卖场建设条件作业指引090507

-1-卖场建设条件作业指引（暂行）编制市场部日期2008.5审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人-2-一、目的1.1规范卖场建设内容及要求，提高卖场品质、缩短建设周期。1.2以优质的卖场条件展示项目形象，提升客户的产品认知，促进销售。二、适用范围适用于北京事业部。三、术语和定义3.1卖场是指承载整个销售动线的空间范畴，具体包括：临时售楼处、售楼处、样板间/区、看房通道、工地围挡、停车场等。3.2售楼处空间包括：售楼处、售楼处样板间、景观展示区、停车场。3.3样板区空间包括：实楼样板间、交房标准示范单位、实景示范区、看房通道。四、职责部门职责项目公司（部）1.卖场选址规划；2.卖场建筑设计、景观设计及精装修设计；3.卖场施工；4.卖场维修；设计模块参与卖场建筑设计、景观设计及精装修设计工作，组织对卖场设计的总体把控。采购、预算模块对卖场建设设计的工程招投标、部品对卖场建设的总体造价进行控制。营销模块参与卖场选址、设计的工作，组织对各项目卖场效果的检查和评估，提出整改意见，并跟进整改措施的落实情况。负责卖场销售工具的设计、制作，售楼处、样板间的配饰、物业管理工作。远嘉公司参与卖场选址、设计工作。负责售楼处、样板间销售状态的维护工作。五、内容及要求5.1应具备的卖场条件5.1.1卖场作为项目的销售场所和重要的销售工具，须精心设计、合理利用、及时-3-维护。5.1.2原则上，所有项目均须在首次开盘前、在用地范围内建设售楼处。具备条件的，应在开盘前开放实楼样板区。5.1.3项目首次开盘前1～2月，须开放卖场进行客户积累，以保证项目的持续快速消化。5.1.4根据项目特点及工期进度，原则上，实楼样板间或交房标准示范单位需设置在三层以下。在主体结构达到施工条件时，即应进行装修及配饰的相关工作。5.2卖场建设工作内容5.2.1卖场选址及规划：序号关键控制点控制要点描述1卖场选址（1）原则上应位于项目用地内，为永久性建筑。（2）因用地、工期等因素限制无法保证在开盘前交付永久性售楼处的，可根据项目具体情况考虑临建或租用临时售楼处。（3）应充分考虑城市交通的可视性、到达的便捷性。（4）应设置实楼样板区，应选取景观条件优越的区域。样板区植物搭配需要考虑四季的不同效果，保证四季皆有景可赏，配备背景音乐。（5）看房通道要结合卖场实际情况，确定合理的销售动线，保证销售通道的安全、美观，使客户在卖场体验的过程中感觉愉悦。2卖场规划（1）结合用地条件，将产品定位通过建筑语言表现出项目的精神内涵。（2）充分考虑停车、售楼处、看房通道、样板区之间的交通动线关系。（3）重点突出客户在卖场停留阶段对建筑、景观、产品的体验感受，营造激发潜在购买欲的氛围，促进客户产生购买冲动。（4）售楼处内部的“前台”空间，要根据“展示-洽谈-签约-服务/营销活动”的销售动线，合理、紧凑布局。（5）滚动开发销售周期超过四年的项目，原则上，应单独设置“客户服务部门”的入口。5.2.2售楼处的功能序关键控制要点描述-4-号控制点3售楼处的功能要求（1）前台接待区：靠近售楼处入口，在此区域应展示公司logo及项目logo。根据项目性质的不同，可设前台接待人员专门负责前台的接待与服务，也可直接由置业顾问负责前台接待，置业顾问数量要适度，够用即可。接待台设计简洁、实用，台面及工作人员区应保持整洁。（2）品牌展示：主要展示公司发展历程、品牌历程以及各阶段公司品牌宣传的相关内容。（3）项目展示：主要用于项目区域沙盘、整体沙盘、分期沙盘、户型模型、各种展板的展示，同时包括各种音像资料的展示。具体情况可结合项目定位、售楼处整体条件等因素进行综合考虑与布置。区域沙盘：项目地理特征要鲜明、标志性建筑物要突出、并考虑透明玻璃围档（若为开放式沙盘，一定要在四周适度围合，以保证沙盘完好及儿童安全）。整体沙盘：清晰展示项目交通组织方式、建筑排布、立面特点、景观特点、配套等。