2012郑东新区写字楼市场报告-35p

——政策解读、市场回顾与展望、重点项目解读郑东新区写字楼市场分析1月14日2月24日3月25日4月21日5月18日6月20日12月5日↑0.5%↑0.5%↓0.5%12月5日，央行近3年来首次下调存款准备金率0.5%。2011年央行共上调5次存款准备金率，截止6月20日，存款准备金率高达21.50%房地产调控政策进一步加剧，不少小型开发商面临资金链断裂的严重局面。此次下调存款准备金率将释放近4000亿元的流动性资金。一直绷得很紧的银行信贷终于迎来了宽松的信号，一旦信贷宽松，首先受益的会是中小企业贷款，其次是房贷。1-6月份，连续5次上调存款准备金率。↑0.5%↑0.5%↑0.5%转折点存款准备金率—政策解读2011年历次上调存款准备金率时间一览：利率、限购令—利率：2月9日，首次上调存贷款利率；4月6日，第二次上调存贷款利率；7月7日，第三次上调存贷款利率。历经三次上调利率，5年期存款利率达到5.5%，5年期贷款利率达到7.05%。加息后100万房贷贷20年月供再增118元。限购令：1月底，青岛率先出台新版“限购令”，北京、上海等一线城市紧随其后。接着，30多个城市限购住房，全国进入限购新时代。郑州限购令的出台，使得很大一部分外地客户不具备购房资格，同时限制了本市居民购房数量，住宅成交量大幅度萎缩。政策解读郑州规划——郑州市十三届人大四次会议审查的《中原经济区郑州都市区建设纲要（草案）》提出，未来郑州市将以“郑州新区”和“中心城区”为核心，以便捷交通为纽带，以绿色生态为基础，实现生活空间与生产空间、空间开发与产业布局、城市建设与生态环境相协调的发展格局，全面推进郑州全域的城市化。到2020年，郑州新区的建成区面积达到400平方公里左右，人口达到400万左右，GDP占全市比重达到30%以上。郑州新城区：两核中的郑州新城区的规划，将加速高铁经济圈的建设，政策导向的作用将在未来5年内将日益突出。政策解读成交均价增势较大，同比增幅28.09%！05-09年郑州市办公用房销售价格稳步增长，09年以来均价更是呈飙升的态势，2011年办公用房销售均价为10872.67元/㎡，相较去年增涨2384.19元/㎡，增幅高达28.09%，郑东新区依然为成交的热点区域。近几年办公用房的稀缺性促使其销售均价一路飙升，加之商品住宅市场出现严格的限购，市场上流动资金不断流向不限购的商业用房及办公用房产品，预计未来办公物业成交均价会持续向好。2011年办公用房供应量93.75万㎡，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫，但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到10872.67元/㎡，同比增长28%！办公市场市场供应增长，同比涨幅28.59%。2011年，郑州市商业用房的市场供应量为107.45万㎡，相较去年上涨了约23.89万㎡，涨幅为28.59%。09年、10年商品房市场出现投资热导致两年内商业市场供不应求，在一定程度上刺激了2011年商业用房供应，随着郑州市“两核六城十组团”规划的实施，预计未来郑州市商业用房供应量持续上涨。2011年商业用房供应量107.45万㎡，在供应量增加的同时，成交量小幅下挫，但成交均价达到了历史新高，一路飙升，达到14656元/㎡，同比增长40%！商业市场市场供应同比下降21.2%，供求比增大！2011年郑州市商品住宅供应量为659.52万平方米，相比2010年下跌了177万㎡，同比下降21.2%。从整体上看，郑州市商品住宅供应量受政策影响较为明显，在08及11年出现较为明显的下滑。从供求比方面来看，在09、10年住宅市场出现连续两年的供不应求后，2011年住宅整体供大于求，供求比达1.34。2011年商品住宅无论供应量、成交量均出现大幅下挫，再次跌入低谷，同比降幅达到49.1%，同时，商品住宅的库存量进一步增多，2012年的市场格局仍将笼罩在“限购”的阴影中求生存。