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本报告是严格保密的。高价格下快速走量问题的系列方案本报告是严格保密的。2如何在北海甸现有高端开发平台上,突破海口市场的平均消化速度,达成本项目的快速走量目标?市场竞争格局市场机会挖掘•区域竞争分析•产品竞争分析•区域机会挖掘•产品机会挖掘本报告是严格保密的。3快速走量机会挖掘市场竞争格局;市场机会挖掘本报告是严格保密的。4快速走量机会挖掘市场竞争格局;区域竞争分析;产品竞争分析本报告是严格保密的。5海口哪些板块具备项目开发在片区高价格的平台上实现快速销售的能力?国贸南海大道东海岸滨江板块西海岸中紫园、城市海岸等均实现片区内同类项目高价格与销售速度海甸岛中江南城、荣域均实现两个目标国贸片区海岸1号、金碧文华符合注:“片区内高价格”需属海口各片区市场同类产品高价格区间东海岸海蓝椰风别墅消化速度相对慢,不符合南海大道片区价格相对低,不符合滨江板块为新兴板块,价格层级相对低,不符合西海岸,是海口高档楼盘、别墅聚集地,是以海滨生活为代表的高尚住宅区;国贸,几大高档楼盘强化了其成为海口CBD商务生活中心的概念;海甸岛,依凭天然的良好环境,逐渐形成海滨生态人居概念板块;南海板块,随着几大交通要道的贯通,形成海口中产阶级生活住宅区。海口各板块功能定位本报告是严格保密的。6北海甸:宜居、高尚生活区,相对成熟配套西海岸:度假区、富人区,配套不成熟片区西海岸北海甸优势竞争整体规划好,海口一级海景资源;未来市政府将搬迁至此;目前已形成成熟休闲度假氛围,成为海口人公认的富人区拥有海口二级海景,江海交汇;沿海规划核心滨海区、白沙门生态公园,规划较好,本项目位于白沙门休闲居住区;距离城市中心区较近,适宜居住,闹中取静;片区内有海南大学等,文教配套充裕劣势对比生活配套目前尚不完善,整体配套形成需要3~5年时间地势低,尤其对于海口本土人抗性较大;本项目所在北海甸配套尚不完善价格对比8000~10000元/M25000~7000元/M2主力户型公寓主要是两房和三房,比列6:4;独栋、联排别墅公寓两房、三房,尤以两房为主;别墅客群构成岛外客户占70%,其他30%以新移民为主,属高端客户群岛外:新移民:本地=5:3:2,属中高端客户群代表性楼盘长信·海岸水城、紫园、城市海岸、浪琴湾等江南城、荣域、海语印象、世纪海岸客户特征及发展趋势高端的新海口人置业西海岸有增加的趋势,更多是由于他们希望身份的被认同西海岸配套的极不完善挡住了部分高端新海口人,他们购买力较强,但看重生活配套;岛外养老、短期度假客户注重海景,随着西海岸一线海景的开发完毕,海甸岛可能吸引该部分客户综合打分规划利好,度假区、富人区、配套不成熟规划利好,宜居、高尚生活区、配套相对成熟2008年下半年,长信海岸水城第五组团、城市海岸二期、星茂100多亩的小盘(琼珠生态花园)、未来海岸、蓝城1号、龙墅湾、比华利山庄二期将推出,竞争比较激烈——力方房地产霍经理访谈相比西海岸,北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新海口人,同时由于岛外客户购房的盲目性以及对海资源的重视,他们也可能被海甸岛所吸引去看过海岸水城、西海岸高尔夫别墅,但是感觉太寂寞,买菜、交通都不方便,所以没有购买;喜欢住在海甸岛,是新开发区域,人员素质都很高——滨海华庭业主刘女士北海甸与西海岸区域价值对比本报告是严格保密的。