质量管理体系专业审核作业指导书2073584961

质量管理体系专业审核作业指导书DirectionforAuditofQualityManagementSystem自有地产和租用地产的房地产经营职业健康安全体系专业审核作业指导书编号：ZY-S-21F修改状态：1中鉴认证有限责任公司GZCCĘPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建产品/服务范围、特点与专业代码------------------------------------------------25业务/服务流程---------------------------------------------------------------36关键职业健康安全活动危险危害因素及影响/相应的治理措施-----------------------47审核要点与审核方法----------------------------------------------------------58相关职业健康安全法律、法规及其它要求---------------------------------------18附录ĘPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建前言编制本作业指导书的目的是：结合自有地产和租用地产的房地产经营的产品特点，指导专业审核员根据GB/T28001-2001idtISO18001：1999标准和自有地产和租用地产的房地产经营行业的特定要求，对自有地产和租用地产的房地产经营的职业健康安全体系实施现场审核，判定其是否符合ISO18001：1999职业健康安全体系—要求并满足顾客和适用法规的要求。ZY-E-01F职业健康安全体系审核作业指导书（通用）为各种类型组织的职业健康安全体系认证审核提供了指南。本作业指导书是对自有地产和租用地产的房地产经营企业实施职业健康安全体系认证审核提供了专业性指南，以确保审核的一致性和有效性。附录A相关法律法规；附录B相关技术标准附录C自有地产和租用地产的房地产经营产品标准编制：蔡国明审核：范建平批准：胡苏山ĘPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建范围本指导书结合自有地产和租用地产的房地产经营行业的特点，对职业健康安全体系主要过程的认证审核要点作出了规定，描述了自有地产和租用地产的房地产经营的管理流程，列出了本行业适用的法律法规和标准，本指导书仅适应于自有地产和租用地产的房地产经营企业职业健康安全体系的认证审核。2引用文件GB/T28001-2001《职业健康安全管理体系规范》《职业健康安全管理体系审核作业指导书》通用部分（GZCC编制）ISO19011：2000质量与环境审核指南《管理手册》GZCC《程序文件》GZCC3定义3.1有关房地产业的名词解释1）房地产：为房产和地产的总称。房产是指各类房屋及其附属设备设施；地产是指有价的作为财产的土地，房地产既可指具体的有价土地和建成的可以投入使用的各类房屋及其付属设备设施、相关场地。也可用来表述一类产业（一个行业）－房地产业。2）物业：指已建成可以投入使用的实际存在的具体的各类房屋及其附属设备设施、相关场地，如商业大厦、公寓、住宅楼、写字楼、别墅、医院、厂房、仓库和附属设备、配套设施如道路、庭院、体育场所、工作场地、停车场等。3）房地产管理：包括房地产经营管理、房地产行政管理及物业管理。4）物业管理：物业管理由物业公司（具有独立法人资格的经济实体）对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地（所）实施专业化管理，并为物业业主和使用人提供多方面、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境。4产品/服务范围、特点与专业代码32.06.01房地产的开发与销售此类包括：－房地产项目的开发·综合金融、科技和物质手段以实现房地产项目，用于以后的销售（无论住宅建筑或其它房地产）此类不包括：－28.02中建筑单位进行房地产项目的开发和建设工作ĘPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建自有房地产的收购与销售此类包括：－自有房地产的购买和出售：·公寓建筑和住宅·非居住建筑·土地32.07.00自有财产的出租32.07.00/1会议和展览中心的出租本小类包括：－展览厅的出租32.07.00/9其它自有财产的出租本小类包括：－自有房地产的出租和运营，如：·公寓建筑和住宅·其它非居住建筑·土地本小类还包括：－分期经营本小类不包括：－30中旅馆、客栈、露营、活动房和其它非居住或短期寄宿场所的运营5业务/服务流程1）房地产物业管理2）运作过程：签订物业管理合同；物业验收接管；入伙、入住；供电、供水；装修管理；收费；绿化服务；道路管理；保洁服务；小区环境污染治理设施管理；保安管理；消防管理；小区液化气站管理；车辆管理；值班；社区文化管理；代收代缴服务；维修；访问业主和住户；处理业主违例事件等。其中保洁服务、绿化服务、车辆管理、装修管理、环境污染治理设施管理、房屋及公用设施的维修和管理为关键管理服务过程。ĘPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建)房地产经营管理流程房产设计征地移民土建施工水暖电设备安装装修竣工验收楼盘销售物业管理＊房产设计－土建施工－设备水暖电安装－装修，按中心已编制作业指导书实施。