上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变

华东师范大学硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变姓名：梁绍连申请学位级别：硕士专业：区域经济学指导教师：杜德斌20080501上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变作者：梁绍连学位授予单位：华东师范大学相似文献(10条)1.学位论文朱华上海市住宅市场宏观预测与投资规模决策分析2008“衣食住行”是人类生存约四大基本需求，也是人类社会存在和发展约必然要素。在我国前两个需求问题已经得到基本解决。如今，正经历着“住宅”的交化。从二十一世纪开始，我国的房地产业开始迅猛发展，特别是沿海较发达地区的房地产市场发展速度更是快得惊人，房价也一路走高。这种状况直接影响了广大普通消费者的正常住宅购买能力，使得买房者处于一种高度紧张的状态，住宅供给和房价成为了当今最为热点的话题之一。作为全国经济和金融中心的上海，其问题显得尤为严竣。房地产业是国民经济发展的“晴雨表”，许多国家的发展经验表明，一个国家的经济出现景气，率先发展的是房地产业，相伴而行的是建筑业；反之，一个国家出现经济萧条时，首当其中的也是房地产业和相伴的建筑业。房地产业在国民丝济发展中具有十分重要的作用，上海市在第十一个五年规划中已经将房地产业提升为支柱产业。然而，近年中国房地产业的过度发展和房价的飙升，不仅影响了广大普通消费者的正常住宅购买能力，还给中国快速发展的经济酝酿了巨大的金融危机。在上海房地产市场快速发展的同时，出现了房地产投资增幅过猛、房价上涨过快、结构性失调等一系列问题。特别是2003年以后，上海褛市出现了前所未有的高涨，无论是开发投资额、竣工量，还是预售上市量、成交金额，都屡创新高。从2004年起，中央开始对房地产业实施宏观调控，上海市的房地产情况得到了一定控制。然而，从2006年下半年至2007年，上海市的房地产市场又出现了新一轮的波动鬏，住宅需求和房价又有了较大幅度的增长。到了2007年11～12月伴随着广州市房价的首次降价。上海市也面临着降价的困境。回顾历史，上海房地产业的发展与十几年前的东京、几年前的香港有很多相似之处，东京和香港的房地产崩盘事件完全可以作为上海市房地产业发展的前车之鉴。上海市房地产业的运行是否健康，这不仅是房地产业本身的发展问题，同时也是整个上海经济乃至中国发展的重要问题。因此，如何从宏观决策角度保证房地产业的平稳健康发展是一个亟待研究约热点问题。本文从分析上海市房地产发展的历程开始，阐述了存在的一些显著问题；进而结合上海市住宅需求情冼进行住宅需求预测；然后根据预测需求量进行投资规模分析：最后给上海市住宅发展提供一些对策和建议。本文中结合了上海市的人口总量和结构差井，综合考虑不同阶层的消费水平，从宏观上对上海市的住宅市场进行需求预测和投资规模分析，在此基础上估计合理的绝对和相对住宅投资规模，以期为政府的宏观调控决策提供理论依掘。2.学位论文汪熙上海市住宅市场需求研究2009住宅是关乎国计民生的重大问题，住宅市场的运行状况直接影响房地产市场的健康发展，并对经济增长产生影响。在住宅经济学中，住宅需求是最基本、最重要的内容，它决定并影响着住宅供给，是住宅市场持续健康发展的源动力，所以，对住宅需求的研究意义重大。基于住宅市场具有显著的区域性，论文选择对上海市住宅市场需求进行研究。建立灰色预测和关联分析模型对住宅市场需求进行研究，明确需求的真实状况，辨识众多影响因素，有助于形成对未来住宅市场的合理预期，在为政府住宅市场发展政策和企业开发战略的制定等提供参考的同时，也有利于推动住宅市场的持续稳定发展。灰色预测模型和灰色关联分析模型突破了概率统计的局限性，克服了现有系统分析量化方法的不足，便于从系统内部挖掘信息并充分利用信息来探索其发展规律，起到用较少的数据较为准确地完成研究任务的作用。灰色预测与传统的回归预测模型相比预测精度更高、适用范围更广、数据时效性和实时性更强。