售楼处、样板房装饰装修工程控制重点和实施、监管、操作细则

售楼处、样板房装饰装修工程合能集团工程中心装饰组控制重点和实施、监管、操作细则产品质量是企业的生命，我司作为一家业务上升潜力巨大的房地产开发企业应从项目的设计质量、项目施工单位施工质量、和项目工程管理质量、项目配套服务质量入手，保证开发的项目产品质量，赢得广大客户的认同。作为一个房地产开发项目，前期的重点工程任务是项目销售场所——即销售中心(售楼处)、和商品房样板展示区——即样板房；及其周边氛围、环境营造工程。可以说售楼处、样板房及其周边环境工程的设计质量、施工质量的好坏，从很大程度上直接反映了所开发楼盘的潜在品质。同时在配合营策适当的广告楼盘促销宣传，直接对潜在消费者的消费心理产生重要影响。作为售楼处、样板房及其周边环境营造工程，本身亦属于一个系统工程。该系统工程涉及到“预算”、“设计”、“采购”、“工程”、“营策”等全过程。一、设计要求1、设计定位、成本控制根据集团公司对具体开发项目的定位：楼盘开发总建筑面积、所在地理区域位置、交通网路状况、市政配套设施、医疗教育文化环境、目标消费群体、主力客户消费心理、项目开发地历史人文、周边建筑设计风格、项目预算总投资金额等要素，通过该完整科学的项目投资策划营销分析，明确开发项目的市场定位（区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑风格定位）。以“项目市场定位”为基础，进行项目规划设计策划营销——即针对市场需求进行专业设计的工作流程。它是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示，其中包含配套建筑装饰、园林景观环境艺术设计定位和投资预算成本，亦包含售楼处、样板房及其周边环境营造工程。从项目市场定位和开发总成本控制的角度、确定与之相匹配的售楼处建筑及其装饰(含内装、外装工程)、及售楼处、样板房周边园林景观设计方案。2、对设计单位提供的资料文件和图纸要求2.1售楼处、样板房设计方案⑴售楼处、样板房总体规划①售楼处、样板房及其周边地块概述售楼处、样板房所属区域现状、售楼处、样板房临界四周状况、地貌状况②售楼处、样板房地块情况分析开发商的初步规划和设想；影响售楼处、样板房总体规划的不可变的经济技术因素③售楼处及样板房建筑空间布局售楼处、样板房及其周边环境营造总体平面规划及其说明、功能分区示意及其说明④售楼处、样板房及其周边道路系统布局售楼处、样板房周边交通环境示意：售楼处、样板房及其周边道路设置及其说明：售楼处、样板房主要出入口设置、主要干道设置、车辆分流情况说明、停车场布置⑤周边环境绿化系统布局售楼处、样板房周边景观环境示意：售楼处、样板房绿化景观系统分析、公共场所的环艺设计⑥设计提示营销中心、样板房外立面设计提示、围墙外立面设计提示、建筑外部环境概念设计(2)售楼处、样板房建筑风格定位①建筑风格及色彩计划建筑风格的构思.建筑色彩计划②建筑外立面设计提示商品住宅不同户型的样板房外立面设计提示：如针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示(3)样板房户型选择①项目所在区域同类楼盘户型比较②项目业态分析及项目户型配置比例③主力户型样板房设计提示(4)售楼处、样板房室内空间布局装修概念提示①室内空间布局提示；②公共空间主题选择；③庭院景观提示(5)售楼处、样板房周边环境规划及艺术风格提示①周边环境调查和分析②项目楼盘总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用、项目人文环境的营造③售楼处、样板房周边环境概念设计周边绿化及园艺设计、周边共享空间设计、周边雕塑小品设计提示、周边椅凳造型设计提示、周边宣传专栏、导视系统位置设定提示④项目营销中心外部环境概念设计项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计(6)家具概念设计提示①项目周边同类楼盘售楼处、样板房及公区家具