分期沙盘：展示项目在售期的产品，要求与整体沙盘一致。户型模型：要跟据当期主力户型制定，以4－6个为宜，沙盘底座考虑物品存放，便于外展点置业顾问个人物品存放使用；各沙盘周边的讲解区要求宽广畅通，便于集中参观讲解。展板：摆放合理、内容全面。（4）公示区：公示区的设计根据各地区建委的要求，公示内容包括但不限于五证、销控板、认购书、买卖合同、物业文本、实预测面积、噪声污染、设计变更、入住率、车位情况、新政动态等。公示区内容应符合销售进度，随时更新。（5）影音室：影音室适宜布置在售楼处入口附近，主要用于向第一次来访的客户播放项目3D资料，作为项目不具备实楼展示区情况下的实景展示方式。需要预留投影设备安装使用条件。（6）售楼资料区：售楼资料是全面介绍项目情况和客户须知的各种书面文件，是置业顾问重要的销售工具，包括但不限于：概念楼书、产品楼书、折页、品牌手册、会员手册、销讲夹（名片、五证、规划图、园林、-5-3售楼处的功能要求建筑、设施设备图样、户型册或单张）认购书、付款方式、各种程序须知、按揭资料、项目刊物等。可设置在接待台附件，也可单独设置，销售资料的存放，需方便客户自由取放；必要时可将部分资料可在公示区公示。（7）洽谈区：根据项目规模、定位，确定洽谈区的大小、风格，可考虑使用软割断、咖啡厅等方式设计VIP室，要求至少一间VIP室完全封闭。位置应离展示区不远，若售楼处分层，主洽谈区应与展示区设置在同层。设计时还应考虑到舒适性、适度私密性以及适当考虑无烟区的设计。在景观角度较好位置，可设计落地窗，提升洽谈氛围。（8）休息区：可设计儿童娱乐区、等候阅读区、吧台等。儿童娱乐区可提供一定量的安全度高的儿童玩具，在明显的位置设有温馨提示（注意安全，需成人看管等内容）。等候阅读区，可提供与房产、项目、公司相关的杂志，饮料、糖果等。是否设计吧台，可以根据项目性质、定位决定。需要配有上下水、咖啡机、冰柜、饮水机、消毒柜等设备，可设有专人（前台接待）提供茶水、饮料、咖啡、糖果等服务。（9）签约区：根据各地区建委的签约要求，设计签约区。签约区可提供认购、换签等服务。设有洽谈桌椅（数量合理、舒适耐用）、饮水机、电脑、打印机、传真机、复印机、装订机等办公设备。设计时要充分考虑签约流程的顺畅，置业顾问接待区、签约专员办公室、按揭办理区、交款区，各功能区环环紧扣，避免不必要的折返，最大限度减少现场客户等候时间。应有签约流程图展板、各功能区应于标示及导示牌。（10）按揭办理：根据项目性质的不同，尽可能的给客户提供更多的按揭银行以供选择。为方便客户，按揭信贷员或按揭律师以及按揭保险员应提供现场服务。每家银行的接待处应配有银行简介、按揭须知、优惠政策等展板。条件允许，还应考虑洽谈桌椅、饮水机、物品存放柜等。（11）交款区：尽可能的提供独立的交款区，具有银联刷卡、支票打印、发票打印等财务所需办公设备，有条件可配置移动POS机。并设有沙发，以便客户等候。展板提示包括（但不限于）：缴款流程、换开发票、票据丢失补办等的流程。（12）卫生间：售楼处卫生间分为客用和内部员工使用两种，客用卫生-6-3售楼处的功能要求售楼处的功能要求间应符合项目档次与整体设计风格，特别注重体现人性化设计，如注意儿童使用需求等。在后期的使用过程中，应注重服务、清洁与硬件维护，高档项目以及大型活动期间，可设置固定保洁员提供即时服务。（13）活动举办区（室内）：售楼处室内应考虑举办小型客户活动的场地。该场地面积应适用于50-150人同时参加活动，家具、饰物最好为可移动的，便于举办活动时做场地调整。室内活动举办区可与洽谈区结合考虑。（14）材料、工法展示：主要用于展示项目采用的门、窗等设施，装修材料、施工工艺等。（15）会议室：根据营销中心人员编制，设计会议室的大小。会议室内应设计有网线、电话线等。（16）办公室（总监、经理、策划、行政、置业顾问、财务、客服）：应结合营销中心各部门人员编制设计每个办公室的大小，办公室附近应考虑办公人员会客区、储物间及更衣室等。