从供求角度分析房地产价格稳中上涨的成因

从供求角度分析房地产价格稳中上涨的成因上传日期：2009年12月14日编辑：现代经济编辑部点击:692次杨怀保（湘潭大学商学院，湖南湘潭411105）摘要：近几年来，我国房地产价格不断上涨，人们对购房产生了压力，出现了“房价会持续上涨”的预期心理，房地产开发商也加快了投资规模。而房地产市场的供求关系是影响房价最重要的因素。本文在了解房地产价格上涨的现状后，分别从供给与需求角度来分析它们对房地产价格的影响，同样从供给与需求方面来提出政策建议。关键词：供给；需求；地价；房价中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1671-8089（2009）10-0016-04如今，我国的房地产价格不断上涨，增大广大居民的购房压力，使他们不堪重负，不利于和谐社会与小康社会的实现，也不利于整个经济的稳定健康发展。尽管政府出台了限制房价上涨的措施，但是效果甚微，房地产价格仍然上涨。因此，分析房地产价格在政府措施下仍上涨势头不减的原因，有助于政府出台更有效的措施，稳定房地产价格，合理控制房地产投资，稳定居民购房之心。一、房地产价格上涨现状从2000年以来，由偏快转为过热，投资额不断增加。2000—2007年我国房屋销售价格累计上涨了82.9%，其中，2000—2007年，北京、上海、广东和天津房屋销售价格累计上涨幅度分别高达134.9%、232.2%、83.2%和149.6%。但是2007年尤其是2008年以来，我国政府出台了一系列关于限制房地产价格快速上涨的措施，加上2008年的金融危机，在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过，2009年以来，随着我国经济的复苏和发展，房价开始回升。表1．2000—2006年房地产投资及房屋销售价格情况指标20012002200320042005200620072008房地产投资额（亿元）63447791101541315815909194232528930580房地产投资增速（%）27.322.830.329.620.922.130.220.9城镇固定资产投资（亿元）300013548945812590287509593369117465148167房地产占投资比重（%）21.122.022.222.321.220.821.520.6房屋销售价格涨幅（%）2.73.74.817.814.06.314.86.5资料来源：《中国统计年鉴2008》和中华人民共和国国家统计局网表2．2009年第一季度房屋销售情况地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）商品房销售额（亿元）销售额增速（%）商品房销售价格环比指数全国11308.748.25058.6423.1100.2北京315.2781.1363.3082.2100.1上海586.54-2.1612.2922.2100.4广东1121.3738.0672.6846.2100.1天津205.40-5.3129.63-8.6100.2数据来源：中华人民共和国国家统计局网从2009年第一季度房屋销售的情况来看，我国商品房销售价格都在逐步提高，尽管提高的幅度很小。表3．2009年9月房屋销售情况地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）商品房销售额（亿元）销售额增速（%）商品房销售价格同比指数全国58371.0244.827531.8973.4102.8北京1593.56125.32078.40123.7102.2上海2478.5045.53037.65113.5102.3广东4632.2154.42986.3166.1102.9天津863.7018.5593.7830.8104.5数据来源：中华人民共和国国家统计局网图1．2009年全国房屋销售价格涨幅数据来源：中华人民共和国国家统计局网2000年以来，我国的房地产投资年均增长均在20%以上，2009年1—6月，我国房地产业自年初累计投资了25050.43亿元，比去年同期增长17.7%，房地产投资将呈现出提速增长的态势。