郑东新区写字楼市场调研报告

河南地产专业分享基地扣扣群号371098658郑东新区写字楼市场调研总结本报告是严格保密的。2河南地产专业分享基地扣扣群号371098658一、整体办公市场本报告是严格保密的。3河南地产专业分享基地扣扣群号371098658郑州办公物业由原来的商住、单体写字楼向智能化、商务综合体中新一代写字楼转变市场萌芽期市场成熟期市场过渡期市场发展期市场探索期民房、单位公房1997年前纯写字楼1997-2000商住二用2000-2004专业写字楼2005-2008新一代写字楼2009年后理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦。未来大厦、裕达国贸、金博大商务。融丰花园、绿洲花园、未来花园、天下城、锦绣国际公寓、欧洲花园、金成时代广场。联合中心、信息大厦、蓝码地王大厦、顺驰第一国际、绿地世纪峰会。楷林国际、裕鸿国际、曼哈顿绿地之窗、千玺广场规模小，设备简陋，户型单一，分布混乱。高层为主，融入通信、网络、多媒体、会议室和餐厅。需求陡然增大，市场供应不足，市场出现大量商住二用产品。多个区域,以单体楼的形式出现。综合体中的新一代写字楼。多分布在金水区金水区、中原区、二七区经三路、东风路、文化路、金水路形成的区域为主以郑东新区CBD为代表商务综合体，以新东站周边为主本报告是严格保密的。4河南地产专业分享基地扣扣群号371098658办公物业集中分布在金水区和郑东新区，依托原有二七商圈人气和政务区配套需求形成了金水东路—经三路十字核心带；东区受“东扩”政策扶持成为新的发展方向区域板块描述郑东新区CBD依托政策导向和城市发展趋势，为中高端办公物业供应的热点区域，绿地峰会大厦和蓝码地王大厦为代表项目；新东站依托新东站的交通优势和政策导向，为未来城市发展方向，目前在售办公物业数量有限，未来1-2年内供应量巨大，绿都原盛国际、绿地之窗、永和国际广场为代表项目；龙湖为未来办公物业规划区域，目前项目较少金水区紫荆山-金水路毗邻紫荆山商圈，商业氛围浓厚；依托省直机关完善的配套；商务配套完善，近十家机构分布于此；交通便利；为早期写字楼最为集中区域；经三路-农业路依托区域配套成熟、商务氛围浓厚等优势，为目前郑州最为成熟的办公区域，金成国际广场等为代表项目；中原区中原路-嵩山路依托省直机关，区域配套相对完善，但是档次较低，以裕达国贸为区域最高代表；二七区大学路-二七新区受到“二七新区”政策导向，规划以大学路为轴心的商务集聚区，物业形态以城中村改造的综合体项目为主，目前尚处于起步期，未来2-3年内竞争激烈目前规模发展潜力龙湖板块CBD板块新东站板块紫荆山-金水路板块经三路-农业路板块中原路-嵩山路板大学路-二七新区板块本报告是严格保密的。5河南地产专业分享基地扣扣群号37109865804年以前郑州办公物业开始大量出现，主要以商住楼的形式出现，专业写字楼发展空间受限，在05年后专业写字楼开始大量涌现市场，主要原因为，入驻后的商住楼，诸多问题日益显现，影响到部分企业的形象和品牌。07年年底办公物业供应达53.4万㎡，较前三年合计供应总量多6.7万㎡，并且在郑东新区CBD区域，规划中的写字楼建筑面积增量达120万㎡，受08年经济危机影响，在供应面基本不变的情况下，成交市场出现大幅萎缩。进入09年后，在市场前景不甚明晰的情况下，开发商入市谨慎，推案量出现骤减，受住宅市场影响，办公楼市场销售率较08年大幅上升，随着市场消化，郑州写字楼的存量逐渐减少，至09年末郑州市场基本无存量办公楼物业。10年以来，受宏观调控政策影响，大量投资客开始转向商办类物业，郑州办公市场开始呈现供销两旺、量价齐升的局面，随着近两年办公楼的开工和消化，至2012上半年办公物业出现阶段性断档期。预计2012年下半年，郑州办公物业市场将进入新一轮井喷期，主要原因为，住宅受限购限贷影响，商办类物业尚未受到限制，成为投资客投资的重要渠道，其次是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。