2017年杭州别墅房地产-市场研究报告

经典房地产管理资料资料由百事可乐整理76杭州别墅市场研究报告77报告结构第二部分房地产市场研究•整体市场情况•板块市场发展第三部分别墅市场研究•整体市场情况•区域市场发展第四部分桐庐板块别墅市场研究•当地市场供应分析•当地市场需求分析78第一部分杭州房地产市场研究整体市场情况板块市场发展79整体市场情况80土地市场171094861011132445492686284035600500100015002000250030003500400045005000199819992000200120022003200420052006杭州市区历年国有土地出让面积年份1998199920002001200220032004200520062007上半年出让成功块数(宗)282323285166606259成功出让总面积(亩)171094861011132445492686284035603367•土地供应呈现上升趋势；•郊区用地供应在增加；•市场中存在大量的协议用地；•低密度住宅用地受到严格控制。注：2007年底，杭州市除余杭、萧山区外，六大城区将有约4800－6300亩的土地陆续出让，总量较大，土地供应量较充足，下沙板块将是供地主力，计划出让土地20余宗，均集中于下沙南侧沿江地带。812007上半年杭州八大区块共出让土地3367亩，可供建筑面积457万平方米，其中住宅用地2036亩，商业金融办公用地833亩，工业用地498亩。从土地出让的分布来看，下沙区在上半年出让土地量最多，但据了解，大多为工业用地，西湖区出让量次之，主要为住宅用地，在所有区域中，西湖区住宅用地出让最多，占到了总住宅用地的38%。区块土地数量（幅）总面积（亩）住宅用地面积（亩）商业用地面积（亩）滨江区9250.0631.1638.9拱墅区6174.47132.2242.25江干区7253.6205.9747.63上城区5135.0295.0140.01西湖区121131.02774.36356.66下城区5208.2653.09155.18下沙151214.7743.92151.93合计593367203683382300400500600700800900销售面积363.27414.55487.61605.14705.22725.8349.63竣工面积402.46492.95651.58679.2799.73762.52001200220032004200520062007上半年•市场的持续规模放量与需求的理性发展造成供需求矛盾的不断激化；•股市风险在聚集，更多的资金转入房产市场，进一步促进市场需求。商品房供求状况8343095165589864996804775940005000600070008000200120022003200420052006历年商品房价格（元/平方米）19.87%14.19%10.19%4.69%-0.46%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%20022003200420052006历年商品房涨幅•2007年上半年杭州市的房价增幅出现小幅攀升。抽样调查显示，上半年，市区房屋销售价格上涨3.5%，其中商品房销售价格上涨3.6%，二手房销售价格上涨3.4％，在商品房中，商品住宅销售价格上涨4.0%，同比上升1个百分点。同时，房地产市场销售回暖。1-6月，全市商品房销售面积累计349.63万平方米，同比增长50.1%，增幅为2006年以来最高水平。注：2005年及以前的为杭州市商品房成交价格，2006年为市区商品房成交价格。商品房价格情况84板块市场情况85大板块竞争恶化，艰难拓进小板块新兴区域，市场追捧热点板块不断涌现，相互之间竞争激烈板块市场86福利分房199820011999200020032002200420052006城北三墩城西滨江复兴地区钱江新城城东市中心下沙转塘小和山、留下银湖闲林、老余杭湘湖之江各板块进一部发展板块发展阶段87城市房地产热点区域开发形成了众多板块，相互之间形成一定梯度，由城市中心区→远郊居住区过渡。