田园东方+拈花湾案例分析(田园东方拈花湾麒麟)

文旅项目案例分析■无锡阳山·田园东方■江苏无锡·拈花湾■云南曲靖·麒麟水乡010203无锡阳山·田园东方项目位于无锡惠山区阳山镇，长三角经济圈的阳山镇近郊区域，交通便捷且拥有丰富的农业资源和田园风光。项目区位常州苏州上海田园东方高铁站45分钟15分钟30公里15分钟主要交通线路自驾：至无锡市：经盛岸西路约30分钟；至常州市：经沪宁高速，约1小时；至苏州市：经沪宁高速——西环高速，约40分钟；至上海市：经沪宁高速——外环高速，约2小时。高铁：至苏州、常州在15分钟左右；至上海需要45分钟左右。项目概况l无锡阳山镇境内良田阡陌,土壤肥沃，尤其适合水蜜桃种植。水蜜桃种植已是阳山镇主导农业产业，是著名的“中国水蜜桃之乡”。l项目打破传统社区开发模式，将桃文化及农耕文化孕育于场地之中。强化社区参与性及环境互融性，为社区居民提供归园田居世外桃源般的生活方式。项目位置惠山区阳山镇新河路与桃源东路交叉口西北侧物业类型联排、独栋建筑面积116700平方米占地面积6246亩总户数337套联排别墅最早开工时间2013年7月物业管理无锡田园东方物业管理有限公司开发企业无锡田园东方投资有限公司配套设施阳山温泉度假村、朝阳禅寺等相关文旅设施规划设计东联（上海）创意设计发展有限公司l以“美丽乡村”的大环境营造为背景l打造活化乡村、感知田园城乡生活，实现生活与休闲相互融合l实现“三生”、“三产”的结合与共生规划理念以生态农业为主体的国内首个大型田园综合体发展定位提升农业生产、引进休闲旅游产业、建设幸福人居，在城乡一体发展格局下，塑造现代人的梦里桃花源项目整体占地6246亩，包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群等。总体规划大小阳山文化旅游度假项目集群新城镇产业集群宜居产业集群田园东方农业、乡村休闲旅游、田园社区项目集群特色果品产销特色农产品生产二产三产一产l创意文化l文化博览l酒店会议l旅游度假l生态休闲●●●科技农业l新材料l精密仪器l风能设备生物技术●绿色食品加工●工艺品加工●有机农业●l田园社区产业布局n项目核心区产业布局示意图产品体系“现代农业＋田园社区＋休闲旅游”路亚垂钓运动体验馆、高尔夫球会、主题民宿、酒店……引擎产品核心产品配套产品清境文化市集（休闲农场现代农业板块（生态高效农业）住宅产品实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能运营模式产品功能产业聚合空间布局联合提供农产品原料生活人与自然和谐生产三产关联共生生态空间规划共生生态化产业支撑服务业旅游、房地产加工业食品、木材农业果园、水产提升农产品附加值文旅资源引入提升土地价值旅游消费+物业销售配套持续完善实现可持续发展盈利模式盈利模式项目建设运营区域土地运营成本收益成本收益文旅、农业板块建造文旅、农业板块运营居住板块建设居住板块运营文旅类收入•门票收入•商品销售•餐饮收入•教育收入•农产收入物业类收入•别墅销售•商业销售租赁•办公销售租赁•酒店运营土地出让金拆迁及征地补偿返还土地出让金土地出让收益项目开发进度2013年2014年2015年商旅文共建配套住宅2013年4月初启动建设2013年9月开工建设2014年3月28日，清境拾房文化市集开园2014年9月初建成路亚垂钓运动体验馆2013年底，别墅产品开工建设2014年5月1日，联排别墅内部认购2014年11月1日联排别墅正式开盘2015年6月联排别墅交付一期文娱板块导入客群后，区域热度增加，生态环境营造，别墅产品入市，进行第一笔回现。前期先启动休闲农业旅游项目，导入客群，增加项目的曝光度，提升区域价值，并通过各种渠道将企业的开发模式理念向社会传播。田园东方携手清境集团共同缔造的一座田园创意文化园，作为整个项目的启动区开发模式1期—导入客群2期—地产回现97-230㎡联排别墅主题餐厅区、牧场区、绿乐园、售卖区、书院、主题民宿区……1期2期项目实景其他配套规划n项目休闲产业配套受到旅游客群5+2生活模式和农业产品季节性的影响，项目有明显的旅游淡旺季●桃花季、周末、节假日客流量大●工作日引入商务会议客群作补充●置业客群主要以本地客群为主客群分析★以农立项，以农带商★产业延伸，三产互融项目点评项目点评江苏无锡·拈花湾项目位于中国江苏无锡云水相接的太湖之滨，秀美江南，山环水抱的马山半岛，处于长三角的地理中心，项目用地面积4000亩，建筑面积约130万平方米。项目概况项目位于江苏无锡的滨湖区，且地处于长三角核心城市圈，属于城郊游憩型旅游度假地产项目地标距离苏州3小时內南京3小时內上海3小时內灵山大佛景区5KM无锡市区30KM发展条件——交通条件灵山小镇·拈花湾区域宗教本底为项目发展文化旅游导入无限流量“世界第一大佛”——灵山大佛无锡佛教文化\世界佛教论坛……发展条件——宗教文化条件以丰富的旅游、祈福、居住等体验夯实全地域高质量游客基础核心客群n全球佛文化信奉者n省外或国际旅游人群n长三角经济圈覆盖地区佛文化信奉者旅游人群重要客群n省内旅游人群n长期居住于此的人群n经常往返于此的人群经过三阶段十余年发展，无锡灵山胜境已贵为国家5A级景区，每年300万+的客流量。