XXXX1107园景园商铺价格方案

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。园景园商铺价格方案2008年11月7日本报告是严格保密的。项目基础资料介绍：本次推售铺位共计12个，总面积为1180平米；位置：位于深圳南山蛇口,四海公园旁,爱榕路与工业七路交汇处;总用地面积：6343.4㎡总户数：160户建筑面积：29984.47㎡其中住宅面积:16460㎡商业面积:3640㎡本次推出发售的商铺面积为1179.66㎡套均面积：103㎡停车位:150个商铺1号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号面积54.1773.6381.9661.4499.7457.4979.68112.07126.19121.02133.47174.858.17本报告是严格保密的。营销节奏安排24日对外公布商铺发售信息26日户外、条幅出街30日现场包装整改到位1、短信2次2、街铺拜访3、世联资源CALL客周末对客户诚意度进行摸查结合客户诚意度调整价格11月6日11月9日根据客户情况发售24日前蛇口商铺跑盘一、10月24日前针对蛇口商铺跑盘;24日正式对外发布商铺发售信息；关键节点：二、10月26—30日户外、条幅及现场包装到位；三、客户挖掘渠道主要通过短信、街铺拜访、世联客户资源利用；四、确定对外传播口径，吸引客户上门，对客户诚意度进行摸查，调整价格并确定推售方案；五、根据客户情况确定发售方案；（预计定于11月中发售）本报告是严格保密的。目标分析正式发售后1个月内完成商铺销售面积比的50%；本次可推售的商铺总面积为1179.66平米；即需要销售的商铺面积为589.83平米；至少要消化6套商铺；本报告是严格保密的。结构1、蛇口租金市场调查3、项目的销售策略4、策略下的价格体系2、项目本体分析本报告是严格保密的。蛇口片区商铺租金情况：两头大,中间均衡;同街街铺会因为人流不同而致使租金水平存在巨大差异;兰园东滨路段,租金200-250元工业七路街铺,租金85元/平米左右招商东路街铺,租金110元/平米左右此段4个临街铺,租金水平为150—230元/平米此段为米兰寓所及米兰第二季街铺,租金水平为150—180元/平米左右四海宜家临街商铺租金150—180元/平米公园南路街铺,租金100-250元/平米左右此段街铺租金水平由东向西递减,区间为60—250元/平米花果山附近街铺，租金水平130—150元/平米蛇口新街街铺，租金水平150元/平米海韵嘉园下街铺，150元/平米左右；根据对周边租金峰值的调查：卖场和合理的业态规划是租金峰值的必要提条件，而银行和车站则可以最优的提供租金支撑；蛇口中心的商铺租金水平，以公园路和招商路的交汇点为中心，租金高值均集中在方圆500米左右的距离内；租金较高点的经营业态基本以特色餐饮、服装为主；租金水平较低的经营业态以低档餐饮、五金、水果店等为主；本报告是严格保密的。租金价值分析：爱榕路维也纳酒店段,200元/平米左右爱榕路东湾小学金记砂锅面皇冠蛋糕九九精武麦香饼小卖铺通讯维也纳酒店车站车行方向人行方向工业七路车站（湾厦站）：22路，70路，K105路，226路，231路；周边人流分析：1.学校师生；2.放学接小孩的家长；3.等车的人路人；4.本地过往人群；5.酒店客户；铺位名称金记沙锅面皇冠蛋糕九九精武麦香糖小卖铺通讯面积60平米40平米40平米未知未知未知面宽/进深6:104:104:10未知未知未知租金200元/平米200--230元/平米原因分析：1、车站使得本地点成为区域客户最高值；2、酒店也为地段带来了大量人群；3、学校带来了大量师生和接学生放学的家长；硬件条件:公交站点一个;酒店一个;学校一个;200元/平米左右本报告是严格保密的。租金价值分析：米兰公寓与米兰第二季段,170元/平米左右招商路花果山路人人乐银行海王百里臣餐饮蛇口汽车站药店中国银行3个：特色餐饮空置147米兰坊阳光168连锁酒店哎呀呀米兰公寓米兰第二季车站：蛇口汽车站；周边人流分析：1.