名城湖左岸项目商铺推广方案

名城.湖左岸推广方案沟通稿推广框架2012年楼市分析金沙CBD商业背景周边项目研究商铺销售分析推广销售策略视觉表达部分PromotionFramework2012楼市分析月份政策四月新政落实至4月，各地政策执行均较为严格，4月份以来，信贷政策进一步收紧，中央再出政策干预商品房交易秩序，政策紧缩的基调仍持续。五月国八条出台至今已有4个月，近期出台又出台了诸如一房一价等政策，但由于执行和监督难度普遍较大，所以对市场的直接影响均比较有限，因此当前这个时间段，楼市已逐渐进入调控政策的空档期。六月整个2011年上半年，国内房地产调控全面升级，从“国八条”限购限贷、各地公布房价控制目标到近期部分城市开始限价，政府越来越倾向于利用行政手段直接干预楼市，从重点城市市场成交反馈来看，政策影响明显。七月温家宝总理在国务院常务会议上对房地产调控做出指示，未来限购政策执行范围将进一步扩大，预示下半年市场政策面依然会保持严厉。八月“新国五条”要求限购令向二三线城市扩张至今，虽然仅有台州一地正式落实，但调控加码的信号已经对市场产生潜移默化的影响，其中包括前期已经限购的重点城市。2011年可谓是史无前例的调控年，调控呈现出连续性和广泛性。下表可以看出调控的动态发展：月份政策九月7月份限购令扩容至今，仅有台州和衢州正式落实，而两地细则相比年初那轮限购的城市明显偏宽松，另外部分热门三四线城市纷纷出台限价令，用意以此代替限购。至此，新“国五条”的落实情况不甚理想。十月7月份限购令扩容至十月，有台州、衢州和珠海正式落实，而三地细则相比一二线城市的限购政策明显宽松，另外，本月佛山极具戏剧性的是当地政策长达半天的松动，从中可以看出：中央在调控问题上的不松口，以及地方政府对调控越来越大的抗拒心理。十一月11月6日，温家宝总理在圣彼得堡表示，下调房价是国家坚定的政策，房地产调控绝不动摇。25日，李克强副总理在廊坊考察保障房建设时表示，2012年将继续实行抑制房价过快上涨的政策。十二月中央经济工作会议要求坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，要抓好保障性住房工作。会议还提出，明年将推进房产税改革试点。2012年中央政府对于楼市的态度一些地方房价还远远没有回到合理价位温家宝总理表示:楼市调控不会半途而废本报记者王炜2012年03月19日07:59来源:人民网-《人民日报》手机看新闻2012楼市调控仍是主旋律大势向下成定局地产中国网2012-2-9房地产调控方向坚定不移，行业冬天未现尽头“限购”等调控实施细则或适度微调“限贷”或将适度放松，但开发商融资仍不会通畅长三角依然是调控重点区域2012年政策基调从2011年全国出台的政策来看，国家对房地产调控决心依然坚定不移，随着12月各地政府相继表示2012年仍将延续限购政策的实施，预计2012年上半年市场调控力度仍难以放松。回首2011年---中国房产政策年，全国楼市遭受到前所未有的冲击。上半年开发商咬牙死撑，下半年更是遭遇四面埋伏，杭州的高房价终于土崩瓦解。而关注商业地产的投资者越来越多，2011年下半年商业推盘项目众多，成交量快速增长。12月12日至14日，中央经济工作会议召开，会议明确，坚持房地产调控政策不变。2012年国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使得房地产业健康发展。从长期来讲，调控对于整个行业和宏观经济是有利的，也是必须的。从短期来看，我们要看到调控带来两面性。房地产调控不放松，市场寒冬刚刚开始未来展望※货币政策：微调不改变房地产信贷偏紧格局。※房地产调控：短期内限购仍将继续，扩大保障房供给不放松。※房地产市场：寒冬刚刚开始，继“金九银十”成色暗淡后，11月主要城市量价水平继续向下，预计接下来半年左右，主要城市量价水平继续向下的可能性较大，开发商资金紧张成都进一步上升。挤出多年来房地产业中的泡沫，规避市场风险。