地产项目公司激励方案

永泰地产人力资源管理咨询项目项目公司激励方案2006年12月26日（原新华信管理咨询）永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第1页目录项目公司激励方案项目公司奖金额度的确定项目公司业绩考核指标项目公司奖金的发放永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第2页房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法方式确定依据计算公式发放周期适用情况工程成本法根据完成的工程投资额，或建安投资额，乘以一定系数提取奖金工程项目建安成本×奖励系数项目关键节点项目进入稳定期，项目公司主要负责工程建设管理；持有型项目的开发建设销售收入法根据以完成的销售收入，提取一定比例奖金额度项目总销售额×奖励系数根据销售回款情况，按季度发放项目公司负责项目的全面运作管理超额利润法项目最终净利润额，扣除目标净利润额，提取一定比例奖金额度项目超额利润×奖励系数项目竣工结算完成后发放项目公司在总部获取土地后进行开发建设，项目公司负责策划及销售。净利润（或税前利润）法根据项目最终实现的净利润，提取一定比例奖金额度项目净利润×奖励系数项目竣工结算完成后发放开拓型项目，项目公司负责拿地，开发建设。永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第3页正略钧策建议永泰地产根据各项目的实际情况，采取工程成本法或税前利润法确定奖金额度项目公司特点采取的业绩奖励方式说明工程成本税前利润郦城进入稳定期，项目公司负责项目建设√按工程成本考核及确立奖金额度酒店持有型物业，投资回报期长，且利润与后期的管理密切相关√按工程成本考核及确立奖金额度京香青科在已有土地上开发项目√根据项目税前利润情况确定奖金额度天津开拓型，需独立拿地，开发销售√根据项目税前利润情况确定奖金额度注：项目奖金额度不包括营销人员永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第4页方法一、根据工程成本确定奖金额度适用情况对仅承担项目工程建设职责项目公司，以及承担持有型物业建设的项目公司，根据工程成本给予奖励奖金总额的确定项目公司奖金额度=工程总建安成本×奖励系数×调整系数×考核系数工程竣工结算后，根据工程建安总成本，并结合进度、质量等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度发放方式在项目关键节点完成后，根据考核情况，提前发放一定比例奖金在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放在交房1年后，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第5页项目公司总奖金额度的确定标准（元/平米）建筑面积（平米）投资额（元）奖金系数奖金额度总成本55001500008250000000.35%3000000建安成本20001500003000000001%3000000项目公司奖金额度=项目总投资额×0.35%×调整系数×考核系数，或项目公司奖金额度=项目建安投资额×1%×调整系数×考核系数示意永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第6页方法二、根据税前利润确定奖金额度适用情况对承担项目拓展职责，或项目策划、营销职责的项目公司，根据项目税前利润确定奖金额度奖金总额的确定项目公司奖金额度=项目税前利润×奖励系数×调整系数×考核系数工程竣工结算后，根据项目税前利润额度，并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度发放方式在项目关键节点完成后，根据考核情况，提前发放一定比例奖金；在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放；在交房1年内，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度。永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第7页房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定，取决于三个方面的因素对于实现或超过目标利润的项目公司根据利润情况予以奖励，鼓励不断超越，多超多奖充分考虑市场的重大变化给项目的利润带来的影响，根据市场因素对原定目标利润进行调整不同的项目有其固有特点，根据项目的重要性程度和实现超额利润的难易程度，设立不同的提成比例调整系数，以体现激励的公平性永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第8页项目公司税前利润奖金额度的计算项目公司利润提成额=提成基数×提成比例（3%）×提成比例调整系数×考核系数提成比例根据房地产市场的实践情况，针对所有项目制定统一额度（以行业平均税前利润率水平15%为基础）而提成比例调整系数则根据不同项目的特殊情况，分别予以确定说明永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第9页第一步是确定税前利润提成基数，项目奖金的发放要实现预期的目标利润，同时要剔排除重大市场因素的影响剔除重大市场因素影响提成基数实际利润利润提成目标利润=永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第10页剔除市场因素的办法之一是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法地价参考法通过土地价格评估剔除市场因素对超额利润影响土地估价法土地价格的变动是房地产价值变化的主要原因对于由于市场变化导致的土地价格异常变动，应从超额利润中剔除永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第11页两种方法均是考虑根据地价的异常变动，对超额利润值进行修订地价参考法土地估价法在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估提成基数＝实际利润－土地价格调整额度土地价格调整额度＝（项目销售期临近土地的平均拍卖单价－购买项目土地时的销售预期单价）×项目土地面积土地调整额度＝评估机构评估销售期内的平均土地价格－购买土地时的销售预期价格