商业地产系列之三：商铺成投资新宠

中国领先产业研究专业机构如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！=4401中国领先产业研究专业机构如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！=4402目录中投顾问点评:房产新政下细说投资商铺到底如.................................４前言.......................................................................７商铺分类.................................................................１０按照开发形式进行分类..................................................１０商业街商铺........................................................１０市场类商铺........................................................１１社区商铺..........................................................１１住宅底层商铺......................................................１１百货商场、购物中心商铺............................................１１商务楼、写字楼商铺................................................１２交通设施商铺......................................................１２按照投资价值分类......................................................１２都市型商铺--绩优股..............................................１２社区型商铺--潜力股..............................................１３便利型商铺--冷门小盘股..........................................１４专业街市商铺--高科技股............................................１４其他商铺-一般股票...............................................１５商铺发展现状.............................................................１５亚太区商铺投资额首次超过写字楼........................................１５三套房贷叫停投资客纷纷转战商铺........................................１６2010年第三季度商铺市场需求态势强劲..................................１７调控大棒暂未落到商铺头上..............................................１８投资客倾向长期持有商铺................................................１９我国大中城市商铺掀热潮...................................................２０北京商业地产金九收官预售项目成交数据翻番...........................２０广州专业市场商铺未来大有可为商铺销售量“抬头”.........................２１上海商铺及租赁市场量跌价升............................................２２深圳商铺高价旺销......................................................２４我国大中城市商铺投资成本调查探析.........................................２７北京.................................................................２７上海.................................................................２８深圳.................................................................２８广州.................................................................２９西安.................................................................２９投资商铺案例.............................................................３０案例一：铺子还没交有人抢先要租........................................３０中国领先产业研究专业机构如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！=4403案例二：地铁商铺叫好难叫座............................................３１商铺投资策略指导.........................................................３２商铺五要素............................................................３２投资商铺指引..........................................................３３长线投资首选社区商铺..................................................３７本土企业投资社区商铺要点..............................................３８投资专业市场商铺“四看”..............................................３８投资商铺特色谈：开别人不开的店........................................３９如何选择一个好商铺？..................................................４０这些“招儿”让你玩转商铺................................................４１投资风险预警..........................................................４１运营难中小投资客投资小户型散售商铺需谨慎.........................４１商铺转让难税费高..................................................４３购买商铺注意事项..................................................４５房地产行业电子书推荐.....................................................４５中国领先产业研究专业机构中投顾问产业研究中心是中国领先的产业研究专业机构，我们拥有十多年的市场调查、市场研究、行业研究及投资咨询专业经验。“让投资更安全，经营更稳健”是中投顾问对客户的核心价值所在。详情参见：４中投顾问点评:房产新政下细说投资商铺到底如何坊间“一铺养三代”之说是很诱人的。拥有一个小店面，特别是黄金地段的沿街店面，是很多小小创业者梦寐以求的生产资料。房产新政给房地产投资带来诸多不确定性，很多投资客纷纷将目光转向商铺等商业地产，同时，伴随苏州各区域新的商业中心不断涌现，业界也传出了“商业地产将迎来春天”的声音。那么，房产新政下，投资苏州商铺到底如何呢？商铺旺不旺有“三说”商铺作为中长线投资，以租代售是主要的形式，但是通过租金来回收投资成本，前提是要保证商铺不能有闲置，要始终有人来承租。而生活中，我们也经常发现，有的商铺始终就是香饽饽，有的商铺换脸面来得个频繁，有的商铺甚至一空就是好几个月。商铺到底旺不旺，偶然的背后有着某种必然，那么到底是哪些因素决定了商铺兴旺程度呢？【决定因素之1——地段说】“地段、地段，还是地段”，这句经典语录被奉为房地产业的金科玉律，商铺投资同样如此。自去年年底手里有了一百七八十万的闲置现金，市民孙先生就一直在关注商铺投资。按照首付一半来算，孙先生把自己的承受底线定在300万左右。到底投资哪里，孙先生就很信奉“地段论”，要投资就要投地段好的。孙先生举了一个例子，同样面积不同地段，假设一个店铺市值200万年租金8万，与一个店铺市值300万年租金12万，投资回报率其实差不多，而200万的店铺实际投入还要小得多，那为什么有条件宁可选择300万的地段，而不是选择200万的地段？在孙先生看来，理论上投资回报差不多，但前提是要保证空置周期短、空置率低，好地段要比差地段风险小，风险小就小在好地段更不愁租，是旺铺，具有稳定的投资回报。这里还存在一个互为因果的循环链：租售两旺——地段好——价格高——租售两旺——地段好，其实互为因果。所以，孙先生铁了心要买十全街的商铺，不光是要十全街，而且昀好是苏州饭店与南林饭店之间这一段。中国领先产业研究专业机构一直租房做食品零售的张先生也感同身受。在他的多家直营店中，尽管观前店租金昀昂贵，但是创造财富昀多。在几年的品牌经营中，张先生也逐渐在改变思路：与其在不满意的地段开几家，不如集中精力与财力在好地段开一家。在张先生看来，地段的好坏，主要差别在人流，而且是有效人流。当然地段的好坏也是一个相对的概念，是相对于特定行业的。张先生说,观前商圈是一流地段，但要在观前街上买装饰材料，那观前商圈再好，也比不过看起来综合评价只能算是二类地段的养育巷，所以应该选择昀对的地段，而不是昀贵的地段。中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。详情参见：５地段好是大前提，但是同一个地段，商铺的兴旺程度也有天壤之别，还在于人流的具体集聚度和行走惯性。同样是观前街这样的一流黄金地段，正面与背面就会有很大差别，有时候背面的商铺还不如二流甚至三流地