首开商业常青藤商铺资料

首开商业常青藤商铺培训资料北京誉翔安房地产咨询有限公司2012.09商业有多少种？商业街：王府井大街，三里屯酒吧街，蓝色港湾；专业市场：香河家具城，马连道茶叶市场，十里河建材城，中关村电子城；住宅底商：新城国际，等等；商务楼、写字楼底商：金澳国际底商，国投广场商业；百货商场、购物中心：新光天地，华联，翠微百货，嘉茂购物中心；批发市场：新发地蔬菜批发市场，金五星批发市场，万通小商品批发市场；……本质上，只有一种基本单元——商铺什么是商铺？商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑实物存在的经营交易场所。商铺，由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。《清明上河图》——古代商铺、商业街市摆成一溜，就是商业街——↑三里屯酒吧街王府井大街→蓝色港湾→商业街拉纵深、再竖起来，就是商场——大悦城→←新光天地放在住宅底下，就是住宅配套——↑住宅底商↓住宅配套商街放在写字楼底下，就是综合体配套——←银河SOHO写字楼配套商业三里屯SOHO写字楼配套商业→单一业态，就是专业市场——↑红星美凯龙全球家居生活广场↓十里河美联灯饰城、窗帘城多种业态，就是综合商场——•高和萃：资源高度聚焦导致价格极高•常青藤：价格极低以致没有下跌空间（住宅2.2万元/平米），整条街约8000万•高和萃：流动性极低导致价格基本稳定•常青藤：流动性较高保证价格良性健康•高和萃：写字楼底商&内街商场•常青藤：独立街铺是经营风险最低的产品形式•高和萃：核心商务区域，高端商务人群•常青藤：45万平米社区，千万平米级居住区区域客群产品形式价格流动性商业地产的安全性由何决定？位置交通1精确位置——东坝路与东坝中街交叉口向东约200米路南东五环七棵树&东坝出口东坝中路东坝中街东坝路七棵树路通青年路通酒仙桥、798交通规划利好——地铁3号线&轻轨，市政路明年交付使用区域发展2发展历程——昨天-今天-明天，大北窑-望京-东坝北区区域规划——南北两区，南区居住、北区商务东坝北区：占地6.2平方公里（规模相当于CBD核心区+东扩区面积之和），商务楼宇建筑面积可达500万平米朝阳区将兴建全市最大的高端商务功能区--东坝北区，该商务区将集高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体，建成后的占地面积6.2平方公里，规模相当于东扩后的北京CBD，其中商务楼宇建筑面积约500万平方米。东坝南区：占地8平方公里，相当于3个天通苑，建筑规模超1000万平米位于东五环外的东坝地区，未来将成为北京最大的居住区，开发建设面积达200万平方米，其用地规模相当于3-4个天通苑，区内幼儿园、学校、医院、商业等配套设施一应俱全。分析人士指出，随着北京城市中心东移和CBD不断东扩，东坝区域这些低密度的居住社区将具有较大的发展空间和升值潜力。东坝北区——规划示意图周边资源——大型社区：北京奥林匹克花园首开常青藤康静里东坝家园金泰丽富嘉园富东嘉园朝新嘉园其它资源：公交总站幼儿园开发商背景3关于首开商业——首开商业=首开的实力+专业的招商首开商业——是首开股份持有49%股权的控股子公司，洋浦强辉投资有限公司和中信资本(天津)股权投资合伙企业分别持有25.5%的股权。后二者是首开股份为首开商业引进的战略投资者。首开股份，即北京首都开发股份有限公司，是北京首都开发控股（集团）有限公司控股的大型房地产开发经营企业，具有国家一级房地产开发资质，于2001年3月12日在上海证交所挂牌上市。北京首都开发控股（集团）有限公司是北京最大的房地产公司，拥有20多年的房地产开发经验，其前身北京天鸿集团公司和北京城市开发集团有限责任公司均为北京市国有大型房地产开发企业，成功开发了回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等规模超过百万平米的超大型居住社区以及大运村、奥运村、国家体育馆等一批国家重点项目，在业界享有很高声誉，在广大消费者心目中树立了良好品牌形象。