7紫园:西海岸规模最大,中小户型最多,以文化为载体的度假配套突破西海岸配套普遍不足的现状户型楼盘一房二房一二房总套数比均价(元)总价(万元)建面套数比建面套数比阳光西海岸(公寓)--98,106,10940%40%7500-1300075-130观谰公寓--100,117,13025%25%5600-600060-80紫园706%91,92,9448%54%600040-60菩提树(小高层)61-683%84-86,94-97,106,10863%66%600040-65凯撒豪庭62,8220%87,9825%45%800050-80城市海岸(公寓)60,638%8812%20%5800-650035-60浪琴湾(公寓)6337%87,93-9940%77%9000-1200070-110紫园产品定位差异化、低总价与性价比形成核心竞争产品差异化定位:紫园是西海岸规模最大的楼盘,小户型产品在西海岸供应量最大;差异化文化内涵与度假配套:占地1.2万平米的以文化为载体的齐全度假配套,突破西海岸配套普遍不足的现状紫园快速销售核心点提炼西海岸快销楼盘33万平米建面,西海岸规模最大;12000平米休闲商业中心西海岸最大;1200平米的恩祥艺术馆;以艺术家名字命名的3万平米美林运动公园是西海岸最大的运动场所紫园配套恩祥艺术馆本报告是严格保密的。82007年9月2008年2月2008年10月2007年12月2008年5月80007000600050004000紫园第一批08年1月内部认筹价格:4890~5000元/平米,高于片区同类产品消化速度:3个月销售完7、10、11栋200多套原因解析:区域产品差异化,迅速占领市场紫园第二批08年3月底内部认筹价格:5100~5200元/平米消化速度:1个半月销售完9栋50多套原因解析:文化营销差异化,赋予产品文化内涵紫园08年5月17日一期开盘价格:6500元/平米消化速度:2、3、5、6栋230多套,销售80%原因解析:恩祥艺术馆建成,同时片区最大规模配套作为度假有力支撑,上升差异化生活方式紫园08年10月一期第三批推出价格:约7000元/平米消化速度:1、4、8栋近400套紫园:占面:23万平米建面:32万平米容积率:1.2紫园凭借差异化产品定位、差异化文化内涵实现快速销售本报告是严格保密的。9北海甸:国贸片区的外扩,闹中取静国贸:喧闹市区,成熟配套片区国贸北海甸优势竞争距离城市中心区,位居海口湾核心地段,交通发达、配套齐全,片区发展较早,较为成熟拥有海口二级海景,江海交汇;沿海规划核心滨海区、美丽沙、白沙门生态公园,规划较好,本项目位于白沙门休闲居住区;距离城市中心区较近,适宜居住,闹中取静;片区内文教配套充裕劣势对比市区较吵闹,无度假氛围;地势低,尤其对于海口本土人抗性较大;旧城区规划杂乱;本项目所在北海甸配套尚不完善价格对比5000~8000元/M25000~7000元/M2主力户型构成户型多样化:二房、三房、四房的比重大概为2:5:3;酒店式公寓为新热点公寓两房、三房,尤以两房为主;别墅客群构成本地人和外地人比例相当,客户投资意识强岛外:新移民:本地=5:3:2,属中高端客户群代表楼盘海岸1号江南城、荣域、海语印象、世纪海岸客户发展趋势新海口人、本土客户的聚集地岛外客户和新海口人客户为主综合打分成熟配套、喧闹市区国贸片区的翻版、闹中取静国贸多为半拉子工程改后的项目,因此多为小社区,比较好的楼盘比如紫荆花园、美源日月城、海岸1号。——城市海岸销售代表身边的朋友很少有到西海岸和海甸岛置业的,认识的几个部门领导在国贸填海那边的海岸一号和紫荆花园有大户型的房子——海航张经理相比国贸,北海甸是典型的高尚生活宜居区,远离繁华闹中取静,但离国贸仅10分钟车程,更适合居住与度假,随着国贸的外扩,可充分吸引国贸的新海口人及岛外客户北海甸与国贸区域价值对比本报告是严格保密的。10海岸壹号:市区稀缺大盘差异化开发,户型瞄准新海口人自住需求市区稀缺大盘开发:•建面20万平米,为国贸区罕见大盘,占据区域绝对优势,地段佳,拥有成熟配套,其中万绿园修建对销售起到重要作用,自身配套壹号公馆会所及酒楼、建设银行户型满足新海口人换房自住需求:•前三期目标客户均为岛内客户,而产品户型均以居家为主,所以较好地契合了新海口人和本土客户的需求壹号公馆酒楼一期二期三期四期海岸壹号一房两房三房四房一期————168平米228平米二期——70平米左右129~143平米——三期————168平米228平米四期约占70%约占15%约占15%——国贸快销楼盘万绿园海岸壹号:占面:62229.30平米建面:207252.20平米容积率:2.85本报告是严格保密的。