文章通过回顾、总结上海市住宅市场的发展历程并分析上海市住宅市场发展的宏观环境，对住宅市场的状况有了整体把握。通过分析住宅需求的区域结构和面积结构，发现购房区域存在明显的外移趋势，70—90平方米的中小户型住房需求将成为主流。为了探求上海市住宅需求水平的发展趋势，文章对由新建住宅和存量住宅组成的整体市场需求建立了灰色组合预测模型，即建立了灰色GM(1，1)模型和人工神经网络模型的组合模型，取得了较好的预测精度。基于该模型预测2009—2013年上海市住宅市场需求状况，结果表明未来五年的住宅需求呈现缓慢上升的调整发展趋势。灰色模型提供了预测住宅需求的新角度和新工具，神经网络模型的引入又丰富了灰色预测模型的研究方法。住宅需求水平是由诸多因素综合作用而形成的，这些因素可以归纳划分为社会性、经济性和个体主观性因素，文章细致地分析了这些因素对需求的影响机理，并建立灰色关联分析模型量化研究这些因素对需求的影响程度。模型表明城市经济发展水平是上海市住宅需求的根本影响因素，而居民的收入状况、财富水平、居住条件等因素直接影响和决定着住宅需求水平，住宅价格对住宅需求也有着重大影响。基于以上分析研究，从需求角度出发，为促进上海市住宅市场健康发展对政府和开发商两方均提出了相应的建议。政府在坚决推进住宅市场化的同时，应引导房地产开发企业调整供应结构，重点发展中小户型普通商品住房，要采取有效措施控制房价，增加居民收入水平，并通过各种政策手段引导、调整和刺激住宅需求。房地产开发企业应从长远发展的角度出发，承担其社会责任，开发符合居民支付水平和实际需要的住房，构造多层次供给体系，实现与消费者的共赢。3.学位论文狄星华国际视野下的上海市房地产住宅市场价格形成机制与趋势分析2007在短短的几年内，上海市房地产住宅市场成为了全国乃至全世界的焦点。如果以市场容量为标志，目前上海房地产市场无疑是中国城市最大最有影响力的市场之一。上海的房地产市场是上海的市场，也是中国的市场，更是世界经济聚焦的市场。房地产市场讨论的核心问题是住房价格，价格关系到社会生产、流通、分配与消费过程各个环节。房地产市场供求价格机制说明供求如何决定价格，而房地产生产价格形成机制则是以马克思的劳动价值及生产价格理论为基础的，社会主义市场经济条件下仍然存在着两种供求关系：一是长期形成、短期内难以改变的供求关系，称为长期供求关系；二是短期内形成的，从长期来看并不具有必然性的短期供求关系。两种供求关系对价格的作用是不同的。短期供求关系直接决定价格的日常变动，而长期供求关系则直接参与价值或生产价格的决定。本文结合上海市经济总体运行状况，探讨在开放经济条件下，上海市住宅市场的过往与现状。随后，引入房地产价格形成机制，并探究了上海市住宅市场的总供给与总需求，采样了从2001年至今的上海市住宅市场价格指数，运用指标法和检验时间序列平稳性，判定上海市房地产住宅市场的价格是否脱离正常区间，并给出上海市住宅市场短期以及长期趋势的预测，包括供给、需求、供给的变化、需求的变化、价格的走向等。很显然，讨论房地产价格不能脱离政府调控措施，近年来，政府宏观调控政策日渐频繁，因此本文在文章结尾将探讨的是政府对上海市房地产住宅市场的一系列宏观调控，以及这些调控措施的得与失，最后预测一下明年政府可能出台的宏观调控手段。希望提出的见解为分析问题提供了新视角和新思路。4.会议论文金岚由供需均衡理论看住宅市场的发展——以上海市松江区为例2007居住是城市最基本的功能,也是构建和谐社区乃至和谐社会的基础,住宅市场的发展也因而成为人们广为关注的话题.而上海市松江区作为上海一城九镇中唯一的新城,其住宅产业取得了迅猛的发展,十分具有代表意义.本文以上海市松江区为例,从经济学的供需均衡理论出发,采用数据分析的方法,首先分析了松江区十五期间住宅市场的供给和需求状况,之后在考虑住宅市场各项约束条件,如国民经济与社会发展状况、国家宏观调控政策、住宅市场供需状况和土地资源约束的基础上分析松江区十一五住宅产业发展趋势,包括住宅总量的缓幅递增、价格稳中有升、住宅供应结构的调整、住宅类型的转变及小区生活品质的上升等,从而为松江区更进一步的住宅产业规划提供依据,以促进松江区的住宅产业稳步健康地发展.5.