板块分布88市中心版块价格坚定区域，代表楼盘有世贸丽晶城、深蓝广场；城东市区较少开发区域，代表项目有钱塘沁园、三华天运；钱江新城未来CBD中心，代表项目有倚天·盛世钱塘、水岸帝景；复兴区域高档江景住宅区，代表项目春江花月、滨江·金色海岸；城西文教区可接受度最高生活区，代表项目有枫华府第、华浙·银马公寓；城北价格适中的生活居住区，代表项目有锦昌文华、联合·世纪新筑；三墩近郊可居住性最强区域，代表项目有亲亲家园、广宇·西城年华；滨江集中供应的副城，代表项目彩虹城、倾城之恋；之江、转塘杭城最高档生活区，集中了顶级别墅，代表项目有九溪玫瑰园、西湖高尔墅；留下、小和山新兴学院版块，代表项目有浪漫和山、美达·九月森林；下沙、九堡新兴低价副城版块，代表项目有华元·梦情湾、野风·海天城；临平、星桥高度自足的副城，代表项目有东海·水景城；良诸、瓶窑古文化遗址上的风景社区，代表项目有良诸文化村、新湖·香格里拉；闲林、老余行远郊住宅的主要供应区，代表项目有绿城·翡翠城、碧景园；萧山市区配套成熟的自给版块，代表项目有佳境天城、金帝·金色钱塘；湘湖、闻堰休博会主会场，代表项目有威尼斯水城、戈雅公寓；银湖郊区传统高档住宅社区，代表项目有金都·富春山居、美达·五月香山；板块特征89下沙均6000市中心均18000九堡均7500城东均9000城北均9000老余杭均5000滨江均7500城西均13000钱江新城均12000三墩均7500良渚均4500之江均9000闻堰均6000临平均5500闲林均5500萧山均6000各板块价格分布90•各板块之间有比较明显的价格差异；•价格呈同心圆分布，一般是由中心向外侧逐步降低；•各板块之间发展不平衡，离城市中心同样的距离，价格有比较明显的差异；•资源优势型板块价格相对较高；•传统郊区版块价格上升变化较小，而城市边缘版块价格有比较明显的提升，如城北板块。91高端公寓板块•虽然别墅和公寓属于不同的产品类型，但由于人们消费能力的限制，两类消费市场在一定程度上必然存在着相互竞争，特别是某些特别高端公寓项目，其价值并不低于别墅，必然会使有限的市场群体形成一定分流，但这也不绝对，某些特定群体可能共同选择。•目前杭州市区的主要高端公寓项目分布在市中心、城西、钱江新城、之江等区域，城市生活的便利性将影响很大一部分客户选择郊区偏远别墅。92区域项目名称户型面积价格区域项目名称户型面积价格市中心现代领地110以上12000钱江新城金色海岸200-40026600金都华府13015000东方润园270-30019000宝善公寓128-22014000水岸帝景87.87-37516000紫庭花园130-17016500观谰53.4-172.412500檀香园90-14020000金基·晓庐90-23016000现代名苑130以上12000盛世钱塘144-19016000西湖8号公馆97-22550000春江花月160-200多18000城西银马公寓16018000赞成·林风139-17714000梧桐公寓120-15020000太和广场21513000兰庭国际120-16019000新城国际140-16014500今日嘉园40-15018000景江城市花园150-25016000西鉴枫景13510800钱江时代75-23011000枫华府第126-17021000凤凰城30-25013000雅戈尔地块楼面价15712之江九树公寓300以上36000高端公寓项目93第二部分别墅房地产市场研究整体市场情况区域市场研究94整体市场情况95发展沿革90年代初开始起步，最早出现在银湖开发区。90年代中期，九堡一带开发了圆梦园等项目。启动阶段：将高端别墅纳入旅游景区中，奠定了杭州旅游景观房产的开发。1998年后，城西出现最早的排屋项目，同时杭州之江度假区开发进行。2001年，大杭州格局形成，别墅开发正式大规模启动。