提成基数＝实际利润－土地价格调整额度“购买土地时的销售预期价格”是指土地购买者在购买土地之前，就已经预见到的土地在销售时的价格，预期的上涨是被考核者主观努力的结果，应该得到肯定说明永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第12页“地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，正略钧策建议根据外界条件进行选择通过土地价格评估剔出市场因素对超额利润影响地价参考法土地估价法优点：通过对项目销售期临近土地价格变动的参考，可比较客观地得出土地价格的变动情况，节约了评估成本；缺点：并非所有项目公司在销售期的周边土地都会出现拍卖的状况，难以全面适用优点：无需考虑周边地价，直接可就项目土地评估，简便易行；缺点：需要评估成本，且容易包含人为因素在内，影响评估的客观性两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法正略钧策建议永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第13页剔除市场因素的办法之二是根据周边类似开发项目的市场增长率对年初制定的目标利润进行调整周边类比法说明公式如果在开发项目制定目标利润的过程中，就是根据预测的市场增长率制定目标利润，则在考核期就可以根据市场的实际增长率对原先制定的目标利润进行调整提成基数＝实际利润－目标利润×市场因素调整系数市场因素调整系数＝实际市场增长率/预期市场增长率优点：项目全过程中随时可用，每年末公司根据市场实际增长率评价，比较灵活缺点：对市场信息的收集和把握程度要求比较高，建议在信息收集与整合能力提高后采用优缺点分析永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第14页“调整系数”是运用“影响因素模型”对项目从“重要性、规模、管理难度以及投资环境复杂性”四个方面进行评分调整影响维度规模影响因素复杂性重要性投资环境复杂性项目管理难度项目规模项目重要性建议权重20%20%40%20%永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第15页目录项目公司激励方案项目公司奖金额度的确定项目公司业绩考核指标项目公司奖金的发放永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第16页项目公司考核内容项目公司考核定期业绩考核终期业绩考核对项目公司季度及年度进行考核，重点关注进度、质量、成本、内部管理指标项目交付后，对项目整体执行情况进行考核永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第17页工程成本法下项目公司终期业绩考核指标考核指标权重二级指标权重考核办法数据来源进度40%进度40%工程质量30%政府部门验收10%政府机构验收结果内部验收10%工程管理部客户质量投诉10%客户服务部成本控制20%成本控制20%内部管理10%内部管理10%北京公司综合评估永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第18页税前利润法下项目公司终期业绩考核指标考核指标权重二级指标权重考核办法数据来源进度40%进度40%利润/成本30%调整后税前利润20%成本控制10%工程质量20%政府部门验收10%政府机构验收结果内部验收10%工程管理部客户质量投诉10%客户服务部内部管理10%内部管理10%北京公司综合评估永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第19页进度指标的考核项目公司针对各期项目编制进度计划，北京公司总经办及工程管理部审核确认。由于市场环境因素造成的进度计划修改，经北京公司总经办审核，可调整目标进度计划。120工期按计划或提前完成100（实际工期－计划工期）/计划工期＝10％60（实际工期－计划工期）/计划工期＝30％0（实际工期－计划工期）/计划工期≥50%中间线性过渡。建安成本指标得分=永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第20页建安成本指标的考核项目公司针对各期项目编制目标成本，北京公司成本管理部审核确认。由于规划调整造成的设计修改，经北京公司成本管理部审核，可调整目标成本。120（实际成本－目标成本）/目标成本≤0100（实际成本－目标成本）/目标成本＝2％60（实际成本－目标成本）/目标成本＝6％0（实际成本－目标成本）/目标成本≥8%中间线性过渡。建安成本指标得分=永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第21页调整后税前利润指标考核项目公司与北京公司就项目公司目标税前利润率进行确认，销售实现并交房后，根据考虑地价变化机会成本调整后的税前利润率进行评估。120调整后税前利润≥18%100调整后税前利润=15%0调整后税前利润≤8%中间线性过渡。税前利润指标得分=注：本处以税前利润为15%作为目标值，各项目根据具体情况对目标值进行调整，并相应调整指标各税前利润值。永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第22页根据考核结果确定考核系数考核结果分布标准等级优秀良好合格需改进分数范围Y≥9580≤Y9560≤Y80Y60考核系数1.411.020.830.6永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第23页目录项目公司激励方案项目公司奖金额度的确定项目公司业绩考核指标项目公司奖金的发放永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2006年12月25日第24页项目竣工结算后，根据项目考核结果发放项目奖金，比例为80%一般房地产企业的项目奖金在项目交付验收后，根据项目考核结果确定发放，并主要针对高层管理人员项目前期项目中期项目销售期项目结束后项目竣工结算前不进行奖金分配每个年度提成总额的10%-20%留到项目结束一年后发放注：1、项目公司员工的短期薪酬中已经考虑了其工作特点和职级层次，短期薪酬水平可以保证其日常生活，所以没有必要进行项目奖金的预支付，同时预支付的方式也不利于人员的稳定性；2、将项目公司每年度的项目奖金的20%预留，在项目结束一年后再发放，有利于防范项目后期的隐藏风险，提高项目公司管理人员的风险意识。80%20%竣工永泰地产人力