C凯通国际城i区凯通朝庭商业定价简案(含芙蓉区街铺租

「凯通国际城I区凯通朝庭」商业租金调查及定价简案商业布局及调查商业布局商圈内专业IT市场处于饱和状态专业IT市场以解放路、车站路沿线分布，部分延伸至朝阳路，华海3C、合峰、和国储、QQ、赛博、合一、赛格、长沙数码八大市场为核心向周边辐射，几大市场之间竞争激烈，火车站商圈的IT市场已基本处于饱和状态专业市场与超百对接朝阳路遭遇业态渗透，项目所处商业业态受到家润多超市影响辐射4#地项目所处位置为人民路与朝阳路交汇处西北角，在这边IT市场对业态的影响逐渐消失，业态主要受家润多朝阳店超市和家润多百货辐射影响，从朝阳二小开始，业态主要以满足周边居民生活配套临街铺面为主，租金价格也从两头向中间呈阶梯递减自然分布区域商铺租金调查位置业态开间*进深层高m面积㎡租金（元/㎡·月）备注将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）人民路（曙光路—朝阳路段）霓虹灯材料4*5320911820元/月广告一条街16380花店2*234146584元/月26280奥克斯电器4*93361395004元/月25020一家通电子科技4*53201753500元/月31500饭米粒餐厅4*9336692484元/月12420将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）计算公式为：15年*12个月*租金（元/㎡·月）区域商铺租金调查——人民路结论：人民路曙光路至朝阳路段临街铺面主要以广告制作集中分布，临街租金价格范围90-175元/平米·月。按照租金收益还原法测算价格，人民路曙光路至朝阳路段临街铺面价格为16000-32000元/平米。区域商铺租金调查位置业态开间*进深层高面积租金（元/㎡·月）备注将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）车站南路靠人民路立交桥东面不锈钢店3*33942378元/月经营业态档次较低，有拆迁预期，租金较低7560铝材店3*33921189元/月3780保健品\4\55495元/月9900将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）计算公式为：15年*12个月*租金（元/㎡·月）区域商铺租金调查——车站路东结论：车站南路靠人民路立交桥东面临街铺面主要经营业态档次较低，有拆迁预期，租金较低，临街租金价格范围20-55元/平米·月。按照租金收益还原法测算价格，车站南路靠人民路立交桥东面临街铺面价格为4000-10000元/平米。区域商铺租金调查位置业态开间*进深层高面积租金（元/㎡·月）备注将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）车站南路靠格兰康都、书香名邸酒水副食4*341788\以满足周边的居民需求为主15840花之林餐厅\4800一楼167、二楼70\30060干洗店4*5425200\36000烟酒2*641269\12420将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）计算公式为：15年*12个月*租金（元/㎡·月）区域商铺租金调查——车站路南结论：车站南路靠格兰康都、书香名邸段临街铺面主要以以满足周边的居民需求为主，临街租金价格范围69-200元/平米·月。按照租金收益还原法测算价格，车站南路靠格兰康都、书香名邸段临街铺面价格为16000-36000元/平米。区域商铺租金调查位置业态开间*进深层高面积租金（元/㎡·月）备注将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）朝阳路食品口口香\4301404200南→北，4#地对面的位置25200烟酒零食\430140420025200粉店上下两层\90\600012600蛋糕店4*84321504800靠近解放路，租金梯度升高27000新疆楼兰特产4*8432153490027540文具店\\\156500028080打印耗材店两个门面打通\60200120036000将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）计算公式为：15年*12个月*租金（元/㎡·月）区域商铺租金调查——朝阳路结论：朝阳路以满足周边的居民需求为主，4#地对面的位置临街租金价格在140元/平米·月；朝阳路靠近解放路，项目对面往解放路，受IT市场影响，逐渐以电脑及电子产品业态分布，租金梯度逐渐升高，临街租金价格在150-200元/平米·月。按照租金收益还原法测算价格，朝阳路人民路到解放路段临街铺面价格为26000-36000元/平米。类比竞争商圈租金调查——袁家岭类比竞争商圈租金调查地段项目具体位置业态开间（m）进深（m）面积（㎡）卖价（万元）目前租金情况（元/月）将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）袁家岭商圈湘域中央五一路往火车站的位置品牌形象店8.4约25约300529853640临街门面新华书店对面南食烟酒店3.64.817.28/16529700将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）计算公式为：15年*12个月*租金（元/㎡·月）结论：袁家岭立交桥周边商圈以大型的百货和品牌形象店为主，零星分布了小型生活配套店面，临五一路铺面租金价格在175-298元/平米·月；袁家岭湘域中央项目一楼临五一路铺面的售价为5万元/平米；按照租金收益还原法测算价格，袁家岭立交桥周边商圈临街铺面价格为29800-54000元/平米。