天津市区写字楼选址报告

专为准备Savills介绍第一太平戴维斯办事处联合办事处柏斯阿得莱德墨尔本悉尼布里斯本阳光海岸新加坡曼谷九龙香港上海广州北京都柏林格拉斯哥爱丁堡曼彻斯特伯明翰马德里巴黎阿姆斯特丹埃森柏林法兰克福米兰雅典吉隆坡台北罗马巴塞罗那首尔迪拜里斯本斯德歌尔摩贝尔法斯特波恩茅斯深圳伦敦华沙东京天津成都重庆杭州大阪大连河内胡志民市雅加达澳门凯恩斯黄金海岸纽约沈阳厦门全球•国际一流的房地产服务机构，FTSE–250的上市公司。•总部设在伦敦，市场资本总额达4.59亿英镑•提供商业楼宇，住宅及其它混合型物业方面咨询服务•全世界拥有200个办事处•超过20,000名员工遍及欧洲，亚洲,澳大利亚和美国•管理的物业面积达6.8亿平方英尺•资产成交额达230亿美元•完成18,000份房地产估价报告•完成80亿房地产抵押•从收入及利润看，均是英国最大的房地产服务供应商全球•“我们的目标是在第一太平戴维斯覆盖的市场中真正成为客户首选的地产服务商。因此，我们必须不断进行前瞻性思考，预测趋势，最重要的是，思考这一趋势变化对客户和我们业务本身所带来的意义。”JeremyHelsby集团首席执行官新加坡曼谷雅加达吉隆坡九龙香港广州上海北京台北首尔柏斯阿得莱德墨尔本悉尼布里斯本阳光海岸第一太平戴维斯办事处联合办公室深圳东京天津成都杭州大阪胡志民市河内澳门大连凯恩斯黄金海岸重庆沈阳厦门亚太区•亚太区总部于1985年在香港成立•管理层及代理部共拥有超过15,000名员工•亚太区共有40家办事处•管理的物业面积为6.3亿平方英尺亚太区第一太平戴维斯中国办事处第一太平戴维斯北京第一太平戴维斯上海第一太平戴维斯杭州第一太平戴维斯深圳第一太平戴维斯广州第一太平戴维斯天津第一太平戴维斯成都第一太平戴维斯台湾第一太平戴维斯大连第一太平戴维斯重庆第一太平戴维斯沈阳第一太平戴维斯厦门中国中国内地及中国台湾地区办事处中国•中国区总部于1993年在上海成立•管理层及代理部拥有超过3,000名员工•中国大陆及中国台湾地区共有12家办事处•管理的物业面积达4,553万平方米重庆南京常州上海苏州湖州吴江绍兴台州宁波杭州沈阳大连秦皇岛北京天津青岛郑州西安太原广州深圳成都日照珠海台北清远东莞贵阳澳门佛山汕尾河源江门厦门海口三亚哈尔滨呼和浩特包头济南威海无锡合肥阳泉昆明台中新竹连云港福州烟台南昌南通唐山廊坊徐州石家庄武汉启东宜兴新疆自治区长沙甘肃省青海省通化鞍山中国部分项目图•项目遍及全国各省66个所在地天津•物业管理面积达86.96万平方米–天津公馆–万通华府–金谷大厦–旷世国际大厦•物业顾问服务面积达539.58万平方米–天津国际金融中心–泰达现代服务产业园区•办公楼顾问/代理项目总面积达94.86万平方米–大连国际金融中心A座–合生国际大厦–泰达MSDC区–鑫银大厦（IFC）•商业顾问项目总面积达141.4万平方米–天津文化中心–天津天河城–泰达时尚广场–合生国际大厦–塘沽中心渔港•主要调研及咨询客户–中信房地产–泰达集团–中航地产–首峰基金管理–广东天河城（集团）–大华银行–东方海外房产集团天津甲级写字楼市场中心城区主要商务区•新规划CBD•在建金融城所在地•大体量项目在建，预计2013后建成•由知名开发商参与开发，例如，中信地产、合生、北京金融街控股•主要写字楼客户为国企及私企•商业主要类型为商业裙楼、百货，以中-高档为主•区域内消费者为区域内白领、附近居民以及外籍商务客群•海信广场于2007年5月开业，提升了小白楼商业等级。该商场与坐落于友谊路的友谊商厦并列为天津最高端商场，现主要有LV,ARMANI,GUCCI,swarovski等品牌入住•地铁1号线途经此区域•高档商业、甲级写字楼群聚•主要写字楼客户为跨国企业•商业主要类型为商业裙楼和百货，以中高档为主•区域内消费者为高收入年轻群体以及白领和外籍客群•地铁1号线途经此区域•ISETAN重新选址、乐宾百货进驻提升该区域商业价值•主要写字楼客户为地方银行总部及保险、债券公司•主要现有写字楼为B级或C级•友谊路5大功能区规划：涉外商务区、文化行政中心、都市景观区、城市大型居住区、城市风景区甲级写字楼分布状况项目1国际大厦2津汇广场Ⅰ座3津汇广场Ⅱ座4滨江国际大饭店5信达广场6金皇大厦7平安大厦8泰达大厦9丽晶大厦10远洋大厦11天津城市大厦甲级写字楼市场1238956741011•第二季度，天津甲级写字楼市场无新增项目。