而且我国房屋销售价格一直在高位运行，即使在政府采取措施后，房地产价格一直呈稳中上涨趋势。二、房地产价格上涨势头不减的供求成因房地产价格问题关系到民生问题，如今房地产价格上涨的势头仍然不减的现状引起了社会各界前所未有的关注。影响房地产价格的因素有很多，比如供求因素、人民币升值因素、汇率因素、政府政策因素等等。2007年以来，政府虽然加强了宏观调控政策，但2008年房地产市场的支撑因素没有发生根本性的变化[1]，供求因素仍然是导致2007年以来房地产价格上涨势头不减的最重要因素。房地产供给关系包括土地的供给、住房的供给，房地产需求因素有居民的消费需求、居民的投资与投机需求[2]。（一）供给因素对房地产价格的影响。房地产业是以土地为主要生产要素的产业，是边际报酬递减型的产业，所以它的供给曲线类似与马歇尔的边际报酬递减型的供给曲线[3]。图2．房地产供给曲线马歇尔的经济学原理中提到：“如果商品遵循的是报酬递减规律，则价格会下跌很少，因为那时伴随着生产增加的种种困难将会有抵消供给的新增加的便利趋势。反之，如果商品遵循的是报酬递增规律，那么生产增加将会带来更多的便利。而这种便利将与那些因供给的一般条件的变动而产生的新的便利共同发生作用，二者一道能使生产有很大的增加从而使价格有下降[4]。”这说明，在房地产这种报酬呈递减规律的行业中，报酬的递减阻碍了产量的增加。如果报酬递减的阻力大于提高房地产供给量的动力时，企业只有减少产量以提高价格，来保障预期利润的获得。为了具体说明供给因素带给房地产价格的影响，从下面两个方面的供给来说明。1、土地供给对房地产价格的影响。在房地产开发成本中，最重要也是最特殊的就是土地使用权转让费，也就是说购买土地的成本最直接影响房地产销售的价格。而土地的供给程度通过形成土地价格而间接地影响房地产的销售价格。土地的供给量仍然还是由政府控制，因此其价格与政府的相关政策分不开。随着我国城市化进程的不断加快，由于土地的稀缺性，城市用地越来越紧张。这几年，我国对土地的供应方式采取的政策措施是倡导经营性用地的招标、拍卖、挂牌的方式出让，以此来限制土地的供应量。这其实就是政策在规划土地供应方式的同时推进了土地价格的市场化形成。那对于开发商而言，他们只有通过市场竞争来获取土地。土地的市场化必然导致房地产开发成本的增加，房地产商为了获取利润，只有提高房价。这说明，土地供给方式越市场化，土地价格就越高[5]。此时，也相应地抬高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价与房价相互抬高的恶性循环。这就出现2007年以来至今为止地价房价“倒挂”现象。同时，我国房地产开发商囤积或倒卖土地的现象非常严重，土地的有效供应不足。2、住房供给对房地产价格的影响。土地供应量的减少，再加上房地产开发商对土地的囤积或倒卖，使得商品房本身的供应量减少；另外，从开发商得到土地到建成房屋中间需要设计与建设的过程，这一过程一般起码是在两年以上；再者，有些开发商为了参与到开发房地产这一项目上来，通过自筹资金、银行借贷等等方式获取到购买土地的资金，但在得到土地后却没有后续资金来继续设计、建设房屋，导致了不动工或烂尾楼的出现；还有一些开发商出于投机心理在建成房屋后，将房屋空置，以期过后几年的高利润。根据我国统计局资料，截止到今年9月末，全国商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点。这些原因都直接限制了住房的供应量。从另一个角度上说，就是商品房的供应结构不合理，这也导致了住房供应量的减少。一方面，商品房中住宅与非住宅的供应比例不合理；另一方面，商品住宅中，普通商品住房的供给不足。普通商品住房一般是中小户型、中低价位，它们主要是适合我国中低收入阶层居民的居住。我国居民中，中低收入阶层越占81%，而企业在商品房的开发中，不同用途的商品住房与相应的人数的比例不协调，尤其是经济适用房的开发与建设。