21有利于遏制房价过快上涨，治理通货膨胀。3有利于转变经济增长方式，深层次调整产业结构。4有利于商铺、写字楼等商业类产品的成交量快速增长.正面效应影响地方经济发展。房地产是地方经济增长的主导产业，拉动与之相关多个产业的发展。234不利于扩大消费保增长。金融业受到明显冲击。房地产萎缩后必然出现大量坏账，影响金融业的资产质量。导致地方财政减收。负面效应1未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5万元以上)投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。央行调查显示中国居民购房意愿降至历史最低2011年全年政府的楼市调控政策越演越烈“商铺是金”的说法已经深入人心金沙CBD商业背景金沙湖版块是链接主城区与下沙新城的枢纽区域金沙版块区位图1、区域概况：下沙新城金沙湖项目南起北苑路、北至金沙大道，东临海达北路（新业北路），西接规划聚首路，湖区面积86公顷（1290亩），其中湖面面积36公顷（540亩），湖面面积与纽约中央公园的湖面面积相近。是集购物、办公、科研、居住、休闲度假于一体的城市综合体。一、项目区域总体分析：2、区域定位：承载60万居住人口的下沙，金沙湖周边全方位的功能设施将实现一座城的梦想。金沙湖将打造成为下沙新城的心脏、下沙区域的绿肺、城市客厅、城市旅游景点、景观公园、集功能与娱乐一体；3、区域生态特色：将杭州水文化的特色结合国际化设计,金沙湖能否展现“纽约中央公园”的魅力。下沙地处钱塘江下游，拥有14公里的钱塘江景观资源，下沙管辖区域内拥有33条河渠，总长约132公里；同时，下沙在开发建设过程中，保留了数千亩水域的生态湿地，规划中的运河二通道由钱塘江穿越下沙，随着金沙湖的开发建设，下沙将形成江、河、湖、生态湿地“四水共导”的城市特色。金沙湖生态公园效果图高铁交通区位图3、区域交通金沙湖外围道路四通八达，可通过之江东路与钱江新城相连，通过艮山东路与武林广场相连，通过天城东路与火车东站相连，通过建设中的金沙大道与汽车东站相连，通过德胜快速路与城西相连。地铁1号线有两个站点经过金沙湖，即地铁下沙西站与下沙中心站，通过地铁1号线可直达西湖、武林广场、钱江新城、火车城站和东站、萧山机场，通过绕城高速下沙西出入口与其它城市连通。以后还将规划多路公交线，金沙湖乃至整个下沙副城正在逐步实现与杭州主城的无缝链接。总结•金沙湖板块作为下沙连接杭州城的枢纽区域,今年先是迎来了备受关注的金沙湖开挖,然后是10月高铁1号线的开通,再是又增加两路主城区至下沙的公交线路,让金沙湖板块的利好不断.•金沙湖作为杭州东部的城市之眼,以开阔的水面及绿地为载体,把部分商业/会展及综合用地,联合构成区域生的城市综合区.这也对本项目商铺销售起到重要依托作用.竞争项目研究周边楼盘---德信.中外公寓•德信.中外公寓商铺的面积主要在50-90方之间.层高在3.6米左右,价格在35000元\㎡左右；•目前的优惠措施为一次性付款9.7折；商业贷款9.8折；•可售商铺共35套,现可售房源仅剩4套.•2013年交付使用。规划信息规划面积22291平米建筑面积105595平米物业公司浙江盛全物业管理有限公司规划户数884户车位数527个(0.6)容积率公寓:3.20绿化率25%基本信息开发商浙江德信金沙置业有限公司投资商浙江德信金沙置业有限公司售楼处地址杭州下沙星河北路与学林街交叉口物业类型普通住宅酒店式公寓建筑类型多层高层装修情况毛坯产权年限70年周边楼盘---万亚.金沙湖1号•金沙湖1号商铺的主力户型在30-80方之间.层高在4.9米,底商价格在40000元/㎡,二层价格在26000元/㎡；•目前的优惠措施为一次性付款9.4折；商业贷款9.6折；•现可售房源仅剩10套左右.•2013年交付使用。