发展条件——游客市场条件极具东方禅文化内涵、禅文化特色、生态环境优美、功能业态齐全世界级禅意旅居度假特色小镇创意创新创造+发展定位吃娱行住游购茶道、花道、香道、禅画、禅瓷、禅餐、禅音、……总平面：以“五瓣佛莲”为原型五大功能区：主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精品酒店区。打造以禅文化主题集吃、住、游、购、娱、会务于一体的旅游度假综合体整体规划规划为“五谷”“一街”“一堂”的主体功能布局五谷鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷一街香月花街一堂青山大禅堂功能布局项目实景禅行活动每天一场，时间19点30分到21点10分，时长100分钟，包括“花开吉祥”、“拈花微笑”、“一苇渡江”、“花开五叶”等主题活动。花开五叶/拈花微笑/运营管理——禅行活动运用水幕电影、全息投影等现代数字多媒体技术演绎科技和宗教对话禅体验活动拈花经行,欢喜抄经,七彩浮沙,静雅花道,彩塑泥玩,风雅陶笛,本源茶道等运营特色——禅体验活动在项目内设置包括导视牌、垃圾桶、公共厕所、休息凉亭、降温车、观光车、免费饮水机或直饮水系统，景区WIFI等，让游客置身景区中感到身心舒适以人为本，从心出发的配套服务运营特色——服务配套全年、全时段旅游活动，通过微信、活动易拉宝及广告宣传不断释放灵山旅游活动。不定时不定期的每天举行各式免费活动，并且小剧场循环播放电影全年、全时段旅游推广活动运营特色——营销推广以持有经营为主、物业销售为辅的运营模式盈利形式分为短期销售性收益和长期经营性收益。运营模式1采取开放式的运营模式，以持有经营为主，辅助销售性住宅。借助最大限度整合文旅资源，与旅行社、网路媒体建立良好的合作关系，引入途家、同程等资源。盈利模式2以文旅商板块顶级资源引入，提升土地价值、物业价值、旅游消费和住宅销售同步进行的文化+地产+旅游的综合盈利模式，公司的赢利点摆脱传统门票收入，使观光游变为度假游，大大增加过夜率和客单价。盈利模式成本收益文旅商建造成本文旅商运营成本居住板块建造成本土地成本短期收益：•别墅公寓销售•商品销售•商业销售长期收益：•餐饮收入•商业租赁•酒店运营•门票收入•服务收入•管理咨询收入盈利模式深度挖掘当地后期人文与传统文化因素，讲故事说概念，为项目塑造出独有的IP。在推广与宣传物料的选择上展现项目文化底蕴。注重文化底蕴的包装与重塑启发与借鉴★以禅为魂，建立IP壁垒，直击客群内心信仰★极致演绎，丰富体验项目点评项目点评云南曲靖·麒麟水乡麒麟水乡是麒麟区重点打造的农旅文融合发展示范项目，云南省2017年30个重点旅游文化项目名录。项目位于曲靖市麒麟区沿江街道，占地面积约8700亩，距中心城区5公里，依偎南盘江，水资源丰富，自古素有“渔米之乡”的美誉。项目简介发展定位中国高原水乡——爨文化大观园打造高原水乡景村融合发展示范区爨文化生态农业旅游产业产品形态：一条爨文化商业街、一个五花爨弄大舞台、一个问爨阁、一个非遗展览馆、一个爨乡魂、四个体验区……文化植入曲靖在漫长的历史岁月里，人们称它为‘爨地’或‘爨乡’。一千多年前这里曾生活着一个强大的民族——‘爨人’……滇东高原既有盘江便利的水利，又有乌蒙丰盛的牧草，这就使其在文明发展史上。形成了独特的农、畜并存的地域文化特征。这种文化特征，就是爨文化的基本经济特征。产业植入现代农业休闲文旅田园社区水上飞机航道、生态驳岸、千亩荷塘、荷花栈道、电瓶车道、慢行步道、水上森林、休憩亭、观景台、生态公厕、旅游标识系统等，有水上飞机、皮划艇运动、水上森林迷宫、游船、自行车项目配套设施“政府＋企业＋村集体＋农民”项目运营机制政府农民企业村集体公司乡村运营平台村集体资产权益征地：对于土地及地上附着物的一次性补偿资金支持入股基于政策扶持合作分红劳务参与土地入股农民收益结构ü以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红；ü成为企业员工获取劳动报酬；ü土地及地上附着物的一次性补偿。通过旅游开发在各阶段的收益方式ü实现完整业态后，采用收取门票方式；ü二期开发以民宿实现收益；ü作为周边地产配套，帮助地块迅速升值。利益主体★地域人文，民俗风情与现代文化结合★自然亲水，多重体验项目点评项目点评前述典型文旅项目共性点评：0302•文旅地产一定是文旅在前，地产在后，通过文旅运营引流，铺垫后期地产物业开发；•文化端口充分结合在地软硬资源，杜绝生搬硬套，复制拷贝，从场景营造到生活方式表达，展现独有的个性，构建项目特有的IP内核；•产业端口延伸产业链条，打造多重娱乐体验，将“流量经济”变为“留量经济”；项目点评THANKYOU谢谢