住宅市场2011年房地产政策调控更加严厉，房地产市场扑朔迷离投资地产市场客户观望情绪严重“捂钱不出”•房地产市场不稳定客户预期降低•房地产市场资金量减少•客户观望情绪严重，购买期较长•商业地产不再是限购令下的宠儿住宅市场商业市场•限购令下无处可逃•刚需客户是市场唯一宠儿•贷款政策提高置业门槛•开发商与政策的博弈已出现端倪房地产业将逐渐回归理性，调控政策转向待定市场预测——2012年度入市写字楼一览表：区域楼盘名称位置开发企业项目简介金水区兰德国际中心花园路丰产路河南兰德置业有限公司建筑面积10万㎡，地上30层商业写字楼，地下3层车库瀚海濮丽黄河路与经二路交汇处河南瀚海置业有限公司涵盖写字楼、商业商务综合体瀚海北金文化路与北环交汇处河南瀚海置业有限公司占地46亩，两栋高150米的25层写字楼郑东新区楷林IFC金水东路与心怡路交汇处深航（郑州）置业有限公司四栋高层写字楼和商务裙房组成永和宇宙星广场商鼎路南、心怡路东、和谐路西、榆林路北河南省永和置业有限公司占地14.89亩，总建面10万㎡，集五星级酒店和高档写字楼于一体凯利大厦高铁站南400米，站西二路和谐路交汇处铁科赛德置业有限公司郑东新区高端双核纯商务写字楼二七区华润万象城民主路与解放路交汇处华润置地以高端商业为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、高档住宅为一体的城市综合体高新区龙汇国际高新技术开发区玉兰街16号郑州东方汇富置业有限公司集酒店、商业、甲级写字楼、soho、高档公寓于一体根据同致行研究中心监控数据显示，预计2012年郑州市入市写字楼项目7个，写字楼市场供应量依旧不小，且据不完全统计，未来两年内，郑州市场将有200多万㎡，40多个写字楼项目入市。充足的供应量面对有限需求的市场，必然会加剧市场竞争，从而优胜劣汰。与此同时，国内经济去库存现象依旧持续，GDP增速与CPI的双降，虽有可能导致货币政策的转向，但通胀因素依然存在，市场对于高性价比投资项目的追捧仍将继续，如何在众多竞争对手中成功突围，是投资地产2012的首要课题。郑州写字楼市场2012年，受政策导向及市场需求引导，写字楼新秀齐聚新客运东站商务圈。2012年政府力挺新客运东站商务板块，绿地之窗、升龙广场、广地和顺中心、美盛中心等众多写字楼先后开售，以低价格、高配置抢占市场。2012新客运东站及省政府商务板块写字楼新盘云集、竞争将进入白热化，但白热化的竞争同时也吸引了市场的高密集关注，上上国际中心作为新东站商务圈的首席7A甲级写字楼，扩大化炒作项目配套及品质优势，抢夺市场份额，将成为项目取胜的关键！建业总部港千玺广场绿地之窗商都世贸中心升龙环球广场曼哈顿金融中心天明国际广场格林融熙国际居易摩根中心兴达国贸索克9号升龙广场豫航中心中科金座美盛中心绿地中央广场广地和顺中心上上国际中心升龙金中环永和宇宙星在售项目待售项目富田财富广场行署国际广场汇艺时代广场郑州市写字楼楼盘竞争格局竞争市场——郑州写字楼市场项目总体量/万㎡剩余体量推售节点推售产品竞争说明竞争关系美盛中心17.212.7未售25层写字楼强销：140-300㎡报价：30000元/㎡；区位唯一性，推广力度大、价格高；较大升龙广场6058.5首期强销A座22层写字楼；90-300㎡；成交均价14000-15000元/㎡；规模优势、品牌号召力强、价格优势；大绿地之窗48已售罄已售罄一栋24层准甲级写字楼，91-260㎡；一栋36层准甲级写字楼销售均价：15000元/㎡区位优势，品牌优势大绿地中央广场4545未售/品牌优势大广地和顺中心5.355首期强销A、B两栋写字楼强销：400㎡售价：15000元/㎡，房管局备案价11000元/㎡；价格竞争优势、配置低，综合竞争力较弱较大天明国际广场1.961强销两栋写字楼，整层面积736㎡，网签均价：17500元/㎡区位优势，但体量较小小永和宇宙星广场8.428.42未售1栋30层的高层区位类同，体量类同较大豫航中心7.27.2未售2栋20层高层，标准层1700㎡区位类同中楷林IFC23.4823.48未售4栋25层高层，标准层1400㎡区位类同，楷林国际带动较大合计193.13161.3区域在售及预售项目较多，竞争压力大，据数据显示，2012年新客站商圈入市写字楼总量将达到161.3万㎡，仅现有项目消化周期已将超过两年。