建设部的统计资料表明：2004年全国经济适用房投资占总投资的比重由2003年的6.1%下降到4.6%。2007年1—4月经济适用房的投资进一步下降到了2.6%，这就造成了经济适用房的供不应求[6]。我国商品房的供应结构的不合理也限制了住房的供应量。（二）需求因素对房地产价格的影响。房地产市场与其他市场是一样的，也是由供求双方组成的。房地产的需求因素包括消费需求和投资投机需求。消费需求是指消费者购买住房用于自己居住的需求，它是根据消费者的支付能力和居住需要而形成的。投资投机需求是消费者为了获利或为了避免未来要支付更高价格而当前形成的需求[7]。为了具体说明需求因素对房地产价格的影响，也同样从两个方面的需求来说明。1、消费需求对房地产价格的影响。随着国民经济的快速发展，人民生活水平不断的提高，人民的收入的持续增加，居民越来越希望购买属于自己的房屋，甚至是购买质量更好的房屋，这便形成了消费者购房的心理需求。但同时，人们收入的增加带给他们货币资本的大量积聚，使得他们有实力来购买房屋。由于消费者对购房有心理需求也有现实能力，这让购房的消费需求成为了现实。消费需求的膨胀要求相应房屋的提供，消费需求越大，房价就会越高。2、投资与投机需求对房地产价格的影响。房地产具有投资价值，因此，随着如今房价的不断上涨，越来越多的人出于投资投机目的而购买房屋。比如，部分投机者直接用于投资来获取利润，还有部分高收入阶层居民在购买新建商品房后，并没有把原有的旧房放在市场上进行交易，而是用于投资等等。这其实是信息失灵的原因。信息不对称或不充分时，消费者对购房就会存在预期需求。当预期需求所占的比例越高，市场失灵程度就越严重，这种预期也导致了我国房地产市场的虚假繁荣。温州的“炒房团”就是一个最典型的事例。对于温州的“炒房团”传有这样一种说法：“凡温州人涉足的外地房产，楼盘畅销，房价上升。”由此可见，根据房地产的总体供求关系来看，房地产市场的供求不均衡。房地产市场的有效供给小于其需求，因此从长期来看，房地产市场的价格是要上涨的。同时房地产市场的供求关系对房地产价格形成一种循环。图3．房地产市场供给少与房价高的循环运动(略)图4．房地产市场需求大与房价高的循环运动（略）土地供给量越少，加上房地产开发商囤积土地，住房供给量就越少，房地产的销售价格就越高，就会有更多的企业家投入到房地产行业中，房地产开发就越多，由于土地的稀缺性，企业家的投机心理，土地的供给量越少，囤积土地的面积越大，又引起了住房供给量少。这就形成了供给与房价的循环。消费者的消费需求越大，再加上部分消费者的投资投机需求越大，房地产价格就越高，那么消费者的投资投机需求就更大。这就形成了需求与房价的循环。三、对策建议我国房地产市场供求关系的不均衡是影响房地产价格的最重要原因，所以首先就要解决供求不均衡问题，实现房地产市场的供求均衡。1、调整土地出让政策。土地是一种的稀缺资源，也是有限资源。政府不可能任意扩张土地来加大土地投放数量以此来控制地价。即使政府有足够的土地来投放于房地产行业，虽然加大土地投放数量对地价的调控是迅速有效的，但是由于开发商囤积土地以及消费者在市场失灵的情况下的“追涨”预期心理，它对房价的调控效果则不能迅速显现出来。因此，土地调控政策在房地产市场调节上的作用不大。那么，就要调整土地出让政策。一方面，要限制土地一次性出让规模，促进开发企业之间的竞争，防止区域供应的垄断格局而抬高房价。另一方面，要限制开发周期。如今，国务院已规定部分土地的开发建设时限原则上不得超过3年。各个地方政府应该相应制定相关的要求，防止开发周期过长而变相囤积土地。2、加大住房的供给量。住房的供给之所以存在紧缺，是由于开发商土地的囤积与倒卖以及商品房供应的结构不合理造成的。所以在增加住房供给量方面，要从这两个方面的完善入手。一方面要为了打击开发商囤积或倒卖土地的行为，不仅要提高企业竞争购买土地的门槛，还要对那些超过规定开发周期时限的土地采取一定的惩罚措施，如收归国有或交纳高额税收等。另一方面，要调整住房的供给结构。政府通过限制贷款额度、利率、条件等引导企业调整商品房结构，少生产高档商品房，多生产中低档商品房。不仅要达到高档住房与经济