学位论文岳大勇上海市住宅需求及对策研究2006改革开放特别是90年代以来，上海市住宅市场发展迅速。特别是2003年以来，上海住宅市场出现了交易量猛增、房价飞涨的现象，一时间住宅市场成为上海社会各界瞩目的焦点。国内外许多专家纷纷发表言论指出，上海的房地产市场泡沫化严重，存在着破灭的危机。在此背景下，中央政府和上海市政府于2005年春相继出台了一系列调控措施，住宅市场又出现了交易量锐减的局面。倍受社会各界关注的上海市住宅市场将何去何从?如何才能把握上海住宅市场的真实需求?本文从分析和评价上海市居民的居住现状入手，通过对现阶段影响上海市住宅消费需求的人口、收入、房价与政府调控、金融以及文化等主要因素进行系统分析，试图为政府和开发商描述出上海市居民住宅的真实需求，为政府合理制定政策以及开发商的理性投资决策提供参考。本文的理论工具主要是西方经济学的消费与收入理论与房地产经济学理论。研究方法主要是实证分析。在数据来源方面，一是主要来源于政府权威部门的统计资料，二是从专业咨询机构到业内人士的一手资料，通过对数据的统计与分析，从而得出规律性的需求结论。本文的创新性在于：通过对上海住宅市场影响因素的分析，得出未来几年上海住宅市场需求总量与需求结构的定性及定量预测，并提出政府应建立抑制过度投机、引导理性消费的基本政策取向以及企业应适应市场环境的变化、调整供应结构、强化服务和品牌、走可持续发展之路的对策。6.学位论文罗庆上海市城乡住宅市场一体化研究2008城乡一体化是城市化的最高阶段形式,是生产力发展到一定阶段的产物,是人类历史发展的必然现象。城乡一体化的本质,就在于削除现存的城乡二元社会经济结构,最大限度缩小现存的城乡差别,这也是党的十六大报告明确提出的重大任务之一。21世纪初是上海进入快速发展的新阶段,也是上海城乡一体化发展的关键时刻。但是,近年来上海城乡一体化进程出现了减缓的趋势,主要可能是我们对城乡一体化的认识不够准确。因此正确认识上海城乡住宅市场,对于推进上海城乡一体化向高层次发展有着十分重要的现实意义。从发展的角度看,在城乡逐渐一体化的今天,为了打破城乡二元结构,城乡住宅市场也将逐步走向融合,在实行严格的土地用途管制制度基础上,农村建设用地使用权和国有建设用地使用权应整合为统一的建设用地使用权,化“双轨”为一体,实现城乡住宅市场的一体化。本文第一章中首先提出本选题提出的意义和背景,然后对国外发达国家和发展中国家的城乡一体化和城市化有关文献进行总结和归纳,再根据国内文献综述指出我国城乡一体化研究的有关方向和存在的问题。第二章中首先分析上海市的经济、城乡一体化、房地产市场和宅基地政策现状,指出上海作为我国经济中心具备的城乡一体化住宅市场的条件和优势,再具体分析其住宅市场需求特征、以及影响市场供需平衡的因素和均衡条件。第三章是本文的实证部分,本章中首先建立了一个城乡一体化的指标体系,用以评价城乡一体化的结果；其次利用系统动力学的原理对上海市城乡住宅市场进行系统分析,将其分为四个子系统：人口子系统、城乡住宅子系统、城乡经济子系统、城市土地政策子系统；分别对各个子系统的变量、参数和函数进行分析和确定,再利用VENSIM软件进行政策模拟,最后对模拟的结果进行总结分析。通过本文的探讨研究,证明将系统动力学运用于城乡一体化是具有比价明显的优势的。由于将系统动力学运用于城乡一体化还是一个比较新的研究领域,这就值得广大的学者进行更多的研究和探讨。7.学位论文闫国平上海房地产市场价格影响因素研究——以住宅市场为例2007研究房地产市场价格的影响因素具有重要的理论和实践意义。不仅为企业的生产经营提供帮助，为投资者进行证券投资和产业投资提供支持，而且还可以为政府的市场调控提供参考。上海房地产市场自1992年正式启动之后，得到了快速的发展，其住宅的销售面积增长起伏比较大，销售价格稳步上升。这期间，上海市对房地产市场出台了一些政策，对房地产市场的