11凭国贸稀缺大盘差异化开发,海岸壹号实现快速销售06年9月,三期开盘主力户型:168平米四房、228平米五房价格:4400元/平起,最高价6000元/平消化速度:2栋25层高层无样板房展示下约1年销售完毕原因解析:大社区成熟,园林完全展示,成功溢价2004年2006年2008年700060005000400030002005年2007年均价浮动05年12月,二期铂金公寓开盘主力户型:70平米两房,129~143平米三房价格:3318元/平米起,均价3800元/平米,高出市场均价1000元/平米消化速度:1栋1年销售完毕原因解析:大盘逐渐成熟,园林部分展示、户型满足投资及首次置业多重需求08年8月四期1栋酒店式公寓预备开盘,以小户型为主,8000元/平米起价,均价10000元/平米,远高出市场均价04年5月,一期开盘主力户型:168平米四房、228平米五房价格:2980元/平米起,高出市场均价500~700元/平消化速度:3栋1年销售完原因解析:大盘开发之初,更多靠区域配套发力海岸一号四期均价8000,老板有点后悔前面三期卖得太快了,没有获取更高利润,入住率很高,达到80%。——长信巫总本报告是严格保密的。12新世界美丽沙环岛路等三大工程将进一步提升北海甸区域成熟,对本项目有利省市重点工程海口美丽沙项目的吹填沙工程、防护堤工程和相关的海甸环岛路三大工程,均进展顺利;环岛路由美丽沙东部起,经白沙门公园、宝安江南城至南渡江入海口,建成后将是一条集旅游、观光、休闲为一体的绿色长廊住宅用地构成指标用地面积(平方米)总停车位建筑面积(平方米)建筑面积百分比别墅430359192924112511.91%联排235499544748003.69%公寓76446310111121333659.93%超高层公寓59752224126888413.28%位置海甸岛西部规模总规划面积2255527平方米,总建筑面积2484089平方米基本指标容积率0.9,绿化及水体覆盖率61%,基地建筑覆盖率15%推广语中国右岸,贵胄之城,惊世典藏规划用地构成指标用地面积(平方米)建筑面积(平方米)公共绿地+购物街4469528495教育10746141631渔人码头3779324364游艇码头+俱乐部100003000购物街46474000商务中心+SOHO650016000购物商场5259146000北海甸与美丽沙区域价值对比本报告是严格保密的。13北海甸:高尚生活区区域价值已经形成美丽沙:区域成熟度低,规划利好带动北海甸价值提升片区北海甸美丽沙对比分析优势竞争•临近白沙门公园;•核心滨海区规划;•形成高尚住宅片区美丽沙区域规划利好北海甸高尚住宅区的区域价值已经形成,相比美丽沙片区楼盘更多在卖未来规划劣势对比本项目所在北海甸配套还不成熟区域成熟度不够;配套不完善美丽沙配套极不完善,区域成熟度低价格对比6000~8000元/M23000~5000元/M2中高档楼盘,北海甸均价高于美丽沙2000~3000元/平米主力户型公寓两房、三房,尤以两房为主小高层两房、三房占绝多数主力户型类似客群构成岛外:新移民:本地=5:3:2岛外:新移民:本土=5:3:2客户比例相似代表楼盘江南城、荣域、海语印象世纪海岸、月亮湾、海南大公馆北海甸项目影响力更强综合打分规划利好,高尚生活区域价值已经形成规划利好,目前区域成熟度低————美丽沙花园世纪海岸江南城荣域蔚蓝·海语印象怡心园老城区区域配套成熟,小户型、低总价,均价2000~3000元/M2,以岛外中产度假为主。——天天诚中介访谈目前北海甸已形成高尚住宅区的区域价值,且高品质楼盘深入人心,同时客户已接受高价格,本项目开发期内美丽沙规划利好有利于带动北海甸价值提升。老城区客户可作为本项目潜在客户,但楼盘不作为本项目
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