•2010年第二季度，天津甲级写字楼市场净吸纳量为正，约3,240平方米的写字楼面积被市场吸纳，而第一季度为19,900平方米。•第二季度，天津甲级写字楼租金指数上涨0.1%，平均租金为每平方米每月人民币136.9元。•小白楼区域租金上升0.6%，为每平方米每月人民币128.4元；友谊路区域租金下降0.6%，为每平方米每月人民币124.7元。天津甲级写字楼整体空置率在第二季度环比下降0.9个百分点至16.7%，与去年同期相比上升1.2个百分点。•小白楼区域甲级写字楼空置率在第二季度环比下降0.1个百分点至9.3%；友谊路甲级写字楼空置率下降至35.5%，较上季度下降了4.5个百分点。甲级写字楼市场甲级写字楼市场概览甲级写字楼的分布区域及体量比例甲级写字楼市场单位：平方米，%103974,30%138570,41%67500,20%31200,9%南京路小白楼友谊路海河主要商圈的平均租金,Q2/2010元/天/平方米（含物业管理费）甲级写字楼市场0123456小白楼区域南京路海河区域友谊路2010年二季度，甲级写字楼市场无新增供给，净吸纳量为3,240平方米，平均空置率为16.7%。甲级写字楼的供给量，吸纳量和空置率,1999-Q2/2010甲级写字楼市场-10%0%10%20%30%40%50%60%-20,000020,00040,00060,00080,000100,000120,0001999之前19992000200120022003200420052006200720082009Q12010Q22010平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）2010年第二季度，天津甲级写字楼平均租金为136.9元/平方米/月（含物业管理费），环比上涨0.1%甲级写字楼租金,Q4/1998–Q2/2010甲级写字楼市场949596979899100101102103104105Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22007200820092010Q4/2007=100甲级写字楼存量分布状况甲级写字楼市场项目建筑面积（平方米）建成时间出租率（%）租金(人民币/平方米/月)高区低区国际大厦25,476199187198津汇广场Ⅰ座39,049200288146137津汇广场Ⅱ座39,449200775183-213167滨江国际大饭店14,500200090137信达广场22,400200594150金皇大厦26,800200185105平安大厦23,870200496137泰达大厦51,00019979097/116丽晶大厦32,000200675134122远洋大厦31,200199793106城市大厦35,50020095511697项目位置建筑面积（万平方米）销售面积（万平方米）报价（元/平方米）销售率1环球置地广场南开区南京路47,86847,86820,50090%2津塔写字楼海河沿岸205,00057,00029,00010%主要甲级写字楼售价,Q2/2010甲级写字楼市场12未来供给分布,2010-2014项目1天津中心2鑫银大厦3天津环球金融中心4世纪都会5吉美林6天津大悦城7合生国际大厦8新华广场9金谷大厦10嘉里中心11中信地产南站项目12中粮南站项目13昆仑中心14天津国贸中心15富力中心16仁恒海河广场141031342118611591275甲级写字楼市场16甲级写字楼未来供给,2010—2014区域建筑面积(平方米)合计2010南京路30,24051,240