购物需要；2.等车的人路人；3.本地过往人群；4.酒店客户；原因分析：1、车站为本地点带来了人流；2、酒店也为地段带来了大量人群；3、银行、卖场带来了人群；4、经营形式以特色餐饮为主，拉升了档次；硬件条件:汽车站一个;酒店一个;银行二个;超市一个;新小区二个；面积区间：127—180平米；面积区间：50平米左右；本报告是严格保密的。租金价值分析：公园南路与蛇口新街交汇段,150--250元/平米公园南路蛇口新街正宗川菜中国电信霸王菜系KFC面点王小卖铺布艺美发空置:2茶庄深发展电信西餐服装服装药行饰品服装特步专卖南水服装五金餐饮人人乐美发电脑药店200—250150元/平米左右车站：无；周边人流分析：1.购物需要；2.老小区居住人群；3.餐饮带来客户；4.银行客户；硬件条件:银行一个;品牌餐饮二个;超市一个;原因分析：1、本区域具有相对较浓厚的商业氛围；2、面点王、KFC聚集在此；3、银行具有聚集作用；4、人人乐超市具有聚集购物人群的作用；5、整个业态互补性大，且具有一定档次；面积区间：40--260平米左右；本报告是严格保密的。租金价值分析：海尚国际望昌路与公园南路交汇段,150--250元/平米海昌街蛇口老街公园南路海尚国际新一佳亚洲眼镜多种餐饮文华药店美发望湘亭四川美食兰州拉面真功夫工商银行海韵家园中联地产地铺街糖果坊足浴衣服美容空置中原硬件条件:大型超市一个;品牌餐饮一个;银行一个;新小区两个；车站：无；周边人流分析：1.购物需要；2.新小区居住人群；3.餐饮带来客户；4.银行客户；原因分析：1、新一佳超市聚集人气；2、品牌餐饮聚集作用；3、银行聚集一定客户；4、业态规划较合理；面积区间：30--90平米左右；本报告是严格保密的。租金价值分析总结：可以聚集人流的卖场或车站，以及其他经营业态经过对蛇口区域内租金价值分析，具有以下特征：基本上都有超市或卖场，具有聚集作用；公交站点也具有一定拉升租金价值的作用；商业氛围浓厚对租金拉升作用明显；业态的整体规划，档次的显现，对租金拉升具有明显作用；启示本项目若能对2楼剩余2000多平米的商铺业态予以合理的规划，引进可以聚集人气的卖场等，将给项目商铺价值提供支撑；本报告是严格保密的。结构1、蛇口租金市场调查3、项目的销售策略4、策略下的价格体系2、项目本体分析本报告是严格保密的。项目本体价值分析：从面积、人流、面宽/进深及层高因素分析，分为四档；商铺1号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号面积54.1773.6381.9661.4499.7457.4979.68112.07126.19121.02133.47174.8面宽5.35.546.665.310.655.66.78.28.27.88.413.2进深10.4112.7611.77118.631011.312.914.7514.7514.7517.5面宽/进深0.50910.43420.56580.48181.23410.560.59290.635660.555930.528810.569490.7543层高5.95.96666665.24.647.9根据对项目本体价值的分析，4—6号铺为“金角银边”，成为铺王；1—3号铺面积适中，且临街，成为商铺价值的第二梯队；7—8、12号铺具有一定昭示性，而且具备隔层条件，因此属于第三梯队；9—11号铺上台阶，且面积偏大，因此价值相对其他铺位处于劣势；铺王单位第二梯队第三梯队第三梯队第四梯队本报告是严格保密的。项目外部条件分析：一个学校，一个车站，一个共享的酒店；一个人流不太旺的小超市；爱榕路东湾小学金记砂锅面皇冠蛋糕九九精武麦香饼小卖铺通讯维也纳酒店车站车行方向人行方向工业七路硬件条件:公交站点一个;酒店一个;学校一个;5号4号3号2号1号6号7-12号车站车行方向人行方向超市园景园从目前上门客户，以及周边商铺经营者的反应看，这些外部条件都还不足以成为支撑本项目租金向上提升的理由；本报告是严格保密的。