商业地产项目选址与对建筑结构的要求

目录大型桑拿选址要求国美电器3C店选址与对建筑结构的要求世界零售业巨头成都选址分析商场的物业管理大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准家乐福的选址要求肯德基房产技术条件沃尔玛选址要求铜锣湾广场、铜锣湾百货选址标准铜锣湾百货及广场选址标准仓储式超市建筑要求商业建筑设计原则商店建筑设计易初莲花建筑标准指导要求各类主力商业店铺的选址要求如何利用GIS进行超市选址各类商家选址与对建筑结构的要求超级市场店址选择策略社区及社区商业业态划分说明卖场货架布置与商品陈列連鎖型服飾業店址區位選擇之研究各类商业业态选址标准成都连锁企业开店计划和选址标准商业街的开发选址讨论商业地产业态组合研究购物中心的动线规划星期五餐厅开店条件现时主流业态选址要求跨国商业公司选址策略百联天府商业案例分析商业地产选址要求《商业零售口岸选址问题研究》ok结构优化设计工程应用结构优化设计基础理论百联天府商业案例分析一、项目概述上海友谊集团旗下的联华超市股份有限公司、上海友谊购物中心发展有限公司和四川成都汇诚房地产建设开发有限公司共同联合开发的天府汇城。位于成都市南北中轴线红星路南段与二环路交汇处。项目投资5.5亿元，占地85亩，建筑面积15万平方米，其中商业用房约10万平方米，商务办公用房1.5万平方米,地下停车场26800平方米，1000个停车位，地下停车位350个。临二环路、科华路的七彩景观广场16000平方米，并有13000平方米的屋顶空中花园，40台电梯、全中央空调。是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、康体于一体的大型购物中心。占地面积：5.67万平方米建筑面积：15.00万平方米容积率：2.645商业管理公司：上海友谊统一经营和管理的该购物中心1、商业业态分布楼层经营范围1F友谊百货、肯德基、银行2F世纪联华、上岛咖啡3F汤姆熊电玩城、尚网2126网吧、奇迹健身、美丽宣言女子SPA馆、文轩书城、迪信通手机4F名人会所、海龙五休闲港、茗桂轩酒楼、花舞盛焰会所、智能健身中心5F电影院（筹备中）2、历史价格：起价：5035元/平方米均价：8000元/平方米-1--2-最高价：20000元/平方米一楼铺面价格为10260～19800元/平方米，二楼仅为5300～8850元/平方米。3、购物中心开业时间：2004年1月初试营业，整个购物中心将在2004年春节前开业。二、项目环境分析交通：天府汇城位于科华路与二环路的交汇点上，城内，有多条道路可以从市中心直达天府汇城：人民南路，直线向南非常便捷；红星路，走地下隧道到天府汇城只需几分钟。城外，天府汇城紧邻市政府打造的“未来春熙路”航空路；广场距双流国际机场车行10分钟；到成雅、成乐高速路5分钟，成渝高速6分钟；而城西、城东沿着二环一条线直行就可顺利到达天府汇城。商业环境：成都友谊天府汇城购物中心四周桐梓林、新棕树片区、紫荆小区加上玉林、棕北，集中了成都70%的高档住宅；近10万人口的四川大学更是为其带来了巨大的校园消费经济；而磨子桥、科华北路一带的IT产业群则构成了不可低估的白领消费。天府汇城在规划时拿出了16000平方米地块规划路边广场，这样人们一到天府汇城首先感到的是放松和有停下来逛逛的欲望，而1000个地下停车位的保障，更解除了很多购物的人停车之忧。项目优势分析;项目的商业业态丰富，商业体量大，有良好的商业形象；;商场地处城南二环路，科华北路外延线，具有良好的市场消费潜力；;前期成功的主力店招商和市场造势宣传，对于区域商业消费市场有一定的品牌号召力；项目劣势分析;天府汇城的周围没有任何商业设施能与之连成一片，是一个独立的商业口岸。;天府汇城与科华路南路有一定的高度落差，从现场可以看到几阶台阶，多则七、八阶，少则也有两、三阶台阶，影响了消费者的商业消费便利性。;天府汇城周边的常住人口不是很多，由于二环路汽车快速通道的阻碍，截流了二环路以内的消费客户，使卖场出现了人气不旺的现象。-3-;在二环路和科华路的铺面前均有大量的树木，使路过的人流不容易的看到铺面和铺面中摆设的商品，不能引起客户的消费欲望。;立交桥的修建对人气和商气影响比较大。三、卖场内部环境分析项目后期的案名改成百联天府，适合综合百货经营的寓意，从项目的整体规模来看，属于商业综合楼。内部设有四部自动扶梯，两部观光电梯。一层商业布局：有友谊百货经营卖场，大概有1000多平方米左右，主要经营女性用品，例如皮鞋、箱包、化妆品、服装、床上用品等，卖场外设店中店精品独立商铺，经营的商品大部分是品牌女式服饰等，从档次来看属于中档商品，用骑廊相接，独立商铺相邻有一个近500平方米的室内中庭，主要为商场的促销提供活动场地和购物休闲，其他为人行通道。二层商业布局：二层左侧为友谊百货的经营卖场，主要经营男士用品，例如男装、皮鞋、运动用品等，面积与一层经营面积相同，卖场外部设有外回廊人行动线，与其他商业卖场相联接，从二层的商业经营业态来看，形态比较单一，有上岛咖啡。三、四层商业布局：从楼层的商业业态来看，楼层的功能定位主要是休闲娱乐为主，例如汤姆熊电玩城、尚网2126网吧、奇迹健身、美丽宣言女子SPA馆、文轩书城、迪信通手机、名人会所、海龙五休闲港、茗桂轩酒楼、花舞盛焰会所、智能健身中心等，五层商业布局：前期规划了电影院和电玩等业态，但是后期没有经营。分析说明：人流动线：购物中心内部商业业态组合与百货商场的组合有相同之处，友谊百货作为购物中心的主力店，经营面积设计的比较合理，能满足区域商业的需要，但是百货卖场的出入口设计了四个进出口，造成了人流动线比较凌乱，使人流直接从一层流失，没有很好控制人流向二层以上楼层引领，形成了层楼人流断截现象，业态组合：商业业态规划组合没有充分考虑业态之间的互动性，购物与休闲娱乐的功能主题划分的过于明显，使消费者在购物中缺乏体验、参与的情境。能带动人气的肯德基店设置在购物中心外侧临街处，店铺的展示面也不是很好，形成了一个独立的经营店，与购物中心的经营环境没有很好的融入一体。-4-名人会所、海龙王休闲港、茗桂轩酒楼、花舞盛焰会所规划在购物中心的后面，远离二环路，与周边的相关业态没有形成规模经营环境，经营特色也不是很明显，由于以上业态经营的时间大部分在夜间，对购物中心的经营没有起到促进作用。后期经营管理：购物中心经营需要后期整体经营管理的促进，比如，营销活动、促销售活动和相联的折扣活动，来促进消费的引导，在这方面百联天府做得不是很好，缺少后期经营管理的促销活动举措。