城市住房价格的供给与需求分析

东北财经大学硕士学位论文城市住房价格的供给与需求分析姓名：孙志娟申请学位级别：硕士专业：产业经济学指导教师：刘英群20071101城市住房价格的供给与需求分析作者：孙志娟学位授予单位：东北财经大学相似文献(10条)1.学位论文黄晓艳中国房地产市场寡头垄断趋势分析2006房地产业是我国国民经济发展的支柱产业之一，房地产业的发展促进和带动了相关产业的兴起和发展，对国民经济的影响力很大。经过20年的发展，房地产依然保持着强劲的发展势头，探究房地产业的发展规律是十分重要的事情，对于政府从宏观上调控房地产业具有战略意义。房地产行业是具有很大垄断因素的行业，根据房地产业的产品异质、资金密集、周期长的特点，推断出房地产业的合理的市场结构形式，应与发达国家的房地产市场结构模式相同——为寡头垄断的市场结构，即由几家左右的企业垄断整个市场的半数甚至更多市场份额。在市场中同时存在着大量的中小企业，寡头与中小企业即合作又竞争。这种市场结构是市场选择的结果，并且寡头垄断的市场结构是一种稳定的市场结构类型。这些都是本文力图说明的问题。关于房地产市场的组织结构和经营模式的问题，不少业内人士和学者认为，房地产业与中国制造业一样，存在着过度竞争，而过度竞争造成了房地产业组织结构的分散化。与此观点相对应，许多人也提出了不同的观点，如：根据江小娟(1998年)将“企业进入太多”、“全行业长期低效益”、“竞争和低效益不能产生淘汰作用”总结的过度竞争的三大主要指标，任纪军在《破解乱局——重整中国房地产经济》一书中认为，房地产行业不存在全行业的长期低效益，而是相反。他认为房地产组织结构的分散化，不是过度竞争的结果，而是房地产市场政府管制不当引致的垄断和市场发育不良的结果。2005年09月23日《第一财经日报》有人撰稿“房产业两大失配现象透析，经营模式是问题根本”指出，中国内地房地产业的一方面是产业组织结构与产业性质的不相配；另一方面是产业经营模式和组织结构的不相配。究其原因，文章指出，一方面内地基本上仿造了中国香港地区经营模式；另一方面政府又在资质管理上把门槛放得太低。这样导致了中国目前房地产业的竞争力缺乏，同时，也加大了房地产业的风险。在本篇论文中，笔者结合诸多名家观点，通过分析中国房地产市场的特点以及对房价的影响、房地产企业的现状，指出中国房地产业的组织结构分散化和目前的经营模式，是由于房地产业集中度(通常用C41、C62来衡量)不够、企业竞争力偏弱的结果。中国房地产业需强强联盟，加强自身的核心竞争力，通过寡头市场的竞争在淘汰一部分企业的同时，使房地产市场的结构变化趋于合理；在市场力量的牵引下，使目前的房地产市场格局渐进地完成由无序竞争向合意集中的演进，渐进地推进我国房地产业整体的成熟。另外，本论文利用西方经济学垄断、博弈理论、产业组织理论的相关理论，分析了当前我国房地产市场的特点、现状、市场结构以及房地产企业的结构，旨在分析出房地产市场的运行规律，找到适合房地产市场发展的结构方式。根据现代产业组织理论：房地产业的市场结构是指企业与市场关系的特征和形式。它是一个反映市场竞争和垄断程度的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：(1)完全竞争市场(2)完全垄断市场(3)垄断竞争市场(4)寡头垄断市场。决定市场结构的主要因素有：市场集中度、产品差别化程度、市场进退障碍、市场需求的增长率、市场需求的价格弹性、以及短期的固定费用和可变费用的比例等。其中，前三项是影响市场结构或市场竞争关系和垄断关系的三个主要因素3。市场集中度是衡量产业组织市场结构常用的指标，反映市场垄断程度的高低，是市场结构的主要构成因素。