6.3有关设施设备安装施工机械、电梯、备用发电机、水泵房（中压）、变电房、安全监控中心6关键职业健康安全活动危险危害因素及影响/相应的治理措施6.1危险危害因素分类及影响1）高处坠落在主体工程施工、安装、装饰过程中、高空作业中存在着施工人员高处坠落危险。业主入住后，存在着高空坠落物伤害危险。2）火灾高层住宅使用天然气、液化氧不当会引起火灾。建筑材料、装饰材料的使用也存在着火灾隐患。3）电梯事故高层住宅电梯是主要运输工具,电梯安全事故的发生会造成人员伤亡及财产损失。4）二次供水系统污染水箱内壁涂料对水质污染，落入水箱或蓄水池虫子、老鼠等造成水质污染。5）室内小气候滋生过敏源由于室内门窗紧闭、室内小氧侯处于温和、湿润、微风状态，使得过敏源滋生，如螨虫、真菌有害人体健康。6）疫情危害ĘPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建特殊传染疾病造成的疫情危害，对高度集中的居民造成的伤害。7）车辆伤害在房地产开发及物业管理阶段，车辆应加强管理，否则会造成车辆对人员的伤害。8）公共场所中有害因素商住小区往往提供公众聚集、社交、休息、文化娱乐、体育锻练等场所。歌舞厅人与人接触空气污染、噪音。美容美发厅交叉感染。游泳池水不洁净各种病原体造成水质污染，甚至引起肝炎、肠炎、红眼病等。6.5相应的治理措施6.5.1技术措施①按规定使用安全“三宝”（安全帽、安全带、安全网）；②机械设备安全防护装置——要齐全有效；③架设电线线路必须符合JG46－88《施工现场临时用电安全技术规范》的要求，电气设备必须接地；④落实“六临边”必须有防护措施。即未安装栏护的阳台边、框架结构楼板周边，未设护栏屋顶周边，即料平台外侧边、脚手架通道口的外侧边及建筑基坑周边都必须设防护措施。⑤高层住宅，必须严格按消防法规定设置消防系统，并配备充足的消防器材。6.5.2管理措施①认真贯彻国家相关法律法规；②强化安全监督管理，充分发挥群策群力抓紧安全工作，安全防火教育经常化；③增加必要的安全投资，确保安全监控系统，消防供水系统的资金投入；④制定应急措施，考虑应急状态全面，应急措施要落实，并进行必要的演练；⑤加强房地产安全知识培训，落实安全意识、安全技术、危险预知预护的教育培训。7审核要点与审核方法OHSMS：重大危险源及其影响的分析，健康安全管理技术与要点，职业健康安全有关的法律法规及遵循情况，可能发生紧急情况及应急措施，合法性评价。ĘPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建序号主要过程的关键职业健康安全活动对应标准条款通常涉及的职能部门/单位审核要点和取证方法1◆建立体系◆识别过程◆提供资源4.1总要求领导层和相关管理部门◆受审核方是否按职业健康安全管理体系审核规范全部要求、职业健康安全法律、法规和其他要求，建立文件化的职业健康安全管理体系。◆受审核方建立职业健康安全管理体系的范围，是否覆盖整个组织，还是仅针对其中的某些运行单位或活动。◆范围的界定是否造成对其总体运行所必需的或可能对员工和其他相关方的职业健康安全产生影响的运行或活动被排除在外的情况。◆体系的复杂程度、文件化的范围和相应的资源，是否与受审核方的规模、活动性质和实际能力相适应，尤其关注高风险（甲类和乙类带＊）企业这方面的情况。◆受审核方的OHSMS是否将重点放在遵守法律、法规要求，降低风险，保护员工健康安全上。2◆发布方针◆宣传方针◆制定方针◆考虑方针的适宜性4.2职业健康安全方针领导层和相关管理部门◆检查是否有文件化的OHSMS方针，方针是否经最高管理者批准；◆方针的内容是否包括了对遵守法律、法规和其他要求的承诺，是否阐明了OHSMS总目标；对持续改进和事故预防、保护员工健康安全的承诺；◆检查风险评价的结果，了解方针是否与受审核方的风险性质和规模相适应；◆采取什么方式向全体员工传达方针，了解各层员工是否理解OHSMS方针内容；◆采取什么方式使相关方能获得OHSMS方针，检查有关的规定或记录◆对方针进行评审的时机以及有关记录；◆检查是否为实现OHSMS方针，确保可获得必要的财力、技术等资源支持，检查绩效测量的结果，了解方针是否实施；ĘPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建序号主要过程的关键职业健康安全活动对应标准条款通常涉及的职能部门/单位审核要点和取证方法3◆制定识别评价危险源的程序/准则◆识别评价危险源并评价出重大危险源4.3.1危害识别、风险评价及风险控制的策划领导层和相关管理部门和作业区域◆查阐明危险源辩识、风险评价和风险控制策划；企业是否建立了危险源辩识、风险评价和风险控制的程序。◆查企业是否重点围绕根源性（一类）危险源进行了辨识和评价，同时了解风险评价和控制措施是否针对了危险源的特点和性质进行运作。◆查规定阐明的程序文件的内容是否满足规定要求，包括危险源辩识、风险评价和风险控制更新的要求。从物体打击、车辆伤害、起重伤害、触电、火灾、高空坠落、火药爆炸、坍塌、瓦斯爆炸、中毒和窒息、锅炉及压力容器爆炸等危险源及其不可接受的风险中予以抽样，了解其识别及风险评估的运作情况。◆查危险源辩出的频次和内容、范围、性质和时限；查是否根据企业的特点对危险源进行识别，是否考虑了活动、施工人员、设施以及正常非正常状态等。◆查风险评价的方法是否适宜，是否确定了通过目标、指标和管理方案措施加以控制的风险，确定是否合理；查项目经理部是否评价并传递了危险源信息。◆查是否对危险源及其风险进行了动态管理，更新的清单是否得到确认。◆查是否对危险源辩识、风险评价和风险控制活动进行监视，以确保其及时有效实施；查是否对风险评价方法动态评价和及时完善。◆查风险控制措施的效果，且与策划内容相对比分析。若风险控制措施策划发生变更，则应跟踪相应的策