WI-PSZ-751-GC02-01设备管理作业指导书

深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司设备管理作业指导书文件现行版号/改次：A/0首版生效日期：2009年06月01日本版生效日期：2009年06月01日发放编号：（盖受控章处）文件编号：WI/PSZ-751-GC02-01总页数：14（含本页）编制：王华明编制日期：2009年06月01日审核：陆长松审核日期：2009年06月01日批准：张朝晖批准日期：2009年06月01日文件修改记录修改状态日期修改章节修改内容修改人审核人批准人受控文件未经批准不得翻印第1页共14页生效日期：2009年06月01日体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC02-01文件标题设备管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第2页共14页生效日期：2009年06月01日设备管理规范总目录第一部分设备保养及工程维修定义……………………………………………………………4第二部分设备类型及管理模式…………………………………………………………………6第三部分设备巡视、保养及维修权责分工……………………………………………………6第四部分设备前期管理…………………………………………………………………………7第五部分设备使用管理…………………………………………………………………………10第六部分设备维修保养管理……………………………………………………………………11第七部分工程项目保修规定……………………………………………………………………12第八部分设备其它管理要求……………………………………………………………………13第九部分支持性文件及记录……………………………………………………………………14体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC02-01文件标题设备管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第3页共14页生效日期：2009年06月01日1.0目的规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作，保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。2.0范围适用于公司各部门设备设施维护及检查。3.0定义3.1公用设备包括：3.1.1供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路防雷系统等。3.1.2给排水系统：水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。3.1.4电梯：机房、层站、轿厢、井道。3.1.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。3.1.6楼宇智能化、电讯系统：综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等，内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。3.1.7安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。3.1.8加工维修工具、设备：地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC02-01文件标题设备管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第4页共14页生效日期：2009年06月01日牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等。3.1.9会所、会务设备：影音系统、灯光系统、舞台系统、桑拿设备、健身器材等。3.1.10其它设备：立体车库、烘干机、冰箱（柜）、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器（电、煤气）、煤气管道等公用设备。3.2房屋建筑本体、公用设施：除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。第一部分设备保养及工程维修定义1.0日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。2.0一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3.0二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。4.0中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC02-01文件标题设备管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第5页共14页生效日期：2009年06月01日5.0大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。6.0设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。7.0事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。8.0状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC02-01文件标题设备管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第6页共14页生效日期：2009年06月01日第二部分设备类型及管理模式1.0设备分类根据设备对客户服务的重要性将其分为三级，即：Ⅰ级设备、Ⅱ级设备、Ⅲ级设备，维保中心负责对具体设备的划分。2.0设备管理模式采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。2.1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三个级别的保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。2.2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三个级别的保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。2.3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。第三部分设备巡视、保养及维修权责分工1.0维保中心负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审核、工程监督、组织验收、保养计划审核、报废鉴定等。2.0业务管理部组织有关设备设施的招投标，选择设备长期维修养护及处理各管理项目重大工程难题的分包商并组织实施。3.0维保中心负责Ⅰ、Ⅱ、III级设备的一、二级及月保养并会同各物业服务中心制定年度保养。4.0维保中心负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的日常巡视检查。5.0维保中心负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检，填写相关记录。6.0根据公司《设备管理作业指导书》、《设备保养作业指导书》及相关规定，维保中心负责编制各项目的设备WI/部门-751-GC02-02《维修操作手册》，手册中应包含Ⅰ、Ⅱ、III级设备设施巡视及设备年度检修保养及设备设施安全操作规范等内容。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC02-01文件标题设备管理作业指导书版号/改次A/0第四部分设备前期管理1.0前期介入设备选型、安装要求等由物业公司对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，前期介入小组应积极参与。2.0设备的接管验收2.1物业整体设备的接管验收（指入伙前接管物业时的设备接管验收）执行QP/PSZ-722-ZN04《物业项目验收接管程序》。2.2正常管理阶段的设备验收接管执行QP/PSZ-751-GC03《大中修及改造工程管理程序》。2.3验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到标准条件的应在验收记录中写明实际情况及原因，并向交验方发出《整改通知》限期整改，整改后需进行复验直至合格。2.4当供电设备、供水设备验收合格并正式接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，物业服务中心须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交物业公司备案。由物业服务中心具体办理过户、抄表到户事宜，物业服务中心负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续执行《合同评审及管理程序》。3.0设备的编号3.1设备编号由四部分组成：□□受控文件未经批准不得翻印第7页共14页生效日期：2009年06月01日-□□□□□-□□-□□：设备管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示设备序号：用数字1．2．3......表示公司或部门代号：地区（分公司）拼音第一个字母如：深圳S；南京：N设备类别：用数字01～99表示例：03－Sblc－1－(Ⅰ)电梯深圳保利城1号梯Ⅰ级管理设备3.2各类设备类别代码一览表（见下页）体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC02-01文件标题设备管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第8页共14页生效日期：2009年06月01日各类设备类别代码一览表代码设备类别名称01水泵02风机03电梯04发电机05变压器06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)07消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)、防盗监视系统09电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)11食堂设备12清洁设备13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)14保安通讯设备(包括手持式对讲机)15办公设备16自动抄表系统17BA系统4．0设备保养、中修、大修周期代码设备类别名称日常维保周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期01生活水泵半月每季每年三年六年01消防水泵每月每季每年五年八年02风机每月每季每年五年八年03电梯半月每半年每年三年六年04发电机每月每季度每年五年八年05干式变压器每季//每年////06空冷水机组半月每半年每年三年六年07火灾报警系统每月每季每年////07气体灭火系统每月每季每年////07消防联动控制柜每月每季每年////08公共天线系统每月每半年每年////08对讲报警系统每月每季度每年////08防盗监视系统每月每季每年////08周边防范系统每月//每年////09低压配电柜半月半年每年////09高压开关柜每月//每年////13