厦门市住宅精装房市场报告(XXXX年)

厦门市住宅精装房市场报告叶成都2013-07目录第一章精装房的含义第二章中国精装房市场概况第三章厦门市精装房市场分析与发展趋势第四章精装房的研究第一章精装房的含义精装房的含义精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。水电路的铺设、厨卫的墙面砖、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前就已经一次性装修到位。精装房与毛坯房的区别毛坯房：半成品房，又称“初装修房”，内部不做装修，购房人必须进行装修方可入住。精装房：对房子的建筑部分进行过精细装修，其厨房、卫生间、墙面、地面、门、窗等一次装修到位并达到了使用标准。购房人只需添置家具即可入住。精装房优缺点方便快捷，直接入住；清洁环保，和谐邻里；减少纠纷，科学装修；统一操作，节约开支。Ⅹ如果购买期房，交房时间晚；Ⅹ批量生产，难以满足消费者个性化需求；Ⅹ装修质量无法保证；Ⅹ同等区域，同等住宅总价高于毛坯房；Ⅹ风水难掌握。优点缺点装修方案具体表现有装修套餐供选择购房者可自由选择要或不要装修套餐，不要装修可直接在总价里折减相应装修款；此类方案客户选择性强，接受度较高。部分户型带装修通常大户型客户对空间和风格的需求更加多样化，采取小户型带装修，大户型不带装修方式。送礼金券，可自主装修只定制品牌厨卫洁具，其余部分以礼金券形式送出，由购房者自行采购安装，实质上为一种让利行为，目的为直接促进销售。菜单式装修开发商提供数种装修备选方案，购房者可按菜单自行选择，由开发商施工执行以成品交房。通常为统一装修标准与用材，但材料(如地板、面砖)颜色可选的方式。精装房装修方案表现精装房发展趋势简约化精装修房考虑不同人群的喜好，仅将房屋处以必要的装修。其卫生间的墙面和地面已经贴面，卫生洁具已经配备；厨房中橱柜、灶具、水池等排放整齐；只在门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明；所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰，房顶与四壁用乳胶漆刷白。购房者入住此类型装修的房屋需要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘等来美化室内环境，体现居室风格，满足主人个性需求。简约化精装修房实施难度小，将成为我国近期装修房的发展趋势。标准化精装修房由开发单位统一建造和装修，一步到位，提高了产品的质量和效率。该方式对住宅整体装修材料部件化、批量化生产的要求较高。目前购房者并没有一个精装修的概念，国家政策标准也相对简单，精装房交付没有可供参考的标准，全装修房品质就难以得到保障。所以，基于建材零部件标准化生产和国有关规章尚需补充、完整的难度，标准化精装修房将成为我国中期装修房的发展趋势。个性化精装修房先由购房者向建筑师传达其装修意向，然后由双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。而这类精装修房的普及需要我国的住宅及装修产业化达到较高的水平，主体结构构建的通用程度达到相当高的标准，特别是各类装修制品和设备的社会化标准生产和商业化多样供应，从而使购房者在后期的使用中可以通过产品目录从市场上购买到所需要的产品自行修补或安装。个性化精装修房将成为未来精装修房的发展趋势，但要真正在我国实现，还需要走一段较长的道路，个性化精装修也将成为我国远期装修房的发展趋势。近期中期远期购房者对精装房的态度早在2009年9月份，一次官方调查结果显示，北京、上海、深圳、广州等地购房者对精装房的接受度都超过了50％。随着精装房在中国的进一步推广，精装房在市场中的分量越来越重，购房者的接受度也越来越高。第二章中国精装房市场概况我国精装房的发展在国外房地产市场,住宅基本上全属成品的精装房,而我国早在几年前就明文规定要大力推广精装房,并且逐渐取消毛坯房市场。精装修模式的崛起是这十年之间的事，作为装修的一种新概念，精装修最早出现在南方经济发达的城市，并逐步得到推广，其发展阶段大概可以分成三个。