投资社区商铺的秘笈

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料投资社区商铺的秘笈社区商铺是指分布于居住社区内或社区沿街的商铺，主要是为满足居民日常的购物所需。社区商铺历来是商业房地产投资的重要品种和热点，且这一趋势已为境内外投资机构所认同，部分区域市场上已出现了高档商品向中心商业街区聚集、日用商品向社区扩散的布局态势。和大型商业物业相比，新建社区配套的商业店面数量要少得多，并且售价也相对便宜，销售的压力不大，开发商一般不会投入大笔的广告费去宣传。因此，看起来似乎社区商铺受到冷落，不容易引起人们的注意。但开发商对此并不着急，因为随着社区的建成，业主陆续入住，人们对一些必需的生活配套服务需求不断增长，而这些社区商铺多为独立小店面，非常适合社区便利店式的经营，只要有商机自然不愁店面卖不出去。目前来看社区便利店突出“便利”特色，十分符合现代社区的生活需求，并且利用社区商铺因单价低、面积小，投资总额相对较低，因而具有投资风险较小、收益较稳定的特点，扬己之长避己之短。一般来说，投资社区商铺的成本回收期在十年左右比较合适，最长不应超过十五年。社区商铺投资应因地制宜，在客户源的预测上不仅仅要看社区内居住的人口有多少，还应注意周边区域的消费能力和消费习惯；住精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料宅区附近大都是居民，这一地段家庭生活商品的消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能提供这类服务的商店，一般都能获得较好的发展。而像目前人口并不多的市郊地段，随着城市建设的发展，将来会变成繁华的社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。但是任何投资都是有风险的，业内人士建议投资者还需把握好以下几个关键的节点。一、经营前期考察全一点。就像住宅从期房到现房会升值一样，商铺从期铺到现铺也有个升值过程，在这个阶段，社区商铺升值空间为5%-45%、甚至可达60%，决定升幅的原因除了楼盘自身品质外，还与以下一些因素有关，在购买商铺时要特别注意：商铺的商业价值———越临近交付使用期，越体现商业价值；周边商铺数量———数量越少，其对应的顾客数量就越多，价值越高；单个商铺的面积———在店面面积和结构的选择上，一般来说，社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用做超市需要较大的空间外，便利店、洗衣店、花店、美发店、小饭店等都不需要很大的“腹地”。因此，社区商铺门面需要宽一点，进深浅一点，７～８ｍ为宜，面积为５０～１５０ｍ２的适用性最强。而独立精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料经营的商铺面积小于50m2的，价值越高（因为小商铺的租金，已不受周边商铺每平方米租赁价的约束，而完全以市场供需状况按套论价，实际单位租金更高）；单个商铺的铺型———门幅越宽、进深越浅，铺内立柱越少，价值越高；商铺位置———位于小区出入口、马路转角、或越靠近车站位置的社区商铺，价值越高。从期铺到现铺，时间跨度一般为3-16个月；其中又有3个升值的节点：物业竣工交付使用时、办出“大产证”时、可办理“小产证”时。如果投资者要出售商铺获利，就要踩准这3个点。二、、经营初期出租早一点这一阶段短则3-18个月，长则24个月左右，从居民入户装修至大多数居民基本装修完成为止。这是个高租金期，因为经营者基本为装潢建材、防盗门窗制作、快餐面馆等的临时性经营，无商铺的装修投入，也无税费可缴，属于低成本高收益，因而求租相当激烈，明显有利于商铺投资者获取高租金。但因为租期不长，投资者要抓住时机尽早出租。三、经营稳定期定位准一点精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料当装修阶段结束，商铺将开始常规经营，其关键是准确地定位，这将使租金收入相差10-15%左右。一般来说，经营业态可分为2大类：1）租金低、租期长、获利小，但收益较为稳定，这包括便利店、小型超市、面包饼屋、自助银行、书报店、药房、房产中介等.2）租金高、租期短、获利大、但收益却不稳定，这包括棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴脚摩、音像制品等。投资者可据周边居民的需求进行招商，并针对性地确定商铺租金。此外还要注意以下六点：这六点也是很重要，注意！一、要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的３０％－４０％，有的甚至超过５０％。对此，开发商当然自有说法。要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。二、要注意返租承诺。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此，很多开发商给出的承诺往往无法承兑。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料三、要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。另外，银行对商铺贷款者资质的审核比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。四、注意投资行业。据某商铺服务网络有限公司的一份商铺调查报告称：一般来说，不同业态决定了商铺的租金收入差异达10％～15％左右；收益较稳定的行业有便利店、小型超市、面包饼屋、自助银行、书报店、药店、房产中介等；社区商铺中高获利的业种有建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、快餐面馆等。五、注意开发商对店铺的规划。如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划，投资者的风险必然加大，因此投资价值也就相对较低。六、投资需要专业知识。在香港市场上，“铺主”是众人皆知的名称，他们是掌握众多商业楼面资源的投资客或中介商。这些人与开发商及商业经营者的关系网络非常发达。他们可以先盘下铺面，坐等租客上门，也可以在拿到商业经营者的租铺意向后，再寻找相应的铺面。而他精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料们常常又与开发商联合设计，再全盘买断。他们是有耐心的业主，收取租金，接纳租客有长远的眼光。因此如果你不具备专业知识，认识一些铺主做朋友，让他们牵线搭桥共同造市也是个不错的选择。