成都主要工业类产权写字楼资料汇总

成都国际总部经济区工业产权类写字楼信息汇总承制执行:呈递：策略执行部九地地产营销咨询顾问有限公司（成都）某集团某某房地产开发有限公司成都市高新区南都路“融城理想”4S接待会馆三楼4Soffice（the3rdFL）ofRongChengLiXIANG,TianYistreetNo.78,ChengduTEL:+86028-8532042985320428-608FAX:[phone]-607日期:18sep2011E-MAIL:[e-mail]文件编号：9LANDNo.20100700882TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-2成都国际总部经济区工业产权类写字楼信息汇总第一部分总部基地一、工业总部基地市场竞争分析(一)成都总部基地市场概况随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部基地在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有10多个大大小小的总部基地。就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3+X”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。由于政府和开发商对总部基地发展前景一致看好，虽然行业不景气，但成都工业用地却屡获青睐，各个片区的总部基地项目也都有条不紊地推进。在2008年10月17日召开的第四届中国总部经济高层论坛上，成都获得了总部经济第八位的好成绩，这更将刺激成都总部基地的建设进一步升温。随着成都总部基地项目的增多，而且这些项目具有一定的同质化倾向，目标客户群体也大同小异，这将导致成都总部基地市场的竞争日趋激烈。（二）成都总部基地市场特征根据前面对总部基地类型的研究，成都的总部基地主要以研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地两种类型为主，这主要是3TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-3由成都的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的。成都的总部基地项目大多位于政府统一规划的工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内的集聚，既可以获得特殊政策支持便于企业的发展壮大，又可以形成规模优势，提升区域整体竞争力。按照“一区一主业”的规划思想，同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的专业化优势将十分明显，如天府软件园就是软件相关企业的聚集地，获得了国际国内软件企业的认可。成都总部基地的开发模式可归纳为青羊模式、双流模式、成华模式、锦江模式、武侯模式、金牛模式等几种模式。无论哪种模式，政府的作用都非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后期运作起着至关重要的作用。从开发主体来看，成都总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提的是，青羊区政府、成华区政府等政府机构分别以入股的形式参与了相关总部基地项目的开发。（三）成都总部基地市场竞争格局成都总部基地市场基本呈现“3+X”的竞争格局，青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、空港总部基地、龙潭总部城三大总部基地项目凭借规模、政策等优势，处于领先地位，基本代表了成都总部基地市场的发展水平，而金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的中小型总部基地项目，凭借其专业化、特色化等优势，也都占有自己的一席之地。（四）成都总部基地市场竞争手段由于成都总部基地项目的开发时间较晚，多数项目都参考了国外的总部基地项目及北京ABP等项目的开发运作模式，这就不可避免地导致项目产品呈现一定的同质化倾向。虽然各项目区位不同，招商政策也有差异，但在产品细分、目标客户定位、项目配套建设等方面大同小异，这直接导致了市场竞争的加剧。多数项目都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。结合园区的统一规划做好项目规划，根据市场竞争情况对项目进行差异化定位，同时结合“一区一主业”的园区发展思路对目标客4TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-4户群体进行精准定位，并在交通、综合配套等方面做足文章，将使项目在激烈的竞争中立于不败之地。（五）近年来成都总部基地供应量1、历时供应量：成都总部园区项目供应起步于2006年，2006年至2008年上半年总供应量为47.82万平米；成都总部园区物业作为一种新兴物业类型，表现出较强的市场投资热度，且市场投资较平稳。2、09年新增供应量最高，年供应量达67.7万；3、未来供应量预测：2008年下半年至2011年179.7万平米，为现有存量的4倍；市场将发展较成熟，同时竞争也会激烈。19.4222.4631.867.74040.2010203040506070万平米2006200708年上半年08年下半年09年201020112006年-2011年新增供应量5TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-5二、总部基地性质的楼盘对比较部分调研基本情况各总部图基地分布现状6TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-6（一）锦江工业总部基地锦江工业总部基地规划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积的17.3％。目前，基地主要形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，项目27个，投资总规模近50亿元，投资强度230万元/亩。