全市办公物业整体表现为供不应求，价格稳步增长，受到企业硬件升级需求和其投资保值性逐渐被认可，市场快速良性发展，未来量价挖掘空间较大本报告是严格保密的。6河南地产专业分享基地扣扣群号37109865811年1-12月，郑东新区和金水区办公物业供应量分别为54.96万㎡和5.36万㎡，占全市办公物业比例分别为58.7%和5.7%；成交量分别为38.6万㎡和17.62万㎡，占全市办公物业比例分别为52.4%和23.9%；12年1-5月，郑东新区办公物业供应量、成交量分别为8.4万㎡和9.14万㎡，金水区无新增供应、成交量为2.39万㎡；从各区域办公物业成交均价来看，均呈“上扬”趋势，12年1-5月，郑东新区和金水区成交均价分别为17162元/㎡和11247元/㎡，分别较11年同比上涨7.9%和7%。郑东新区、金水区供应量和成交量均为全市最高区域，其次是中原和二七区本报告是严格保密的。7河南地产专业分享基地扣扣群号371098658金水区自2011年5月份以来办公无新增供应量，近几个月呈“量价齐升”趋势，从成交结构来看，金水区写字楼需求以50-100㎡中小户型面积为主力本报告是严格保密的。8河南地产专业分享基地扣扣群号371098658郑东新区近几个月供应量和成交量呈“上扬”趋势；从成交结构来看，郑东新区写字楼需求以中等户型面积为主力本报告是严格保密的。9河南地产专业分享基地扣扣群号371098658项目名称地址区域总体量（万㎡）已推体量（万㎡）未来两年预计上市量目前进展阶段升龙站前商业广场东风东路与商鼎路交叉口郑东新区30512在建美盛中心金水东路与农业东路交叉口郑东新区1759在建上上国际中心心怡路与福禄路交汇处郑东新区909在建永和宇宙星广场东风东路与商鼎路交叉口东500米路南郑东新区505在建豫航中心农业东路与正光北街交叉口郑东新区642在建东方鼎盛中心金水东路和众旺路交叉口郑东新区404在建基正聚源国际聚源路东，宏图街北郑东新区404在建鑫荣原御风商务大厦金水路与通泰路交叉口向北郑东新区404在建汇艺时代广场商鼎路东风东路交汇处郑东新区808在建建业总部港二期东风东路与如意西路交叉口郑东新区1284在建中科金座商务外环路与九如路交叉口郑东新区514在建楷林IFC金水东路与心怡路交汇处郑东新区1408在建财信大厦黄河南路与商都路交汇处西南角郑东新区202在建中晟新天地国际广场商都路与心怡路交叉口东北角郑东新区1308在建建业五栋大楼中州大道与商都路交汇处东500米郑东新区16016在建建正东方中心东风路与商都路交汇处东800米路北郑东新区28010在建佳田国际广场商都路与东风路交叉口西300路南郑东新区1508在建凯利国际中心高铁站南三百米(站西二路和谐路交汇处)郑东新区1609在建中部港中州大道与连霍高速交汇处郑东新区40012在建正岩铂兹中心商都路心怡路交汇处西南郑东新区606在建亚新广场心怡路与康宁街交汇处郑东新区1109在建绿地中心东风东路与康平路交汇处郑东新区6005在建时代国际广场农业路与经七路交汇处西50米路南(金水区606挖地基苏荷中心农业路与中州大道交汇处金水区1129外立面居易摩根中心花园路与国基路交汇处金水区321内装修花园SOHO（SOHO项目）国基路与花园路交汇处东100米金水区606在建瀚海北金北环路与文化路交汇处金水区909在建瀚海璞丽黄河路与经二路交会处金水区11011在建金成时代广场黄河路与中州大道交叉口金水区24015打地基嵩山国际嵩山路与汝河路交汇处二七区505在建新田广场福寿街以东、正兴街以北、解放路以南区域二七区2005未动工华润大厦铭功路与太康路交叉口二七区18010未动工升龙国际中心金茂广场大学路与淮河路交叉口南200米二七区624在建正商国际广场航海路与未来路交叉口向西300米路南管城区927在建合计43830246目前，郑州的写字楼市场主要集中在金水区和郑东新区两大区域。