舰商场——圆方ELEMENTS由著名建筑师楼Benoy担任设计，以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。圆方商场坐落于香港九龙地铁站的正上方，占地十万平方米，坐落于尖沙咀西，四周由君临天下、凯旋门、天玺等豪宅及全港最高的商业大厦环球贸易广场（ICC）包围,是一个主体两层的水平横向式大型综合商业中心。分为五大区域，分别以五行的金、木、水、火、土为主题，包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施，还有8间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式食肆。圆方（ELEMENTS）简介圆方总介——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page22圆方（ELEMENTS）简介圆方致力引入全球最顶级的品牌及服务，多个首度进军香港或以旗舰店形式进驻的国际知名品牌，将合力改写九龙区购物消费文化。购物以外，圆方亦为顾客提供优质中外国际食肆，配合全玻璃幕墙的设计，让顾客在品尝美食的同时，亦可尽览醉人维港景致。集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一身的圆方，以中