一品漫城联排别墅价格执行报告

联排别墅推售次序原则由北往南推售原则：1）北部联排别墅受小高层和外部道路距离影响较大，建议先期推出；2）靠近会所位于社区中部的联排别墅景观资源和私密性最好，作为保留房源最后推出；多元化产品同时推售原则：每次推售均包含E、F、G三类产品，树立标杆同时互为比较，形成价格梯次；价值提升原则：北部联排别墅以市场平均价格开盘，在后期随着资源提升及社区发展，形成楼价走高的态势联排别墅组团分级标准ECDBAFHG景观因素包括：会所景观；道路绿化；庭院绿化按照资源优劣，分为如下等级：1.靠近会所景观2.靠近中部车行道路绿化3.靠近庭院绿化4.靠近西部水系景观5.前后庭院景观1.采光因素包括：2.端头套或中间套；联数3.按照资源优劣，分为如下等级：4.靠近道路或庭院的东端头5.靠近道路或庭院的西端头6.3、4、5联的中间套和端头套私密性因素包括：小高层、道路交通和组团距离，按照资源优劣，分如下等级：1.南庭院靠近车库入口2.北庭院靠近车库入口3.两组团之间端头套4.靠近小高层组团5.组团中间套6.西部端头套噪音来源为组团外部道路、内部道路、机房、箱变、会所，具体等级如下：1.临组团外部道路2.临组团内部道路3.北部有箱变4.地下室埋有地源热泵机房5.临近会所联排别墅推售组团划分ECDBAFHG推售组团次序各批推售栋数E户型F户型G户型A/B/C/D4424164E/F/G/H4530123总计8954287栋号户型套数户型优缺点说明等级排序推售策略11E东端头1套受小高层和外部道路影响程度一般与边组团对视严重，东端头采光较好C平开平走，实现去化速度E中间套2套受小高层和外部道路影响程度一般B高开平走，追求利润E西端头1套受小高层和外部道路影响程度一般，西端头采光与景观优B高开平走，追求利润12G东端头1套受小高层和外部道路影响程度一般，受地下车库入口影响严重，东端头采光优A标竿产品，高开高走E中间套3套受小高层和外部道路影响程度一般C平开平走，实现去化速度E西端头1套受小高层和外部道路影响程度一般与边组团对视严重，西端头采光较好C平开平走，实现去化速度13E东端头1套受小高层和外部道路影响程度严重，东端头采光与景观优B高开平走，追求利润E中间套2套受小高层和外部道路影响程度严重B高开平走，追求利润E西端头1套受小高层和外部道路影响程度严重，西端头采光与景观优B高开平走，追求利润首批推售产品等级划分：11、12、13栋栋号户型套数户型优缺点说明等级排序推售策略14G东端头1套受小高层和外部道路影响程度一般东端头采光与景观优A标竿产品，高开高走E中间套3套受小高层和外部道路影响程度一般，无北庭院，南庭院最大B高开平走，追求利润E西端头1套受小高层和外部道路影响程度一般，景观较好，西端头采光优B高开平走，追求利润15F东端头1套与边组团对视严重，东端头采光较好C平开平走，实现去化速度F中间套2套采光一般，私密性优C平开平走，实现去化速度F西端头1套西端头采光和景观优A标竿产品，高开高走16G东端头1套受地下车库入口影响程度一般，东端头采光与景观优A标竿产品，高开高走F中间套3套采光一般，私密性优C平开平走，实现去化速度F西端头1套西端头采光较好C平开平走，实现去化速度19F东端头1套与边组团对视严重，东端头采光较好C平开平走，实现去化速度F中间套2套采光一般，私密性优C平开平走，实现去化速度F西端头1套西端头采光和景观优A标竿产品，高开高走首批推售产品等级划分：14、15、16、19栋栋号户型套数户型优缺点说明等级排序推售策略20G东端头1套受地下车库入口影响程度严重，东端头采光与景观优A标竿产品，高开高走F中间套3套采光一般，私密性优C平开平走，实现去化速度F西端头1套西端头采光较好C平开平走，实现去化速度23E东端头1套与边组团对视严重，东端头采光较好C平开平走，实现去化速度E中间套2套采光一般，私密性优C平开平走，实现去化速度E西端头1套西端头采光和景观优A标竿产品，高开高走24E东端头1套受地下车库入口影响程度一般，东端头采光与景观优B高开平走，追求利润E中间套2套景观较好，私密性优B高开平走，追求利润E西端头1套与边组团对视严重，西端头采光较好C平开平走，实现去化速度首批推售产品等级划分：20、23、24栋产品等级推售栋数分布特点A7G型端头套，E/F西部端头套B14多联端头套或中间套，有特殊外部景观资源C23多联中间套或组团端头套，无特殊外部景观资源联排别墅价格的确定价格策略说明：如7月15日开盘，采取平开高走的策略，以资源最差的北部组团做入市价格基础支撑；10月初二次开盘提升10％以上；按景观、采光、私密性和噪音的不同等级分组团，拉开价差，促进弱势户型消化；综合考虑庭院、露台和地下室等附加值因素，通过价格杠杆拉动弱势房源去化。