而今年将入市的新供应项目，主要是集中在郑东新区。根据统计，今年到年底郑州会有33个写字楼陆续入市。绿地中央广场、建正东方中心、升龙广场、建业总部港、上上国际中心、中科金座以及美盛中心等高端写字楼项目将联手集中入市，弥补郑州写字楼市场高端产品不足的缺陷。郑州未来三年写字楼供应达246万方，大多集中在郑东新区与金水区，但高档写字楼供应仍然不多注：标红为高端写字楼。本报告是严格保密的。10河南地产专业分享基地扣扣群号371098658郑州办公市场按照2011年73万方的量计算，未来两年近250万方的供应远远超出了去化能力排序项目名称区域成交面积（㎡）1绿地之窗郑东新区131,7752升龙·凤凰城金水区82,8573郑州中原万达广场中原区62,1964郑州二七万达广场二七区39,6885兴达国贸管城区38,2716行署国际广场郑东新区33,7757蓝堡湾金水区30,9788千玺广场郑东新区24,9249联合中心郑东新区22,89910曼哈顿广场金水区19,268参考2011年成交情况良好的前10名项目，去掉绿地之窗与两个万达广场，项目成交面积区间为2-8万㎡，项目成交面积均值为3.6万㎡，此可以作为本项目办公物业理想的年度去化标准（需求量）参考。本报告是严格保密的。11河南地产专业分享基地扣扣群号371098658总结：郑州未来写字楼供应大，但打造城市高端办公机会仍然非常明显办公格局：“金水东路—经三路”十字核心带与郑东新区是城市写字楼热点区域未来趋势：未来供应很大，竞争激烈；但高端项目仍显不足，市场机会明显办公发展：近年写字楼大量涌现，办公产品持续升级量价走势：供不应求的格局明显，金水区与郑东新区需求集中在中小面积段本报告是严格保密的。12河南地产专业分享基地扣扣群号371098658二、区域办公市场本报告是严格保密的。13河南地产专业分享基地扣扣群号371098658区域板块属性——河南新核心区：政务中心、商务/商业/酒店中心、教育/科研中心、交通/物流中心郑东新区为全省乃至全国瞩目的新区，龙湖南区、CBD区域已经成熟，商务氛围成熟。城市逐步向东发展，逐步向金水东路向东延伸。目前高铁经济圈及金水路政务区为当前的发展重点。龙子湖大学园区、CBD副中心为未来阶段的发展方向。CBD第一阶段龙子湖高校园高铁经济圈副CBD龙湖南区第一阶段金水东路沿线//省府本报告是严格保密的。14河南地产专业分享基地扣扣群号371098658郑东新区是完全独立于老郑州的新区，是集中全市资源、乃至全省力量建设的一个新城。郑东新区经历了9个年头的发展已经进入了新城快速发展期。区域发展阶段——区域进入快速发展期，商务及商业地产将进入蓬勃发展期本报告是严格保密的。15河南地产专业分享基地扣扣群号371098658郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。目前共分三大商务功能区：CBD中央商务区CGD中央政务区综合交通枢纽片区CBD中央商务区目前东区写字楼主要分布在CBD、金水东路中央政务区以及综合交通枢纽区，其中CBD的开发已近尾声，中央政务区及综合交通枢纽区将是未来2-3年写字楼物业发展的重点区域。区域写字楼市场——分为三个小片区，呈一圈、一带、一片分布本报告是严格保密的。16河南地产专业分享基地扣扣群号371098658一圈CBD中央商务区高端纯写字楼供应的热点区域政策导向和城市发展趋势目前商务氛围有待完善一带CGD中央政务区依托省机关，区域配套成熟，商业氛围浓交通便利，早期写字楼最为集中区域入住企业较为集中一片综合交通枢纽片区城市规划重点打造区域依托高铁经济，城市发展价值洼地城市未来重点商务区域郑州目前写字楼热点主要集中在金水路沿线、郑东CBD，随着高铁客运站的建设，未来两年交通枢纽片区将成为郑州市写字楼市场的高热区域。各个小片区特征本报告是严格保密的。17河南地产专业分享基地扣扣群号3710986582014/7/241、CBD区域市场介绍本报告