商品房定价及降价过程中的合法性探究

商品房定价及降价过程中的合法性探究——法务部最近一条关于房地产降价的新闻急聚吸引了众人的眼球：“鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘！据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。”面对近期普遍存在的房地产降价潮，人们已经从最初的诧异到如今的能较为平静地看待这个属于房地产行业的周期调整现象，但上则新闻中高达70%的降价幅度不禁使得人们对于房地产开发企业对于商品房销售过程中的定价及降价依据产生合法性的质疑。继绿地、中海等若干房地产开发企业在上海将其个别项目进行了大幅度降价之后，房地产开发行业中的龙头企业——万科也在近期宣布对于其正在或拟销售的项目进行降价调整，其中最大降价幅度甚至高达30%。商品房不同于流通性商品，无论从土地使用权的稀有性，还是从商品房普遍的高价位性来看，如此高的降价幅度从另一个角度暗示着在开发商企业对于商品房销售过程中的定价行为是否合法或有据所循？我国早在1997年就颁布了《中华人民共和国价格法》（下简称“该法”），该法旨在对于“规范价格行为，发挥价格合理配置资源的作用，稳定市场价格总水平，保护消费者和经营者的合法权益，促进社会主义市场经济健康发展。”而商品房的价格无论从适用的主体合法性，还是从适用范围的合理性，更从适用方式和条件的对称性角度都符合该法的立法宗旨和立法约束对象，再加之近几年房地产市场剧烈波荡和价格起伏，完全可以适用该法的相关内容对其进行合法及合理的销售价格限制。那么，对于前述新闻披露的大幅度降价行为所凸现出来的房地产开发企业在定价及降级过程中不合理行为是否违法了该法的规定呢？我们认为作为市场经济一部分，商品房虽有其特殊性，但归根结底仍就属于经营者－房地产开发企业依托自身的资金、资源及所处的实际市场竞争地位所向普通大众提供的一种商品，与某些资源稀缺性或垄断性商品有着本质的区别，更应受市场调节价即经营者自行的定价规则约束。经营者向消费者提供商品时，对于商品的定价或价格调整，应当视为其对于该商品在该供需市场所处的竞争状况评估，因此无论是起初的高定价或其后的大幅度价格调整，更需要的是经营者自身为其定价行为承担相应的商业结果，所以这样的行为本身应当属于经营者自身的经营权，只受市场结果导向，而不是强制性的公权力约束。但从另一方面，当一类商品的价格关系到一个国家社会的稳定和涉及重大的民生问题，其不正常的价格波动必然需要受到第三方的强制性干涉。该法规定：政府可以在对与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格进行实行政府指导价或者政府定价，特别是当这类商品显著上涨或者有可能显著上涨或当市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态时。”因此，虽然商品房的定价或价格调整行为属于经营者自身的经营权之一，但若前述行为紊乱了该商品市场的价格体系，发生了不正当的竞争行为，影响了社会的稳定，则该行为已经违反了该法的所想体现的立法宗旨，属于违法行为，符合受该法约束的条件。同时实践执行中是否可以通过该法的适用来遏止房地产开发企业的肆意定价行为，而防止当市场发生行业性调整时不会产生巨大的降价行为，从而进一步避免因降价而带来的社会不稳定状况及对于不合理定价及降级的质疑呢？其实早在2010年初，我国有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。该办法的核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。动用该法干预商品房价格，之前已有地方政府尝试，如南京2007年出台的“一房一价”政策规定：“普通商品住宅的净利润率为8％”，深圳也有价格干预的相关规定。但在很多地方，该法仅用于限价房、安置房和经济适用房价格，对商品房价格不合理上涨置之不理。那么如果有关部门把该法作为房价调控工具，能成为最具杀伤力的“核武器”吗？从表象上来看，一旦限制了利润水平就遏制了房地产开发企业的暴利，限制了销售价格就稳定了市场价格，而且会影响市场预期；相比信贷、土地、税收等政策而言，价格干预更为直接，效果更为显著。不过，动用该法调控房价之前，相关部门有许多“功课”要做，否则，再锋利的剑也会缺少杀伤力。首先要把商品房纳入政府定价目录。对于借助行政手段直接干预商品房价格，房地产开发企业可能反驳的理由之一是，建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。