项目内部条件分析：一个蛇口近年少见的高品质楼盘、完善的商铺设计项目商铺本体卖点分析：项目前广场阶梯的设计，将使本项目前广场成为连接整个爱榕路附近所有住宅的关键节点，本项目的前广场将取代工业七路成为本区域点的真正人流主干道，为商铺聚集大量人气；项目本身为蛇口近年来少见的稀缺高品质楼盘，在加上商铺本身的稀缺性，这位项目商铺的脱颖而出创造了条件；周边老住宅、南山区地税、国税、工商等部门均聚集此地，保证了本项目商铺会具有大量的稳定支付力的消费群体；在项目商铺本体设计上，所有商铺的面宽进深比设计合理，使本项目商铺将来在业主自行隔层的时候也能顺流通过消防验收，而为本项目增加了额外的附加值；项目各种管线均已预留，从上下水、煤气、专门的餐饮污水口各种管线等全部考虑周到，使本项目商铺可以适用以各种经营业态；在前期与住宅客户的签订文件中（包括风险提示以及合同附件等文件），都约定了商铺可以做餐饮等业态的可能性，这避免了将来经营者若经营餐饮还需征得住宅业主同意的后顾之忧；关键词：前广场阶梯设计;蛇口稀缺高品质楼盘;稳定支付力人群;面宽进深设计合理;管线已经预留;各种业态均适合;本报告是严格保密的。蛇口商铺的租金体系：分为四个档，在业态规划合理的情况下，本项目可归属第二档（150—200元/平米）租金水平：200—230元/平米左右；业态：特色餐饮，品牌服装等业态为主；面积：在50--160平米左右区域：传统蛇口商业旺区（公园南路与蛇口新街交汇处）租金峰值租金第二梯队租金水平：150—200元/平米左右；业态：地铺、小卖铺、药店\特色餐饮；面积：50--160平米左右区域：00年以后新小区，规划合理；租金第三梯队租金水平：120元/平米左右；业态：小卖铺、低档餐饮、美发、水果店等；面积：40--60平米；区域：老小区；租金第四梯队租金水平：80元/平米左右；业态：五金、美发、小卖铺等；面积：40--60平米；区域：老小区；本小区租金水平本报告是严格保密的。结构1、蛇口租金市场调查3、项目的销售策略4、策略下的价格体系2、项目本体分析本报告是严格保密的。销售模式：“租售并举”，不仅仅是销售，也是一个免费的出租中介；1.外部条件分析一个学校，一个车站，一个共享的酒店；一个人流不太旺的小超市；2.内部条件分析一个蛇口近年少见的高品质楼盘、完善的商铺设计保证了各种业态经营的可能性；外部条件支撑不够各种硬件条件充分具备我们的销售模式一个免费的租售中介，为卖铺和有意租铺的客户提供额外的服务；本报告是严格保密的。销售策略：价格杠杆的合理运用，小铺与大铺同时出货；商铺1号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号面积54.1773.6381.9661.4499.7457.4979.68112.07126.19121.02133.47174.8面宽5.35.546.665.310.655.66.78.28.27.88.413.2进深10.4112.7611.77118.631011.312.914.7514.7514.7517.5面宽/进深0.50910.43420.56580.48181.23410.560.59290.635660.555930.528810.569490.7543层高5.95.96666665.24.647.9铺王单位第二梯队第三梯队第三梯队第四梯队1、以4-6号铺王作为价格标杆，促进1—3号、7号商铺的销售；2、在控制总价的前提下，适当拔高面积偏小商铺的单价，通过单价杠杆对比促进8—12号大面积商铺销售；本报告是严格保密的。结构1、蛇口租金市场调查3、项目的销售策略4、策略下的价格体系2、项目本体分析本报告是严格保密的。项目的本体分析：1—7号铺租金150-180元/平米，8—12号铺租金为120元/平米；1—7号铺昭示性较好，面积适中，因此平均租金可考虑去到150-180元/平米；8—12号昭示性相