对于滚动开发、开发周期四年以上的项目，售楼处客服原则上设立独立入口，为了体现对客户的关怀，可适当提高客服办公室面积及服务设施配备。（17）置业顾问更衣及储物室：面积及更衣柜数量应尽量做到充足。（18）工作人员餐厅：若条件不允许，起码要考虑用餐区，并预留上下水，便于清洗餐具。（19）各种日常设施：如电话线、网络宽带、上下水、空调、通风新风、背景音乐等在售楼处交付使用前一定要全部到位，并可正常使用，物业工程人员要定期维护，出现停水停电、断网等问题时，维修须最快速度到场，对工作影响降到最低。（20）办公设备：数量一定要满足工作使用，摆放整洁，固定资产管理落实到人，定期与行政、财务进行盘点（通常为一年）。5.2.3售楼处的配饰、软件及其他序号关键控制节点控制要点描述-7-4售楼处配饰及软件（1）应结合项目产品定位、客户定位来安排售楼处、样板间的配饰。（2）录像监控系统：为了防止群诉、聚众闹事，售楼处应设置录像监控系统，并与售楼处开放当天开始使用。（3）从视觉、听觉、嗅觉、味觉等多方位考虑客户的体验感受，配饰设计方案与整体装修方案一并考虑，主设计师应全程参与配饰工作的采买、摆放工作。（4）视觉管理：用灯光、材质、工艺、色彩、配饰、服装、服务人员……共同营造卖场氛围。（5）听觉管理：硬件上，应设置背景音乐系统，管理上，所播放的曲目应与客户定位匹配，旋律悠扬，音量适度。（6）嗅觉管理：利用饮品、植物、花卉、香熏等方式在嗅觉上营造温暖、舒适、清新的氛围。（7）室内租摆：须有绿化点缀，且分布舒适宜人，注意日常维护，要做到常绿常青，鲜花颜色素雅，气味清香。（8）配饰在精装修设计的基础上，应针对目标客户群考虑各功能空间的场景布置。5立面售楼处建筑外观的风格应与项目定位相一致，颜色、选材应与楼盘类型、档次相吻合。要易于寻找、具有强烈的视觉冲击。6装修应符合产品定位，应与广告诉求和谐统一。且应考虑场景设计、互动交流，给客户创造愉悦的体验。5.2.4卖场的导视系统、看房通道、样板间、景观要求序号关键控制点控制要点描述7导视系统（1）塔吊：与施工单位协调，在总包合同中确定工程塔吊悬挂“远洋地产”标识，原则上现场不出现总包或分包单位品牌标识。（2）景观标志物：结合景观设计，在卖场合适地点安排一个醒目的、吸引注意力、高度足够的构筑物，如：雕塑、小品、钟楼等。-8-（3）路牌：设置于到达售楼处的附近道路转角处、城市主干道、地铁站等人流密集地区，一般要求可视性好，并具备夜间导示作用，设计风格应与项目整体定位协调，简洁醒目。应注意路牌的安全，并应保证导示牌的干净、清晰。（4）道旗：设置于项目地块围档外围、通往售楼处的道跟上，须经有关部门批准方可使用。道旗或彩旗上可显示项目Logo，项目定位语、销售热线等内容。（5）围挡：在去往售楼处的道路上，途经项目用地可用围档包围，围档建议使用大型喷绘，对项目或品牌进行广告宣传，围挡可利用工地原有围墙或另行搭建，高度根据实际可视条件确定（一般不应低于3米）。在围挡上考虑设置照明光源，用于晚间照明使用。应注意围挡的安全，安排固定人员定期巡查。并应保证围挡广告画面的干净、清晰、画面内容与销售推广节奏并行。（6）交通指示牌：在通往售楼处的主、辅路口处可设置交通指示牌，须经有关部门批准方可使用。（7）停车场：从停车场入口到售楼处入口，都应有保安引导，提供礼貌且人性化的服务（要求——车场入口岗：敬礼、问好、询问是否看房、指引车位、车场岗：停车入位引导、开车门、问好、售楼出入口指引）。（8）样板间：入口应设立户型图，户内相关部位应设置人性化的提示牌。8看房通道（1）首要是保障安全，注意视线不受施工干扰。（2）若采用甬道形式的，内部应整洁、明亮，须设置展板、镜画、标识等广告看板，为避免污染材料的气味、粉尘等影响，可布置绿植点缀。9样板间（1）设计原则：样板间装修、配饰要与产品定位、建筑风格相匹配，需充份考虑目标客户特点、结合当地人文特色。单套样房内的电器品牌尽量做到一致。（2）设计理念：从生活习惯出发，假设主人身份，通过主题设计，避