市场比准均价的确定价格表结构生成价格表验证实收价格表确定联排别墅市场比较权重及比准均价权重成交价格预计报价备注金地湾流域20%――30000三林片区典型项目，资源极其优越，价格具有标竿性浦发博园10%――23000三林片区代表项目，未来供应量较大万科红郡10%23082――目前可以比对的同类区域有成交项目长城中环墅10%――18000张江片区代表项目新浦江城20%21959――最能表现项目区位价值的楼盘，定价具有公共认知性凯德林茵湖畔15%21712――目前可以比对的同类区域有成交项目万科燕南园15%20836――目前可以比对的同类区域有成交项目比准均价23005元/平米联排别墅均价的验证小高层成交价格同期联排别墅价格价格比对系数权重环球翡翠湾7800（2005年中）135001.7330%新浦江城7500（2006年初）120001.640%大华锦绣华城9200（2006年初）150001.6320%合生城邦5500（2006年中）90001.6410%鹏欣一品漫城14000230861.649100％结论：通过其他项目中小高层和联排别墅的价格比对系数，反推出本项目联排别墅价格应为23086元/平方米，基本符合市场定价法推算出来的价格。联排别墅均价的验证考虑到本项目别墅产品的特点，首次购买别墅的客户将占到大多数比例。根据经验判断，此类客户大多为主动换房、提升居住品质型的客户，倾向将现有市中心房产卖掉，用于支付别墅部分房价，因此客户目前居住的区域均价也将成为我们定价的参考依据之一。2007.10-2008.6总成交面积总成交套数总成交金额区域均价卢湾区16854平米113套54578万元32383元/平米卢湾区（除翠湖天地）15734平米107套46932万元29828元/平米黄浦区65482平米479套163858万元25023元/平米徐汇区363867平米2690套766217万元21058元/平米参考区域成交均价，项目别墅价格区间在2.3－2.5万元/平米。联排别墅均价的确定市场比准均价23000元/平米客户心理预期2万－2.5万元/平米市场验证均价23000元/平米以经过市场验证的2.3万元/平米作为底价支撑，在以创高价、创标竿、承接前期市场影响力的营销策略下，冲击2.5万元/平米的目标同类户型设置浮动平面差比例，让弱势产品的价格更具优势，强势产品的价格门槛更高，客户意向梳理更为鲜明。根据庭院和地下室的设计、景观、采光、大小等给出固定价差。着重考虑庭院景观的影响。平面价差：附加值调差：详见《一品漫城联排别墅价格策略》通过开盘前的价格梳理以及客户的意向房源统计，制定客户调整系数，使最受追捧的户型价值最大化。通过G户型的价值最大化，以绝对值提升项目的形象气质。客户调整系数：创造价值标杆：去化风险规避：优势产品保留：对于北侧57，58，59，60号单元通过价格杠杆进行先期去化；开盘通过价格保留部分优势产品，为最终提价奠定基础。价格动态调差基础价格生成体系标准单价打分系数平面差地下室调差庭院调差整体价差单栋价差E户型250000-5.30－4000250－7504500元/平米0-6000120万F户型230000-4.90－4000250－7500-6000120万G户型280000-2.10－1500250－7500-200040-50万各栋单价＝各户型标准单价＋该套平面价差＋该套地下室价差＋该套花园价差基础价格表说明：同类户型确定基础均价，在统一比较景观、采光、私密性、噪音、地下室、庭院等客户关注的因素后给出各栋单价；E、F户型资源差距较大，单栋价差较大，G户型资源差距较小，单栋价差就小。综合折扣率对开盘当天前10套认购客户总价优惠2％；成交量达到10套以后客户无折扣；开盘后对于所有一次性付款客户总价优惠1％；以上两条优惠不可累加，开盘最大折扣2％；对于开发商关系客户或开发商内部认购折扣原则上以不低于5％为准。该折扣不予上与其他优惠共享。联排别墅对外报价折扣方式预计销售套数比例折扣额度折扣权值综合折扣率开盘优惠约8套20％2％0.98开发商关系约5套10％5％0.95一次性付款约5套10%1%0.99最大折扣率5％95折约0.98500元/平米