2002年开始，随着“旅游西进”战略的实施，大城西概念，出现板块聚集效应逐渐明显。萌芽阶段发展阶段：大规模建设启动，区域概念形成。961990年城区之江银湖小和山西溪闲林良渚湘湖青山湖千岛湖1995年1998年2000年2002年2004年97各阶段别墅风格阶段时间位置物业类型建筑风格第一阶段90年代初银湖、之江独立别墅北美风格第二阶段90年代末城西、银湖、之江独立别墅北美、欧陆风格第三阶段2000年02省道、银湖、萧山别墅、排屋北美、欧陆、江南风格第四阶段2003年02省道、银湖、萧山别墅、排屋北美、欧陆现代简约风格第五阶段2005年青山湖、之江别墅、排屋北美、欧陆风格98现阶段别墅市场特征•开发规模大盘化；•价格持续上涨，并保持坚挺；•传统板块逐步走向成熟，供应量减少；•同质化问题严重；•风格呈现差异化；•供应量持续放大；•后市去化压力增大；•购买客户大众化；•产品设计合理化；99现阶段杭城别墅市场特征1、别墅供地稀缺，但别墅储备用地及目前在开发在售的别墅排屋体量依旧可观，主要集中于闲林、青山湖板块；2、别墅市场总体去化平稳，价格逐年走高；3、别墅开发规模化，显集群效应（500亩以上的开发楼盘近17个）；4、板块间和板块内别墅楼盘竞争激烈；100上半年度整体别墅市场小结别墅市场相对公寓来说较为稳定，2007年上半年别墅价格略有涨幅，涨幅基本在10％左右，销售情况持续稳定的增长，山水资源较好的楼盘涨幅在20％－30％之间。类别墅市场，尤其是排屋，销售较为火热，一些去年不能顺利去化的楼盘，如西溪山庄等，今年上半年销售情况较去年有了较大幅度的改善，银湖板块经济型排屋，销售也较好。整个杭州别墅以及类别墅市场产品开发量较大，但生产放量程度不是太大，主要是各开发商根据市场情况来制定生产量。另外，别墅生产较缓慢，客户对工程形象要求在提高，促使开发商注重内功，产品面市时间相对延缓。以整个杭州别墅市场来说，目前供销两旺，投资需求相对在放大。101城区板块银湖板块之江板块西溪板块小和山板块闲林板块青山湖板块良渚板块湘湖板块别墅市场板块分布图千岛湖板块桐庐板块102城区板块•主要特点：距离市中心很近；•不足之处：没有山水景观资源；•价格区间：独立别墅1000-2000万，排屋300-600万；•代表项目：绿城桂花系列、南都林语别墅、紫金庭院、中大吴庄等；•后市情况：受到土地资源的稀缺影响，城区将难再出现低密度住宅，开发基本已经绝迹。103之江板块•主要特点：杭州目前最高端的别墅聚集区，有良好的外部景观资源，且与市中心较近；•价格区间：别墅总价500万以上，排屋在400万以上。•代表楼盘：九溪玫瑰园、西湖花园、南都西湖高尔夫、万安景月苑、云栖蝶谷、枫丹白露等；•客户来源：私营企业主、大型企业高级管理层、省内其他区域私营业主、海外客户；•后市展望：目前该区域可供建设用地十分稀缺，现有的别墅开发都比较早，已经销售完毕，目前更多的见于二手市场，近年来，有部分项目的后期建设推出，引起市场一定关注，主要有红石房产龙坞项目、赞成·岭上、九树公寓、西湖高尔夫、九溪玫瑰园（西区）、阳明谷等。项目名称户型价格销售情况西湖高尔夫二期300-400㎡二期价格为500-1400万/栋，三期价格未定一、二期销售完毕，三期2008年下半年推出九树公寓312-433㎡36000元/㎡共计60套，目前剩房20套左右阳明谷300－560㎡1500万元/套独立别墅128幢，双联35幢赞成岭上240㎡排屋未开盘，价格未定排屋共80多户104银湖板块•主要特点：①开发时间较早，杭州最早的别墅区；②开发量大，超过100万平方米；③目前多为经济型排屋；④距离市中心较近；•不足之处：相关的配套建设不完善；•客户来源：杭州及省内私营企业主、企业高级管理层、新兴金领阶层等；•后市情况：该板块一直以山地别墅供应为主，随着其他别墅板块的出现，供应的多元化，区域销售相对低迷，从2006年开始，不少项目开始专攻中低价的排屋市场，希望以此打破销售上的劣势，该区域目前大多数