“因此从而要限制房价，可能需要对于该法做进一步的司法解释或另立新规。目前，有的地方政府已把商品房纳入政府定价目录，如江苏，但多数地方没有，而且，中央定价目录中也没有商品房。其次是纠正“土地财政”防止地方政府“放水”。一旦宏观层面对商品房价格进行限制，暴利幻想破灭的房地产开发企业拿地的热情估计就要降温了，这对于依赖于土地财政的地方政府来说，利益必然受到一定影响。这样，地方政府在落实价格干预措施时，就可能执行不力，不排除会私下放大开发商利润空间，或对违规开发商不闻不问甚至变相包庇。再次是各级政府要对本地的商品房成本和利润进行调查。唯有掌握详细的成本数据，才能把商品房利润和销售价格限制在一个合理的水平。该法规定：政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价，应当开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见。“需要注意的是，不同地区、不同区域的房价差别是很大的，如何规定开发商利润率，是非常困难的。更为重要的是，监管者要有释疑的耐心和抵抗楼市利益群体干扰的决心。南京直接干预房价时，任志强曾经连续发文“炮轰”南京市物价局，称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为，许多专家学者也有类似质疑，这就需要监管者进行耐心释疑。显然，在正常的市场秩序下，管理某种商品的价格还是应该以市场机制为主，在市场调节价格功能失灵的特殊情况下，才能使用行政手段干预。价格干预是特殊武器，不是能频繁使用的常规武器。总之，房价应以市场调节为主，价格干预为辅。至于价格干预何时起用何时停止，要看市场和民众大多数反映，要有程序约束。在进行临时价格干预的同时，关键要从根上治病：解决土地财政和流动性过剩这两个顽疾，否则再具有约束力的法律和符合约束的对象也无法从根本上解决如今房地产市场中存在的价格制定不合法及不合理的现象。最后从开发商角度浅析下如何防范公权力机关对于其降级行为的约束，以期保护房地产开发企业自身合理的权益。对于市场经济中的个体，无论是国有企业还是私营或外资企业，追求利益的本质都无可厚非，特别近几年随着房地产市场持续走高，不仅使得一大批房地产开发企业快速崛起，也让房地产行业逐渐成为一大部分地方政府的主要财政收入的支柱。因此伴随着高房价的背后是土地价格逐年抬高，所以当房地产开发企业要获取比之前更高的利润收益时往往只能采取更高的价格体系以获取足够的流动资金来为企业今后长远的发展做准备，从这一方面来评判的话就不能完全对高房价的现状做出否定性评价。同样，当房地产开发企业为了快速出货，以达到快速回笼资金的目的时，进行价格调整是一种非常便捷和有效的措施，特别是在市场普遍低迷而小幅度降价又不具备竞争力情况下，对一些涉及开发企业自身存亡的阶段，大幅度降价策略也在合理的范围内，那么作为房地产开发企业在这其中又该如何保护其合理的自身权益呢？首先，要对于价格的制定应当合理和有相应的依据，对于价格的构成应当明确，特别是成本和利润的组成部分更应有合理数据构成，以确保自身对于价格指定的各部分比例有着清晰地了解，这样才能在外部对此进行质疑时有着有据可循的信息源。其次，在进行价格调整之前应当分别从如下二个方面考虑：1、法律法规方面：寻找所在省份或所在市及相关的法律法规对于商品房降价是否有强制性和约束性规定。例如项目所在地是否可以将商品房的价格列入政府定价目录中？”先从法律法规源头寻找自身项目大幅度降价可能遭致政府有依据的约束，以便制定相对应的策略；2、政策性方面：确认项目所在地政府是否对于商品房的价格制定以及价格调整有行政类的约束。例如上海市对于商品房价格有备案要求，同时不仅限制已经价格备案的商品房的价格上涨，并且当前述经备案的商品房价格跌幅超过备案价20%的，则需要重新备案后才可以对外销售，这其实是变相限制了价格大幅度降价。”这就需要房地产开发企业在制定降价方案时将该部分影响一并考虑进去；再其次，在价格大幅度调整前需要制定一定的处理方案用来应对因降价而可能产生的影响和冲击。包括合理对外降价说词，以及之前老业主的过度维权行为和新闻媒体方的不利报道，毕竟只有当前述行为影响到所在地的社会稳定与和谐时，相关政府才会对开发企业的降价进行公权力的干涉。最后，事前和项目所在地的政府及项目可能所涉及的行政类职能部门进行沟通，将房地产开发企业因企业运营需要而合理的价格调整行为告知公权力部门，以期得到后者的支持和理解，这往往会给开发企业的价格调整行为提供最有力的保障。其实，无论从政府方面还是从开放企业角度，当然更多是普通购房者的心理预期来看，就现阶段房地产行业的现状来说，合理稳定的房价才是三者共同的目标。