价格推算过程

价格推算过程据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项：1、地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。2、小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施。3、市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等布局结构。4、发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理5、物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内容、服务质素。6、户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。7、设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。8、社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力。9、营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广。权重的比例分配地块区位小区规划市政配套发展商实力物业管理户型安排设备材料社区规模营销策划权重15151281215878均价可比楼盘大致排名均价地块区位小区规划市政配套发展商实力物业管理户型安排设备材料社区规模营销策划龙畔金泉3500211123311奥林园3980111131212友好园3200232222222福典人家4000332221232鼎新鼎润府4500321211121金马圣隆3500423323322新星绿城3900423123212根据实地考察结果和项目物业构成要素比较可以得出以下推断。1、地块区位（权重15）项目地理位置相对于泉水与机场新区比较的话，泉水板块更具有优势。从机场新区的鼎润府、福典人家比较来看，我们不具有优势。和金马位置相同，相当于第四位水平。约3700元/M2。2、小区规划设计（权重15）本项目在建筑设计及社区环境规划设计中存在着一定的问题。楼间距较近、没有地下停车库、但景观设计及施工比较好。可以处于竞争对手规划的第二位水平，约3966元/M2。3、市政配套（权重12）项目目前配套相对于鼎润府和福典人家有一定的差距，我们煤气尚未入户。周便配套也比较少。属于有待于开发区域。项目配套价值相当于第三名平均价值，约3700元/M2。4、发展商实力（权重8）新星集团在资金实力上是其他竞争对手所不具本的。对于工程质量上要求很高。综合实力相当于第一名的平均值，约为3793元/M2。5、物业管理（权重12）生生物业管理水平价值可达到第二位同型小区的平均值，约为3620元/M2。6、户型安排（权重15）我们项目的户型设计上没有特别之处。户型安排价值可达到第二位的平均水平，约3633元/M2。7、设备材料（权重8）可达到前两位的平均水平，即3770元/M2。8、社区规模（权重7）就本项目的社区规模来讲，在大连也是少见的大盘。占地面积近40万平，建筑面积50万平在竞争对手中占有绝对的优势。可达到同类小区第一位的平均水平。约3793元/M2。9、营销策划（权重8）我们的营销推广始终也没有达到“沸腾”状态。相较于竞争对手来说我们达到同类小区的第二位平均水平，约3716元/M2。项目现实价值=[类比物业均价（1）×权重（1）+……＋类比物业均价（9）×权重（9）]÷总权重得出结论：项目现实价值=（3700×15）+（3966×15）+（3700×12）+（3793×8）+（3620×12）+（3663×15）+（3770×8）+（3793×7）+（3716×8）/100=3746元/M2