商店选址3

第三讲商店选址重要性选址产业商店成功的三要素：place–place–place如何为下列商店选址？主要考虑哪些因素？共同点、不同点是什么？一家5000平米和500平米的超市一家10000平米的仓储超市一家10000平米的百货店一家3000平米的家电商场一家服装店。。。。。。选址的二大步骤区域的选择具体位置的选择主要内容一、区域选择二、店址选择三、店址评价一、区域选择商圈的概念（Tradearea）也称商势圈、商业圈，指企业营运能力所覆盖的空间范围.或者说可能来企业购物的顾客所分布的区域范围。(一)商圈基本概念边缘商圈10%左右次级商圈15-20%主要商圈55-70%商圈类型●商业区商圈大，流动人口多、各种商店林立，繁华热闹。●住宅区消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率较高。●文教区该区的消费群以学生居多，消费金额普通遍不高，但经营起来相对休闲，而且租金压力不高。容易培养各种消费群体。●办公区办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千●混合区分为住商混合，住教混合，工商混合等。一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化消费习性。租金不很贵，客户是多向性的，经营的时间可以比较长，但位置最好在混合区的比较明显位置。(二)商圈分析的要点商圈的顾客来源(1)居住人口:居住在店铺附近的常住人口,是核心商圈内基本顾客的主要来源;(2)工作人口:是指那些并不居住在店铺附近而工作地点在店铺附近的人口,他们是次级商圈中基本顾客的主要来源;(3)流动人口:是指在交通要道﹑商业繁华地区﹑公共场所过往的人口,是构成边缘商圈的基础.商店聚集状况不同业态零售企业的聚集-----聚集效应同种业态商店的聚集---竞争的聚集效应零售业与其他行业的聚集---多功能型的聚集效应商业竞争态势分析---商圈饱和指数（C）×（RE）IRS=─────────RFIRS：某地区某类商品商业圈饱和指数C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数RE：某地区每一顾客平均购买额RF：某地区经营同类商品商店营业总面积例题：一公司计划在三个区域内选址，开设一营业面积为5000平米的食品店。在考虑了其它条件基础上，需要对三个区域的商业饱和程度进行分析，最后做出选择。三个区域的情况如下：A区B区C区C600003000010000RE10元12元15元RF15000100002500商圈概念小结商店业态不同，其商圈大小也不同．商圈大小一般同商店经营规模与能力之间呈正比例关系．商圈大小同企业选址区域的交通状况成正比例关系．竞争者状况对商圈有复杂的影响．（三）商圈划定的方法1.零售引力法则(雷利法则)美国威廉•雷利用了3年时间，调查美国150个以上的城市，于1931年发表了他的“零售引力法则”.观点：“在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。”ＡＢ两城市的商圈Ａ城Ｂ城DｄＤab＝───────１＋√Ｐb/ＰaＤab:表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）Ｐa:表示Ａ城镇人口Ｐb:表示Ｂ城镇人口ｄ:城镇Ａ和Ｂ的里程距离公式案例:假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。20Ｄab＝──────＝15(公里)1＋√1/920Ｄba＝──────＝5(公里)1＋√9/115(公里)5(公里)Ａ***Ｂ中介点B地区B地区18公里A地区A地区5公里14公里D地区D地区C地区C地区图：A地区大概的商圈引申公式2、赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。Sj/TλijPij=n∑Sj/Tλijj=1Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率；Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积；Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离；λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；Sj/Tλij：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；∑：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。案例:一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。表：三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离商店时间距离（分钟）规模（平方米）A4050000B6070000C3040000如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是：A的吸引力是：50000/40=1250B的吸引力是：70000/60=1166.67C的吸引力是：40000/30=1333.33该消费者到每个超市购物的概率分别是：到A的概率=1250/（1250+1166.67+1333.33）=0.333到B的概率=1166.67/（1250+1166.67+1333.33）=0.311到C的概率=1333.33/（1250+1166.67+1333.33）=0.3563、实验法◊实地调查◊电话询问◊邮寄问卷◊提供服务调查法的应用根据对顾客进行抽样调查﹑商店记录等方法，具体测定商圈的地理范围和形态。步骤：Ａ、调查掌握周围地区人口数；Ｂ、通过抽样调查，了解一定单位区域内来店顾客的人数；Ｃ、分别计算出各区域来店顾客所占的比率，得出购物机遇率分布；Ｄ、按一定的比率绘制商圈．