仓储式超市建筑要求1、建筑面积：10000—20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右；2、地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面；3、用电荷载：2*800KVA,双回路用电;4、照明:照度不小于600lux;5、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨6、冬季采暖:18摄氏度—20摄氏度;7、夏季制冷:24摄氏度—26摄氏度;8、通讯:一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线);9、收获区:应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求;10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；11、停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。超级市场店址选择策略超级市场店址选择策略超市的选址是否正确是超级市场经营成败的一个关键，因为店铺开发最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之内顺利回收，而店址选择的好坏直接影响到投资的收益，所以要开办一家超市，放在首位的工作便是挑选一个合适的店址。超市的地点选择有其内在的客观规律性，只凭借感觉和经验往往不能得出正确的结论，无论是改造旧店址成为新超市还是重选新址，都必须应用科学的方法，认真地进行分析与研究。超级市场的店址确定的原则与实施超市的地址如何确定？繁华区是店铺的最佳位置，但对超市而言，并非理想之地。城郊及居民区商业不很发达，但超市却能生存和发展。为了衡量超市地点的优劣，需要先了解超市的立地条件。超级市场的立地条件1、城市商业条件选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括：（1）城市类型。先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市？是中心城市还是卫星城市？是历史城市还是新兴城市？（2）城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。（3）交通条件。在城市条件中，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件，包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。（4）城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，都会对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。（5）消费者因素。包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。（6）城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。2、店铺位置条件包括：（1）商业性质。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。（2）人口数及住户数。了解一定的商圈范围（例如1000米）内现有的住户人数。（3）竞争店数。了解一定的商圈范围内竞争店的数量。（4）客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量（5）道路状况。包括行人道、街道是否有区分，过往车辆的数量及类型，道路宽窄等。（6）城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。（7）场地条件。包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。（8）法律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定。（9）租金。（10）必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。（11）投资的最高限额。以预估的营业额或卖场面积为基准来规定。（12）员工配置。以卖卖面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于20平方米。超市立地选择的基本原则超市的立地条件在于便利。超级市场经营的商品基本是日常用品，包括每天生活必需的食品、洗漱用品、卫生用品、文具用品等等。消费者一般每周至少购买一次，有的主妇会两天甚至一天光顾超市一次，因此超市所处位置必须很容易地达到，或是距离顾客比较近，或是交通很便利。我国目前尚处于超市发展的初级阶段，针对超市的经营内容以食品和杂品为主的特点，超级市场店址选择的原则应是：1、超市的店址以选择在居民区为主。2、超市的目标3、顾客应以稳定的居民为主，4、以店址附近的企事业单位上下班职工为主。5、选择在交通枢纽开设超市，6、其经营内容必须视流动顾客的不同7、特点做出确定。8、选择在商业中心或老城区开设超市，9、其经营内容必须同10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用。商业网点规划部门在新居民区商业网点的规划上，应以超级市场为先来规划建设新居民区的商业网点，以此来取代传统的菜场、粮店、杂货店和百货店，为用新的零售模式——超市来提高居民的生活质量创造条件。开办超市前的立地调查立地调查的主要目的1、了解优良立地的基本三条件是否具备。三条件是：（1）开店十年以上持续力如何？是否人未来性、可持续经营十年以上；（2）足够的集客能力；（3）进出容易的超市腹地（卖场有停车场）。2、确定立地条件的三要素是否具备。三要素是：（1）户数、人口数的支持——至少支持一家店的人口数。（2）道路、交通工具——可抵达店铺购物的方法。（3）卖场面积大小——吸引顾客的能力。3、估算营业额是否准确度高、误差小。4、经营计划拟定的依据，这是最后的决策。卖场的投资多少，会影响损益平衡点、营业额及回收年限。同一立地条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本，故需有立地调查结论，而后再有经营计划，并以此为开店的根据。调查的基本种类1、预备调查虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果。所以初期应先从地图或政府公布的资料中加以筛选立地的过程称为预备调查。预备调查时，收集的资料至少应有下列几种：（1）某预定地区的人口数