第一阶段：简单式拼凑1998年，当时的精装修房只局限于样版房，目的主要是让消费者住宅的空间有更感性的认识。大部分精装修房并不涉及到真正的使用，功能不完善，所用材料质量却一般。另外，一般这种精装修房都是发展商从外面临时聘请施工队进行施工，工期很短，因此装修质量比较差，不适合居住。第二阶段：品牌化运作2001年至2006年，精装修开始真正走入人们的生活。在楼盘销售的时候，发展商都会对部分毛坯房进行精装修。这个阶段的精装修房装修质量有了明显的提高，发展商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴等，装修品位大大的提高，这种精装修主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强消费能力的消费者。第三阶段：精装修大众化2007年以来，发展商纷纷推出了精装修以吸引消费者买房，精装修房的交易比例大大提高，带装修的商品房受到消费者的青睐。精装修不仅是中、高层消费者的专利，也有针对低层消费者的简单装修。由于这种装修都是发展商根据自己发售楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘其精装修也有较大差异，精装修进入了大众化的时代。我国精装房现状精装修比例低，分布不均衡数据显示，目前我国精装修住宅的比例还比较低，2011年全国八大城市新开楼盘中精装修住宅占比仅为14.1%，且我国精装修市场呈现一、二线城市分布不均衡的特点。精装房市场份额不断递增，市场接受度逐步提高近几年北京、上海、广州等地精装房市场得到了快速的发展，市场份额逐年递增。如今，北京有50%以上的高档楼盘在推广精装修，酒店式服务公寓全部精装修到位；广州、上海的这一比例达到60%以上，而深圳楼市的清水房在2010年退出市场。北京：2003年，北京精装修商品房很少且仅限于小户型；到2006年，50%以上的高档楼盘在实行精装修；2009年精装房比例已达到55%。上海：目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上。根据计划，到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%，目前上海精装修房的市场份额在以每年15-20%的速度快速增长。广州：2007年广州地区的精装房比例已经达到了70%，并且广州市场已经发出信号，力争在未来的几年内，消灭毛坯房。深圳：2007年以前，深圳商品住宅市场中装修楼盘所占比例基本在6-8%的低水平徘徊。进入2008年1季度，深圳新增精装楼盘面积所占比例大幅增至21%。城市近几年精装房所占比例变化北京2003：精装房仅限于小户型。2006：50%以上新建高档楼盘都是精装修，市中心公寓及高档住宅几乎全部推行全装修。2009：精装房比例已达55%2012：接近50%上海2002：上海精装房3.2万套，在在售住宅中，比例为20%。2005：进入高速发展阶段。2009：市中心区新楼盘全装比例达50%以上，精装房市场份额以每年15%~20%的速度快速增长。（源自上海房地局数据）2010：全装修住宅占新建商品房住宅比例在中心区达60%~70%，其他地区达30%~40%2012：接近50%广东2006：60%以上新建高档楼盘都是精装修。2007：精装房比例已达70%（源自广州房管局数据）2008：新盘中，精装房占59.5%，珠江御景湾、兰亭西津、时代花生、中粮万科金域蓝湾等楼盘皆打出精装修旗号。2012：接近7~8成全国主要城市精装房所占比例分析（数据来源中指）各大城市，近十年精装房市场均有大幅提升，精装房所占比例到2012年接近5成！我国与精装房相关政策：1.1999年7月建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、科技部、国家税务总局、国家质量技术监督局、国家建材局：《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等形象。2.2002年7月建设部：《商品住宅装修一次到位实施》住宅装修的实施细则。3.