摆设营销中心大堂、签约区、及管理办公室②本售楼处、样板房及公区家具概念设计提示(7)售楼处、样板房及公区装饰材料选择指导①项目周边同类楼盘售楼处、样板房及公区装饰材料比较②本项目售楼处、样板房及公区装饰材料选择指导及装修风格构思③项目营销示范单位(样板房)装修概念设计客厅装修概念设计、厨房装修概念设计、主人房装修概念设计、儿童房装修概念设计、客房装修概念设计、室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示、阳台栏板、栏杆装修设计提示、飘窗护窗栏杆装修设计提示④项目营销中心(售楼处)装修风格提示⑤样板房住宅装修标准提示(8)售楼处、样板房及其周边环境灯光设计及背景音乐指导①灯光设计建筑外立面灯光设计；公共绿化绿地灯光设计；广告灯箱、广告画面灯光设计道路系统灯光设计；样板房室内灯光灯饰设计②背景音乐指导售楼处、样板房室外环境音乐布置；售楼处室内背景音乐布置2.2售楼处、样板房及其周边环境方案图纸设计按照已确立的概念设计方案(预算造价在投资总成本控制范围内)，由专业设计单位出各分项方案图纸和概念主材样板，通过集团公司决策层(公司高层领导、技术规划中心、营策中心、计审中心、预决算中心/成本控制部、工程中心)与设计单位共同讨论方案图纸、概念材料的可行性、经济适用性，提出修正汇总意见，经设计单位完善后，形成最终版的方案设计图纸(由文字方案到图纸方案的过程)。该项工作，建议主要由集团技术规划中心和营策中心牵头，计审中心负责督促与监督。2.3设计单位提供的服务及要求(主要针对售楼处、样板房精装修、及其周边园林景观环境工程项目)(1)设计单位工作流程：方案设计深化设计施工图设计甲方设计任务委托书设计服务合同签订根据甲方要求施工图修改根据甲方要求方案修改并通过根据甲方要求修改并通过甲方施工过程中的设计配合工作(重要过程参与)会同甲方参加阶段性验收和竣工验收(重要过程参与)阶段性验收包括：1、重要的隐蔽工程，如石膏板天花和轻质隔墙轻钢龙骨及填充层；2、水电管线布管到位隐蔽工程；3、装饰面基层完毕、面层施工前的隐蔽验工程收；4、工程施工过半时现场对设计意图的把控控制情况。(装饰组责任工程师根据进度提配合时间要求至技术规划中心归口设计师，由技术规划中心负责联系设计单位根据时间要求到现场参加。)最终形成可操作的施工蓝图(根据甲方技术规划中心要求提供蓝图套数)、并加盖设计单位出图红章协助配合甲方技术规划中心、采购中心进行施工主材的签字确认(重要过程参与)，并保证设计选择的主材料在项目所在地能够买到，如必须定购、则须能保证工程工期不会受到定货周期的影响。设计单位不能与材料供应商之间有利益关系，否则视为设计单位违约。根据甲方要求施工图修改根据甲方要求施工图修改提供售楼处、样板房(室外景观工程)装饰主材样板资料及图片(含规格、尺寸、板厚、颜色纹理、产地、品牌等)；灯具样板资料及图片(灯具品牌、规格、尺寸、产地、颜色、材质等)；洁具(蹲便器、座便器、小便器、洗手盆、配套水咀和其它洁具产品)样板资料及图片(洁具品牌、规格、尺寸、产地、颜色、材质等)；家具样板资料及图片(含家具品牌、规格、尺寸、产地、颜色、材质等)；电器样板资料及图片(含大屏幕液晶电视、烘手机、擦鞋机、冰箱、咖啡机、冷饮机等)；软装饰样板资料及图片(含窗帘、布艺、挂画、装饰台灯、装饰小品如装饰瓷器、花瓶、摆件等、样板房餐具、酒具等摆件、售楼处及样板房室内盆栽植物与花卉)。该工作应由技术规划中心牵头负责落实，并对设计单位提供的材料样板资料是否采用或须替换进行文字确认。甲方施工过程中的设计配合工作(重要过程参与)(2)设计单位在甲方工程过程中的配合流程：①设计服务合同中应对设计单位的约束1)设计单位承诺具有相应设计资质，和施工资质(如承担相应施工任务)；如须报建、须报消防验收的项目，设计单位还应具有相应的施工图出图资质签章，并应在施工蓝图上予以加盖鲜章。2)按照合同规定的内容、时间，保质保量向甲方交付设计成果。设计单位必须保证在遵循规范的前提下，其设计是安全的、经济的，没有在设计上造成浪费。