举例：某商店周围人口分布900100015007001000600800100060015001000500100090012007006001000500800700700600500800每单位面积内的人口数Ａ表抽样调查每单位内来商店的顾客人数Ｂ表10151420805012305010020054367290购物机遇率分布C表(表B/表A)1%1%2%2%10%5%2%2%5%20%20%6%3%12%9%描图：按10%以上为主要区，5-9%为次要区，4%以下为边际区案例:麦当劳的商圈调查1、确定商圈范围以餐厅中心，以1-2公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到4公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈。商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略餐厅所在社区的总人口、家庭数；餐厅所在社区的学校数、事业单位数；构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等；餐厅前的人流量（区分平日和假日），人潮走向；有无大型公寓或新村；商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等；街道的名称。2、进行抽样统计抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段。从每天的早晨7时开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每15分钟的数据。3、实地调查分为两种。一种以车站为中心，另一种以商业区为中心以车站为中心的调查方法：可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。以商业区为中心的调查：需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。二、店址选择（一）商店选址的原则◆方便消费者购买◆方便货品运送◆有利于竞争◆有利于网点扩充优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高；有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物；劣势：如果商店规模不大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。（二）商店位置类型的选择1、孤立店2、购物中心优势：协调规划，商品和服务品种组合合理；拥有完善的设施，宽敞的停车场；各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈；适合家庭购物及消闲。劣势：通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。3、自然形成的商业中心中心商业区（centralbusinessdistrict，CBD）是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者。次级商业区（secondarybusinessdistrict，SBD）是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口。邻里商业区（neighborhoodbusinessdistrict，NBD）是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成。专业一条街（string）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。（三）店址分析分析客流规律分析交通条件分析商业环境分析地形特点分析城市规划（四）两种具体的选址方法1、市场需求与供应密度分析方法需求密度：一定的户口区或地区对零售商业提供的商品或服务的潜在需求。供应密度：零售企业在不同地区聚集的程度。通过对一个区域的零售潜力（需求密度）与可供选择的店址（供应密度）进行分析，确定选址地点的方法。举例：一家连锁百货公司正在对某个区域开设商店的可能性进行评估，公司确定的潜在需求的最主要条件有三个，分别是：家庭年收入超过40000元每平方公里的住户数超过2000户最近三年人口平均增长率2%以上该百货公司拿到的该地区的地理图如下图公路1234山区铁5678121314路91011山区171819201516212223公路需求密度图上图中有３个区（６、１０、１７）符合所有三个条件；有四个区（１、５、１１、１６）符合三个条件中的两个；５个区（８、９、１４、１５、１８）只符合其中的一个条件；１１个区（２、３、４、７、１２、１３、１９、２０、２１、２２、２３）一个条件也不符合。公路●▲12▲34铁▲●山区●●5678路●▲▲●12▲1314●9▲1011●山区●▲▲●1718▲19●201516▲21●2223●公路图解：●表示现有商店，▲表示可供选择的地点商店密度和可选择的开设地点图现有商店13家步骤：找出商店设置的可行店址，确定出商圈；找出影响商店位置的各种因素及其重要性；对各个备选店址进行评分；确定最佳位置。2、多因素组合分析法2、多因素组合分析法商店选址的多因素分析预选店址得分权重*预选店址得分选址因素权重店址1店址2店址3店址1店址2店址3商圈内人口多5879403545商圈内收入高5576253530接近目标顾客5656302530机动车流量大3787212421非机动车流量大3556151518行人流量大5566253030与邻店关系融洽2-434-868物业费低465-32420-12广告费低256310126商店能见度高335591515营业面积合适34-2612-618店面可扩充2-6-2-2-12-4-4停车位充足3-536-15918与开发商关系融洽275414108合计190226231注：每一因素按重要程度分成5个等级，每个地址各因素评分分布在-10到10区间内三、店址评估假设新开超级市场的商圈有三个层次第一层次主要商圈内的居民户数为2000户第二层次即次要商圈内的居民户数为4000户，第三层次边际商圈内的居民户数为6000户。若平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元，则：主要商圈居民支出总额：500×2000=100万元次要商圈居民支出总额:500×4000=200万元边际商圈居民支出总额:500×6000=300万元1、新店营业潜力据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30%，在次要商圈为10%，在边际商圈为5%，则：主要商圈购买力为：100×30%=30万元次要商圈购买力为:2