建设部官方网站曾于2007年1月公布《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》。其中就有“提倡推行菜单式精装修，促进产业化”的相关内容。4.•2008年7月建设部：《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。1.各地方城市出台的关于精装修房的相关规定：武汉、深圳、重庆等城市要求新楼盘达到30%精装率才允许售房。厦门出台新政，2010年4月8日起，厦门岛内公开出让经营性住宅用地项目要求实行装修一次到位。我国精装房发展趋势目前，精装房在我国的一线城市的市场占有量大，二、三线城市正在慢慢普及。我国房地产尚未完善、成熟，精装房的标准混乱，虚假问题频出。国家也在逐步完善法律规范。精装房还远未达到占据主流的市场地位，但可以看到的是随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度也越来越高。欧美国家精装修产品成本的份额已约占到了70%的比重，虽然，市场化的性质和阶段大有不同，但作为参考和未来的方向，还是值得借鉴的。国内精装房市场的情况也可以看出精装房的未来是美好的，一线城市如北京、上海和广州的精装房比例均超过了50%，再加上国家几次出台政策，鼓励房企修建精装房的调控方向上来看，精装房确实是未来的行业方向。未来，在年轻人聚集的一线城市，80后、90后正日渐成为购房主力，由于工作繁忙、没有装修经验、支付能力较低的购房特性，十分青睐简单、便捷、拎包入住、总价低的精装修小户型。在广州、上海、深圳等国内大城市，精装修楼盘的比例早已赶超毛坯房成为市场的主流。以此类推，开发商在厦门等二三线城市大范围推广精装房将成为一种趋势。精装房逐步占据房地产市场乃大势所趋！许一力：中国经济从盖房子转向精装修。顾云昌：精装修房是中国房地产的未来发展方向。童悦仲（中国房地产及住宅研究会副会长）：普及精装修房是市场发展的必然选择。宋丁：精装房将成市场趋势。宋丁第三章厦门市精装房市场分析与发展趋势厦门精装房发展与现状近几年来，厦门市有关部门在全市范围内大力推广商品房一次性装修到位工程。从2005年开始，厦门精装房项目陆续发展起来，到2010年已达到全市供应总量的四分之一。从厦门的实践看，精装房的发展基本经历了三个阶段。第一阶段：从早期试点的“华天花园、浪琴湾项目”到“新家园”、“裕发广场”等项目，除了完成初装的硬性要求外，加上附带的设施，如开放式厨房、整体卫浴、基本的家具配备等，精装部分就完成了。第二阶段：2006年开始，厦门的部分楼盘，开始以豪宅标准装修，更注重档次和设施的选择。如滨北国际，由此拉开了厦门精装豪装比拼的一个阶段。第三阶段：2010年4月8日起，厦门出台新政，厦门岛内公开出让经营性住宅用地项目要求实行装修一次到位。一年半之后，再次出台《厦门市住宅装修一次到位管理暂行规定》。经过6~7年的发展，厦门的精装房市场，已经从拼初装发展到拼风格的阶段。由于现在精装房的推广处于刚起步不久，其发展存在诸多困难。一是消费者受个性化、设施设备、价格三方面因素影响，对全装修住宅存有疑虑；二是开发商面临价格优势受影响、施工时间延长、增加装修责任、装修监理技术力量弱、经验不足等问题；三是装修的施工单位也存在装修队伍良莠不齐、公装企业家装做得较少、家装企业规模小、没有素质、协调管理能力弱等问题。因此，各项政策、标准都需要进一步的完善，精装房的推广任重而道远。从厦门房地产市场来看，尽管岛内从土地政策的推出到精装房项目的销售的时间差逐步减少，精装房的项目日益增加，但是，目前岛外并无精装政策要求，而目前厦门市主要住宅市场以岛外为主，所以厦门市场上仍是以毛坯房为主。厦门精装房发展与现状厦门精装房市场分析市场端产品端市场端万科：2007年进驻厦门，在厦门实现公寓100%精装中海：2011年进驻厦门，高层住宅全部为精装房华润：目前在厦门仅有橡树湾一个盘，一期为精装房世茂：在厦门项目全是精装修特房：2010年以美地雅登的一栋楼和山水尚座的一栋楼开启特房精装修项目建发、禹州、国贸…….近几年，厦门市住宅商品房供应中，由于政策和市场逐渐接受精装房的影响下，厦门市的精装房套数所占比例不断提升，并且上升趋势越来越快。市场端近三年，厦门市精装房市场逐渐成熟