3)根据甲方项目的工程内容，及时组织工作班子及工程主要设计人员进驻现场工作，以便完全反映设计意图，达到设计效果。(乙方设计成果应清单应作为合同附件)4)合同签订前，设计单位应提供本项目各专业设计师名单，以及配合的施工图设计、签章单位及人员名单，完成设计及施工配合全过程。合同中明确主要设计人员名单，如要更换相关人员，必须征得甲方同意。5)当甲方提出修改局部的细节设计和根据现场实际情况必须修改的，应在甲方通知的时限内及时修改原图纸并出具新图纸。6)设计单位负责按合同所述工程范围内的全部装修材料的选样工作，并提供材料选样工作成果；保证选定的装修材料符合设计意图和满足装修效果，并且保证所选定的装修材料是在工程项目所在地易购到的，或设计指定的特殊材料其定购周期不会对工程进度造成重大的影响。否则设计单位应该在选定材料、提供材料选样工作成果时予以特别文字说明，并征询甲方技术规划中心专业负责人意见。设计单位装修材料的选样工作成果，须得到甲方技术规划中心专业负责人及部门领导(部门经理、技术总监)的签字确认。7)设计单位负责工程范围内的活动傢俬、灯具、陈列品等选样工作，并提供选样工作成果，以便完全达到设计效果。该选样成果须得到甲方技术规划中心、营策中心专业负责人(装饰设计师、策划师)及部门领导的签字确认。8)设计单位及设计师个人不得与设计中出现的材料供应商发生直接或间接的经营关系，或隶属关系，也不得与这些单位合伙经营。9)设计单位应协助甲方通过国家有关部门的竣工验收。10)工程竣工验收合格后，甲方应向设计单位结清全部设计费。11)甲方(技术规划中心)有权检查设计单位代表的工作及工作效果，有权与设计单位现场施工前图纸会审、进行各分项技术交底会同甲方参加施工单位材料样板的确认签字和封样(该工作在施工单位正式开工前就必须完成)该工作应由技术规划中心、工程中心装饰组牵头，预决算中心、采购中心参与配合确认签字。根据现场实际情况和甲方合理要求，负责设计变更会同甲方对工程重点、难点项目进行样板验收会同甲方参加工程阶段性验收、含重点部位隐蔽验收会同并协助甲方进行工程竣工验收商议，要求撤换不称职的代表，有权对有损甲方利益的行为进行制止。12)甲方(技术规划中心)有权要求设计单位提供工程范围内的咨询意见和对图纸作相应的修改。13)甲方(技术规划中心)对设计单位选定的样板具有否决权，该否决行为应向设计单位指示清楚甲方所持原则和意向，作为设计单位进一步跟进的参考指引。②方案设计根据甲方(技术规划中心)所提供的设计原始资料及设计要求，进行方案设计及修改，达到甲方认可的标准。本阶段设计单位应提供工作成果包括：平面图、各主要透视图等图纸；③深化设计根据甲方(技术规划中心)所认可的设计方案，进行方案深化设计及修改，并达到施工图前的设计深度。本阶段设计单位应提供工作成果包括：平面布置图、地面铺装图、天花平面图、展开立面图等图纸，及天花、地面、大堂、墙面处理以及柱身处理等彩色透视效果图(必须表现出真实的空间及材料效果)。提供设计的主要材质物料样板及清单，提供本工程造价预算参考清单。④施工图设计根据甲方认可的深化设计方案，进行施工图深化设计。本阶段设计单位工作成果应包括：各平面布置图、地面铺装图、天花平面图、展开立面图、节点大样图、最终彩色透视效果图等图纸；提供工程造价预算清单。⑤施工图纸修改及工作配合设计单位应根据甲方(技术规划中心)要求进行修改、并提供合理化的建议，提供甲方施工过程中的设计配合工作。包括现场施工前进行技术交底、解决施工中的有关设计问题、会同甲方参加施工单位材料样板的确认和封样工作、负责设计变更和修改预算、会同甲方参加重点材料的进场验收⑥会同甲方参加工程阶段性验收和工程竣工验收根据甲方工程施工进度计划和工期安排，设计单位应派遣相关设计代表赴工地现场会同甲方参加样板验收、阶段性验收、重点部位隐蔽验收、及工程竣工验收工作，并签署各阶段验收会签意见。I.工程项目概念方案设计阶段，由甲方技术规划中心会同营策中心制定项目设计任务书，共同与设计单位沟通，明确甲方项目开发的市场定位和甲方原则及意向，以便设计单位充分理解甲方意图，