基本信息开发商浙江万亚置业有限公司投资商香港万亚国际控股有限公司售楼处地址杭州经济开发区4号大街建筑类型高层装修情况毛坯产权年限40年交房时间预计2013-12规划信息规划面积22291平米建筑面积105595平米物业类型酒店式公寓规划户数884户车位数527个(0.6)容积率公寓:3.20绿化率25%周边楼盘---绿城.财通中心•财通中心项目商业规划为2万平方左右,1-3层以中高档服装、服饰为主,4层以餐饮娱乐为主.租金在2-9元/天/平.项目商铺统一招商,不对外销售；规划信息规划面积13352平米建筑面积88537平米物业公司绿城物业规划户数530户车位数545个容积率公寓:4.00绿化率25%基本信息开发商杭州财通房地产开发有限公司投资商杭州财通房地产开发有限公司售楼处地址学林街1370-1376号物业类型酒店式公寓建筑类型高层装修情况精装修产权年限40年周边楼盘---和达.御观邸•项目商铺统一招商,不对外销售；规划信息规划面积40795平米建筑面积152000平米物业费暂无数据规划户数暂无数据车位数暂无数据容积率公寓:2.80绿化率30%基本信息开发商杭州和达房地产开发有限公司投资商杭州和达房地产开发有限公司售楼处地址待定物业类型普通住宅建筑类型高层装修情况毛坯产权年限暂无数据周边楼盘---龙湖.滟澜山•项目一期已销售一批，现阶段还未推出商铺；规划信息规划面积180,000.00平米建筑面积800,000.00平米交房时间预计2012-05规划户数640户车位数640个(1)容积率公寓:2.80绿化率30%基本信息开发商杭州龙湖房地产开发有限公司资商杭州龙湖房地产开发有限公司售楼处地址新城核心金沙湖畔新业北路物业类型普通住宅商住两用建筑类型小高层高层装修情况毛坯产权年限70年周边楼盘---东部国际商务中心(IBC)规划信息规划面积60000平米建筑面积250000平米交房时间预计2013-12规划户数380户车位数1170个(1:3)容积率公寓:2.71绿化率25%基本信息开发商杭州万国投资管理有限公司投资商杭州万国投资管理有限公司售楼处地址曙光路122号世贸君澜大饭店物业类型商住两用酒店式公寓建筑类型高层装修情况精装修产权年限50年•商铺出售部分主要是底商一/二层,主力户型600-700方之间.商铺价格尚未定,待项目整体招商后在做价格调整；•2013年3月交付使用。项目名称定位语推广语视觉表现德信中外公寓领事地铁商铺！1、德信旺铺三盘联发抄底旺铺原始股,岁末收官,惊喜优惠.金沙湖1号杭州金沙湖休闲购物中心，打造下沙金沙湖版块的银泰航母。1、全球招商，绝顶峰层观天下2、财富的邀请函，谨向有远见的城市精英们敬呈把握机会，财富就在身边，唾手可得3、傲世杰作，一席不虚4、永康路商业街中心绝版地段＋绝版地块＋吴江地标性建筑＝铸造财富领袖5、万亚广场令您的财富人生更加海阔天空周边在售楼盘商铺定位推广语参考小结•金沙湖板块除德信.中外公寓和金沙湖1号项目商铺在售外,绿城财通中心、和达.御观邸、龙湖.滟澜山等项目商铺都不对外销售,待后续统一商招。•金沙湖板块在销售的两个项目销售情况都还不错,主要原因现阶段金沙湖板块可售商铺有限,出售房源多集中在30-90房左右的小户型商铺,总价低也是吸引客户的另一重要原因。•在售的两个楼盘在项目商业规模上和项目位置都具有一定优势，同时面积也比较适当，并伴随有一定的折扣，比较吸引客户。本案商铺销售分析名城·湖左岸项目商铺现状商铺由6#与8#楼的底商组成共16间，户型面积109—329平米主力户型集中在169-280平米区间段按目标的定价预期，预计销售均价会在3万/平米，根据目标的主力户型区间，单套商铺总价将在500—800万左右。湖左岸项目商铺销售结果分析：1、在今年金沙湖板块利好不断的情况下。我们应该趁热打铁,把本项目商铺趁势推出。2、总价过高是抗性：均价25000元/方，价格上跟同板块项目价格相差不大,可考虑本项目商铺面积都比较偏大,特商铺总价也所至增大。3、投资回报时间长：商铺推出时间较早与交付时间存在较大真空期，投资者回报不能立马见效。4、由于是期铺，现场缺乏看点，投资者