在如此市场环境下，如何抢夺市场份额是项目能否成功突围的关键！郑州写字楼市场年份20072008200920102011.1-9供应销售价格供应销售价格供应销售价格供应销售价格供应销售价格郑东新区35.732.3614132.119.5486320.337.4503154.875.2873825.140.315931金水区12.612.0524918.814.75316——————1913.786976.215.110580二七区1.10.561140.70.537110.82.516362.61.752231.70.97884中原区3.80.636520.90.83442020.661901.91.941781313.56798管城区02.3481100.3410900.640370.20.431847.74.89276惠济区0.20.1184100.2203202.2351100.12137000供销价走势——近5年来，郑州市6大行政区中郑东新区无论是成交量还是售价都名列前茅，尤其郑东新区写字楼价格和涨幅领涨全市，核心商务区凝聚力凸显！近5年郑州市5大区域写字楼市场供、销、价格对比表（单位：万㎡元/㎡）启示——郑州市写字楼市场区域发展极不均衡，郑东新区占据市场的绝大部分，在2007-2010年供应和销售占比均高达90%以上，未来随着金水区可用土地的减少，市场的主要发展方向当属郑东新区，在CBD商圈基本定形的前提下，加之政府力挺新东站，不难预计2012年，新东站商圈将成为投资客追捧之地！郑东新区比金水区价格高出5000元/平米!郑东新区写字楼年均增幅30%以上，价格为5年前2.6倍郑州写字楼市场绿地之窗站前广场基本信息项目名称区域物业类型总建面积(万㎡）写字楼面积(万㎡）写字楼已售面积（万㎡）物业费写字楼均价（元/㎡）绿地之窗郑东新区写字楼、酒店、商业4810基本售罄8.514000标准层面积（㎡）外立面楼面格局大堂层高标准层高车位数量车位建面比中央空调电梯数量2500㎡玻璃幕墙单元分割9.8米3.9/3.4米3000140:1是8配套设施商务中心会议室银行休闲餐饮车库商超推出量（万㎡）销售率消化量（万㎡）已售均价（元/㎡）开盘时间销售月月均销售量（万㎡）1.795%1.7149442011.11.6开盘售罄1.7绿地之窗交通图绿地之窗效果图绿地之窗重点项目解读绿地之窗——新东站旁综合体项目，以酒店、商业、写字楼、公寓为主，写字楼基本售罄，商业大部分自持。项目虽已进入尾盘，但其自身优劣势及营销亮点值得借鉴。优势——紧邻新东站，京广、陇海两大铁路干线交汇于此，京广、徐兰两大高铁交汇于此；以多种形态的写字楼为主，及“商业、办公、酒店”于一体，是高铁商圈的一个商务综合体；高铁商圈被中央政务区、龙子湖高校园区、科技物流园区、商住物流区、经济开发区五大区域围合，所处地段的潜在功能价值巨大。劣势——目前区域内发展缓慢，周边公用设施配套及生活配套不完善，在未来几年或长时间内无法使用；离市区繁华地段较远，客群范围会受到限制；紧邻东风东路，货车来往较为频繁，具有交通隐患；只有原盛国际与其遥遥相望，写字楼办公环境单一。D3D4D1D2酒店、商业、2栋酒店式公寓甲级写字楼甲级写字楼、商业地块规划西北绿地之窗重点项目解读绿地之窗产品定位和营销战略——1.目前规划写字楼共三栋，包括甲级写字楼、准甲级写字楼。标准层面积2000㎡，单元分隔；2.开发商营销团队；3.倾向整层推售；4.绿地公司积累客户资源较多，通过内部整合，实现快速销售目标；5.一期写字楼2010年8月21日开盘，已售罄，实现均价11000元/㎡；6.二期写字楼2011年11月6日开盘，已售罄，表现价格14500—16000元/㎡之间，实际成交价14000元/㎡。绿地之窗2011