友谊路21,0002011南京路100,000305,000海河沿线205,0002012海河沿线55,00055,0002013友谊路42,000434,150小白楼区域267,350海河沿线59,200其他65,6002014海河沿线633,300633,300甲级写字楼市场推荐项目示例创新大厦滨江万丽天津中心鑫银大厦丽晶大厦泰达大厦北方金融平安大厦城市大厦大安大厦津塔津汇广场Ⅰ&Ⅱ信达广场金皇大厦罗马花园Ⅰ宁泰大厦今晚报大厦津汇广场Ⅰ背景地址:和平区南京路189号交通:地下一层为地铁1号线营口道站业主:天津澳中发展有限公司完工日期:2002年11月物业管理公司:仲量联行项目信息总层数:地上37层,地下3层使用率:70%交房状态:毛坯层高:3.8米客梯:8部空调系统:两管制风机盘管电力供应:400伏安/平米租金租金(含物业费):低区:4.5元/天/平米高区:4.8元/天/平米车位费:900元/月/车位(24小时)700元/月/车位(早八点到晚八点)津汇广场Ⅱ背景地址:和平区南京路189号交通:地下一层为地铁1号线营口道站业主:天津澳中发展有限公司完工日期:2007年6月物业管理公司:仲量联行项目信息总层数:地上36层,地下3层使用率:70%交房状态:提供吊顶材料,网络地板层高:3.8米客梯:8部空调系统:四管制风机盘管电力供应:75瓦/平米租金租金(含物业费):低区:5.5元/天/平米高区:6-7元/天/平米物业费:29.05元/月/平米车位费:900元/月/车位(24小时)700元/月/车位(早八点到晚八点)信达大厦背景地址:和平区解放北路188号交通:步行5分钟至地铁1号线小白楼站业主:天津华信商厦有限公司完工日期:2004物业管理公司:天津信达物业管理有限公司项目信息总层数:51层使用率:60%净高:2.45米电梯:8部客体,1部货梯空调及采暖:两管制风机盘管电力供应:用电总容量达21300KVA费用租金(包含物业费):5元/天/平米物业费:26元/月/平米车位费:800元/月/地下车位天津中心背景地址:和平区南京路219号交通:步行5分钟至地铁1号线营口道站业主:海航集团完工日期:2009物业管理公司:世邦魏理仕项目信息总层数:49层使用率:65%交房状态:吊顶,白墙,网络地板净高:2.6米电梯:客梯8部,货梯1部空调及采暖:四管制风机盘管电力供应:500伏安/平方米费用租金(包含物业费):均价5元/天/平米物业费:25元/月/平米车位费:固定车位：1200元/月/车位非固定车位：1000元/月/车位滨江国际背景地址:和平区建设路105号交通:步行1分钟至地铁1号线小白楼站开发商:滨江国际大饭店完工日期:2000年物业管理公司:滨江国际大饭店项目信息总层数:地上48层(9-20层为办公楼层)使用率:70%交房状态:吊顶,白墙,无网络地板净高:2.5米客梯:2部空调系统:两管制风机盘管电力供应:125安培/层租金租金(含物业费):4.5元/天/平米物业费:24元/月/平米车位费:600元/月/车位项目创新大厦(西塔)背景地址:和平区南马路交通:紧邻地铁2、4号线南马路站业主:天津新滨江机电广场有限公司完工日期:2010年6月物业管理公司:北京国贸物业管理有限公司项目信息总层数:26层使用率:65%交房状态:吊顶,白墙,网络地板净高:2.7m客梯:5空调系统:两管制风机盘管电力供应:80VA/sq.m.租金租金(含物业费):4元/天/平米物业费:21元/月/平米车位费:400元/月/车位津塔写字楼背景地址:和平区大沽北路2号交通:步行10分钟至地铁3号线业主:金融街津塔(天津)置业有限公司完工日期:2011年8月物业管理公司:北京金融街第一太平戴维斯项目信息总层数:地上71层地下4层使用率:65%交房状态:吊顶,白墙,网络地板净高:2.8米客梯:40部空调系统:两管制风机盘管电力供应:131伏安/平米租金租金:7元/天/平米物业费:28元/月/平米车位费:待定平安大厦背景地址:河西区马场道59号交通:步行3分钟至