类比竞争商圈租金调查地段项目具体位置业态开间（m）进深（m）面积（㎡）卖价（万元）目前租金情况（元/月）将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）五一商圈临街门面五一广场沿线绝味鸭脖41040/17531500五一大道202五一广场旁临街门面通程旗舰店/肯德基通程为1-4层/肯德基为部分1-2层一层卖价6万/平米集中商业/五一大道202背面内街生活配套///2集中商业/类比竞争商圈租金调查——五一商圈将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）计算公式为：15年*12个月*租金（元/㎡·月）结论：五一广场周边商圈以大型的百货和集中式形象店为主，零星分布了小型生活配套店面，临五一路铺面租金价格在175-300元/平米·月；五一大道202项目一楼临五一路铺面的售价为6万元/平米；类比竞争商圈租金调查——南门口商圈类比竞争商圈租金调查地段项目具体位置业态开间（m）进深（m）面积（㎡）卖价（万元）目前租金情况（元/月）将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）南门口商圈新大陆银座南门口临街门面8171508//南门口临街门面步行街二手转让服装店面3.2311/44079200银座临街门面正南门口出步行街过街临时折扣特卖服装店817150/400（6万/月）72000将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）计算公式为：15年*12个月*租金（元/㎡·月）结论：南门口商圈周边以特色商品和集中式精品店为主，同时分布了大量生活配套店面，临黄兴路铺面租金价格在400-440元/平米·月；新大陆银座项目一楼临黄兴路铺面的售价为约8万元/平米；按照租金收益还原法测算价格，南门口步行街口临黄兴路铺面价格为54000元/平米。类比竞争商圈租金调查地段项目具体位置业态开间（m）进深（m）面积（㎡）卖价（万元）目前租金情况（元/月）将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）东塘商圈临街门面东塘华都旁木木服装店41040/30054000类比竞争商圈租金调查——东塘商圈将租金按照收益还原法还原价格（设定15年收回成本）计算公式为：15年*12个月*租金（元/㎡·月）结论：东塘商圈周边以集中式商业为主，同时分布了大量生活配套店面，华都旁临劳动路铺面租金价格在300元/平米·月；按照租金收益还原法测算价格，华都旁临劳动路铺面价格为54000元/平米。项目概况项目商铺基本数据栋号楼层面积（平米）套数层高开间（米）进深（米）7#栋一楼1915.21275.8米3.5-6.44.2-8.5二楼1579.03293.6米3.1-9.42.6-12.1小计:3494.24568#栋一楼781.96166米3.3-5.13.5-13.8二楼951.61164米3.5-5.13.5-13.8小计:1733.5732合计：5227.8188定价策略定价关键词潜销---项目不推向市场销售、不做推广、不做蓄客仅针对关系客户销售资金回笼---项目以资金回笼为导向，不考虑商业培育；不坐等商业升值价格走势低开高走底报差吸引客户定价方法最终定价市场比较法租金测算法价格推导---市场比较法商业类型合峰电脑城赛博电脑城合一电脑城都市E站长沙数码步行街专业市场专业市场专业市场零售专业市场物业形态裙楼商业裙楼商业裙楼商业街铺裙楼商业层高一楼4m4.5m4m3.5m4.8二楼2.5m3m2.5m/4.5开间一楼4.5m7.6m3m5m产权式销售二楼7m5m6m/产权式销售进深一楼10m7.6m11m7m产权式销售二楼6m6m5m/产权式销售租金一楼200元/月/平米260元/月/平米121元/月/平米160元/月/平米218/月/平米二楼50元/月/平米85元/月/平米27元/月/平米/148/月/平米售价一楼4万元/平米5.2万元/平米2.4万元/平米3.2万元/平米4万元/平米二楼1万元/平米1.2万元/平米5500元/平米/2万元/平米参照权重一楼879109二楼55508加权平均一楼32020元/平米二楼13625元/平米价格推导---租金测算还原法市场竞争对比范围位置租金（元/㎡·月）权重项目周边人民路90-17510%车站路东69-20010%朝阳路140-20055%类比竞争袁家岭立交桥175-29810%五一广场175-3005%南门口步行街口400-4405%东塘华都旁3005%按15年租金回报的比例测算得出售价为：一楼：27720-41220元/平米根据市场调查数据加权平均，得出项目商业租金为：一楼：154-229元/平米根据商业递减价值规律，二楼商业租金约为一楼的45%，则二楼租金为：70-100元/平米按15年租金回报的比例测算得出售价为：二楼：12600-18000元/平米结论按照收益还原法测算项目一楼均价约为34000元/平米二楼均价约为15000元/平米价格总结论商业楼层收益还原法市场比较法取平均价格上下浮动2000元/平米一楼34000320203350031500-35500二楼15000136251450012500-16500