不动产登记操作规范与工作实务PPT

LOGO不动产登记操作规范工作实务（试行）《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《中华人民共和国物权法》《不动产登记操作规范》等《不动产登记数据库标准》等法律法规规章规范性文件行业标准技术规范主要参考资料列表《不动产登记数据库标准》等《不动产登记数据库标准》等《不动产登记数据库标准》等《不动产登记操作规范》等《不动产登记数据库标准》等《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范》等《不动产登记技术规程》等《不动产登记数据库标准》等《物权法》（2007年）：第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。物权法中关于登记的条款第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（不动产物权登记生效原则）第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（不动产物权何时生效）第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。（善意取得）物权法中有关登记条款规范的内容组成1一般规定2申请3受理4审核5登簿6核发证书或证明总则7集体土地所有权登记8国有建设用地使用权登记9国有建设用地使用权及房屋所有权登记10宅基地使用权及房屋所有权登记11集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记12海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记13地役权登记14抵押权登记15预告登记16更正登记17异议登记18查封登记19登记资料管理20登记资料查询分则附录A.1不动产登记申请书A.2通知书、决定书、告知书A.3公告文书A.4不动产实地查看记录表A.5询问记录A.6不动产登记资料查询文书A.7授权委托书A.8承诺书A.9具结书5不动产登记操作规范（试行）讲解思路1、总体要求2、基本概念3、登记原则4、登记类型5、登记能力6、登记机构和人员7、登记管辖8、不动产登记簿9、登记程序671总体要求总体要求1.1.1为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(简称《条例》)《不动产登记暂行条例实施细则》(简称《实施细则》)，制定本规范。保护权益严格管理登记法定1.1.4不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。8方便群众1.1.3申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。92基本概念1不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。土地建筑物构筑物定着物符着物（关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条）——定着物是定着在土地上不能分离，且有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。定着物虽与土地连结，但不是土地的组成部分，故属独立之物；2不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。（不动产登记暂行条例第二条）3不动产登记簿由不动产登记机构依法制作和管理，用于记载不动产自然状况（坐落、界址、空间界限、面积、用途）、权利状况（权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化）、不动产权利限制、提示的事项和其他依法应登记事项的特定簿册，以宗地、宗海为单位编成，能够清晰展现不动产的权利变动情况，是物权归属和内容的依据，也是有效表明权利人就不动产所享有的源证明文件。133登记原则14登记原则1.依申请登记2.一体登记3.连续登记4.属地登记——依申请登记1.2.1不动产登记应当依照当事人申请进行，但下列情形除外：1.不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;2.不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。依申请依职权依嘱托15——一体登记地随房走房随地走一体登记土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。16——连续登记未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：1预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;2在建建筑物抵押权登记的;3预查封登记的;4法律、行政法规规定的其他情形。17——属地登记不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。对于跨区域登记的：以后详解18194登记类型以权利为线索以形态为补充针对《物权法》有关不动产物权的设立、变更、转移、注销的规定登记类型《条例》第3条：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。首次登记、变更登记、转移登记、注销登记针对涉及不动产权利及登记的事项更正登记、异议登记、预告登记、查封登记（预查封登记）20办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。不动产首次登记是指不动产权利第一次登记首次登记具体规定其他21适用条件：不涉及不动产权属转移变更登记界定指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。涉及变更登记的情况22适用条件：不动产权属发生转移转移登记界定指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。涉及转移登记的情况23（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料适用条件：指因不动产权利消灭而进行的登记注销登记办理注销登记的具体情况24255登记能力《条例》下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权;（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记能力所有权+用益物权+担保物权26所有权用益物权担保物权不动产物权体系土地所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权国家土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权海域使用权矿业权渔业权农地承包经营权林地使用权草地使用权探矿权采矿权水域滩涂养殖权？无居民海岛使用权？抵押权一般抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木所有权取水权？经营权？--27286登记机构和人员——登记机构《条例》：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。2015年底，全国（除西藏外）各级地方不动产登记职责机构整合已基本完成！29——登记机构部门人民政府以前现在30不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。（法律地位）如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。——登记机构31——人员《条例》第11条：“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。”人员类型不动产登记人员、登记质量管理人员其他不动产登记工作从业人员。我国登记生效主义为原则，登记对抗为例外的模式下，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了登记人员队伍的门槛应具有相当的高度。目标：打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍。32337登记管辖协商办理指定办理分别办理分区域分区域特殊一般登记管辖登记管辖不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记34登记管辖无法分别办理的跨区域的登记跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理不动产单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。协商不成的不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构;跨行政区域的不动产登记35国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。中央国家机关使用的国有土地等不