规划及产品4社区规划——建筑规模45万平米，商业1.5万平米占地面积：37.62万平米建筑面积：44.62万平米绿化率：30%容积率：1.2建筑形式：5层、6层多层建筑、9层小高层商业部分——共1.5万平米，首期销售不足3000平米商业总规模：约15000平米本期销售规模：一层约2850平米本期销售套数：19套总报价：8000万高和萃买3套，在这可以买整条街；国投广场买1层半，在这也可以买整条街。产品分户及使用率——复式，总价约400万/套，使用率96%房号建筑面积套内面积使用率10171.5668.9096.3%102163.71157.6296.3%103154.98149.2296.3%104154.98149.2296.3%105154.98149.2296.3%106145.45140.0496.3%107154.98149.2296.3%108161.56155.5596.3%109119.15114.7296.3%110154.33148.5996.3%111156.05150.2596.3%112143.66138.3296.3%113166.67160.4796.3%114149.60144.0496.3%115152.27146.6196.3%116149.09143.5596.3%117163.95157.8696.3%118133.90128.9296.3%119203.31195.7596.3%1901餐饮条件——上下水、燃气、预留后厨污水管道，无烟道通达——未来交楼将拆除全部围栏，可由路面直接通达户型——可连通，可分割，一拖二可做两户使用1托2复式商铺实际使用灵活度高，可分割；门口位置直接通向二层楼梯，二层可独立使用；右侧落地玻璃改成门，做一层单独入口。户型——租赁定位5区域社区分布——奥园底商——二手房售价约3万元/平米，餐饮一拖二4.5元/平米*天建筑面积商铺总建面3万平米左右商铺业态宠物医院、美容美发、房屋中介、足疗、保健为主租售情况08年以前商铺出售，后来的就自持，对外出租。奥园三四期的商铺只租不售商铺租金不可餐饮的一层街铺3-4元/平米/天，可做餐饮的一拖二商铺4.5元/平米/天商铺二手房售价30000元/平米左右出租率基本满租，有10-20套街铺正在招租，报价3.5元/平米/天入住时间2008年前后开发商北京奥林匹克置业投资有限公司朝阳新街坊——复式一拖二基本售罄，租金5-6元/平米*天建筑面积36000平方米商铺业态招商中：一托二的业态以餐饮、药房等为主；三层则以一些SPA、保健等为主。商铺租金一拖二租金5-6元/天/平米，3层租金3元（6.7米层高隔两层）、5元（不隔）商铺售价一拖二商铺报价为3.2-3.8万元/平米，3层报价2-2.4万出租率约30%购买客户情况投资客户占比60%-70%，外地客户20%左右，自用客户多是大面积的，比如银行等。入住时间2012年8月开发商北京金隅嘉业房地产开发有限公司租赁市场——金泰丽富嘉园，约3元/平米*天建筑面积总建面487408平方米（经适房），商业2万平米左右租售情况自持与销售结合租金2.2-3.0元/天/平米商铺售价30000元/平米左右入住时间2012年8月开发商金泰地产本年项目租金及租客定位——租金定位：保守估计4元/平米*天租客定位：餐饮为主+社区配套餐饮美容美发超市教育培训宠物医院健身……回报率测算6回报率测算——按报价29000元/平米计年回报率约为5%每平米日租金=4元/平米*天每平米年租金=4元/平米/天*365天=1460元/年每平米售价=29000元/平米（报价）年回报率=1460/29000=5%。注意，这是按照报价计算，已经能够达到安全投资回报的平均线了。销售标杆8销售标杆——朝阳新街坊，三个月销售近2万平米，3万/平米销售标杆——常青藤住宅，成交价22000元/平米