未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建设总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，预计可实现年产值150亿元，税收15亿元。1.中冶成工大厦（后更名为五冶大厦）项目位置：该项目位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路开发商背景：项目是由中冶成工建设有限公司投资建设的总部基地，该公司于2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股。中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工具有60年的历程，涉足总承包、装备制造。资源开发。房地产等多个领域。7TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-7占地面积：14.15亩建筑密度：30.18％容积率：8.02绿地率：33%总建筑面积：92218㎡，其中地上总建筑面积75714㎡，地下总建筑面积16504㎡车位：总停车位600个（其中地下400多个，地面100多个）建筑层数：A区办公楼27层，B区和C区办公楼均为31层；地下为两层。建筑高度：99米租售形式：出售售价：8300元/㎡左右物管费：最高不高于6元/㎡出售面积：（A、B区为商务办公区域，C区为商务酒店区域）8TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-8地理位置图航空：项目紧邻机场高速，距双流国际机场仅10公里，可在10分钟内到达机场。轻轨：全长323.19公里，总投资229亿元的成绵乐城际客运专线快速缩短空间距离。地铁：距离2010年开通的成都地铁1号线高新站口直线距离1.5公里。铁路：毗邻成都市未来重要的客运交通枢纽火车南站。道路：扩建后的人民南路为双向八车道，路宽64米。人民南路的扩建将缓解目前人民南路交通拥堵的状况，真正将城市中央商务区与人南延线连成一片，为区域发展提供快速高效的交通路线。9TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-9项目规划：A区：1100㎡/层，可分拆为300㎡-800㎡，层高4层-16层：3.6米；B区：600㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；C区：800㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；项目优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进行招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策。销售情况：A区21层-27层为中冶成工自用，其余全部对外销售，C区作为商务酒店招商。目前只有少数楼层尚未销售。10TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-102.成都银海芯座项目位置：该项目位于城市红星路南延线与三环路的交汇处，天府大道东侧锦江河畔。层高：3.2米总楼层数：27层（其中地上27层，地下2层）建筑面积：106522㎡租售形式：租售均可租售面积：600-30000㎡，单层1345㎡11TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-11售价：7500元/㎡租金：40-60元/㎡/月物管费：9元/㎡/月车位费用：200-300元/月车位数量：681个销售情况：已售完。12TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-123.锦江工业园（火炬动力港)项目位置：火炬动力港项目地处国际城南，位于锦江创意产业商务区的核心区域。商务区紧邻市政府新区、天府软件园、新会展中心、领事馆新区等行政商务中心，现已入驻区内的有新希望集团、博瑞集团、新华集团、火炬置业等知名企业。区内交通便捷，距市中心车程10分钟，距双流国际机场15分钟，南延线上地铁一号线和六号线出站口近在咫尺，已开通的公交线路也有十余条之多，可涉及东南西北各个方向。开发商背景：成都火炬置业发展有限公司专门从事科技孵化园开发建设、营销推广和管理的专业公司，通过对位于高新区“火炬大厦”、锦江创意产业商务区“火炬动力港”一期的成功运作和管理，积累了丰富的孵化园开发建设管理经验和品牌优势。在建项目——“火炬动力港”二期占地75亩，预计开发19.5万平方米。项目介绍：火炬动力港分两期开发，一期紧邻园区的三色路，二13TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-13期紧邻主干道永安路。一期早在07年就已交付使用，入驻企业已达近百家，其中有上市公司北方硝化棉，新加印刷集团，中检集团，北京中建设计院，成都三大设计院等。园区配套有员工食堂，超市，成都银行，也是商务区内唯一的对外成熟配套设施。二期秉承一期的低密度、低容积率、高绿化率的优势，旨在打造一种不可复制的生态自然的公园式办公环境。项目有独栋商务别墅办公楼、科研孵化大楼、地标性高层写字楼3种建筑形态。配套设施：商场:欧尚、宜家、人人乐、家乐福、迪卡侬医院:成都市一医院邮局:中国邮政银行:成都银行、中国银行、工商银行、建设银行其他:市政府新区、新会展中心、领事馆新区、高档住宅区容积率：1.85入住时间：2010-7-30占地面积：29530平方米建筑面积：65890平方米开发商：成都火炬置业发展有限公司14TOTALSOLUTIONREALESTATECONSULTINGCO,LTD(CHENGDU,CHINA)政策摘要-14总楼层：3-65层物业顾问公司：火炬物业开间面积：300-2850平方米销售阶段：现房机动车位：930个租售形式：出售售价：7000元/㎡物业管理：2.8元/平方米·月销售情况：售馨3.创意创世纪项目位置：锦江创意创世纪项目位于锦江区着力打造的锦江创意商务经济