一般情况下，市场集中度越高，厂商的市场支配力越大，市场的可竞争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响市场竞争的本质、乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则，而市场进入门槛又高不可攀时，就形成了垄断。本文拟从对房地产市场集中度的研究来初步讨论我国房地产业的市场结构与趋势，指出不同的房地产企业拥有不平等的原始禀赋，即使这种“禀赋”差异在初始阶段非常微弱，但优势会在市场运行过程中不断自我强化，通过合意的市场集中，最终导致较弱小房地产企业完全退出“高盈利”的高端房地产市场。但较弱小房地产企业的“退出”，也并不一定意味“破产”或者“被淘汰”，而是有部分企业将企业资源转入低端市场的开发，从而达到房地产市场结构的优化。本文根据自己在房地产企业的实习和结合“中国房地产TOP10研究组4”对房地产市场的研究，得出我国的房地产业有寡头垄断的趋势的结论。表现为：一、2005年房地产百强企业区域分布变化显著，各大房地产企业开始在全国范围内扩展自己的业务。2005年的房地产百强企业中，华东占29席，华北29席，华南26席。其中，华东百强企业的席位较去年下降8席，华北、华南则分别上升了2席与8席，区域分布变化显著，反映了各区域房地产企业2005年经营业绩的消长。二、百强企业呈规模化发展，市场占有率显著提高；房地产百强企业2005年总体资产规模水平呈上升趋势，并出现了一批大型的“旗舰”房地产企业。总资产规模超过200亿元的企业有7家，资产总额达2034.2亿元，占百强总资产规模的33.45％，其中北京首都开发控股(集团)有限公司通过并购重组的形式以超500亿的总资产规模位居榜首。综合实力TOP10企业于2005年实现销售额686.62亿元，占全国市场份额的5.2％；2004、2003年销售额分别为505.46亿元、356.79亿元，分别占全国市场份额的4.87％和4.65％。2005年综合实力TOP10企业的销售额较2004、2003年分别增长了35.84％、92.45％，市场份额呈现逐年增加的趋势，房地产行业有逐渐向10强企业集中的趋势5。三、房地产百强企业积极储备土地资源，成长势头旺盛；2005年房地产百强企业共储备土地面积40，210.7万平方米，其中土地储备面积在100-500万平方米之间的企业有43家，占比最大；土地储备面积超过1，000万平方米的企业有9家，与去年相比多了4家。以万科为例，2005年它的新开工面积超过260万平方米，按照这样的新增开发规模，它目前超过1，000万平方米的土地储备可维持3年的滚动开发，持续开发潜力强劲。房地产百强企业在规划建筑面积上也有不错表现，总面积达28，313.1万平方米，其中规划建筑面积超过1，000万平方米的企业有7家，规划建筑面积在100-500万平方米的企业有36家，占比同样最大。四、企业利润趋增，抗风险能力增强；TOP10研究组通过对房地产百强企业的总资产收益率、净资产收益率、销售利润率等基础经济指标的研究结果表明：房地产百强企业2003～2005年3年年均的总资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为7.83％、18.68％、17.4％。其中2005年房地产百强企业总资产收益率低于5％的企业最多，共有33家；净资产收益率与销售利润率在10-20％区间的企业占据百强最多席位，分别有20家和38家。此外，房地产百强企业2003-2005年的资产负债率为分别为66.35％、65.67％、63.84％，呈现逐年下降的趋势，企业长期偿债能力增强，抵抗财务风险的能力提高6。五、企业纳税能力增强，50％企业纳税超过1亿元等。中国房地产TOP10研究组的数据显示，作为国民经济的支柱产业，中国房地产百强企业每年缴纳的营业税及附加、土地增值税与所得税多在千万以上，2005年纳税总额达190.7亿元。其中：2005年房地产百强企业纳税额在1亿元以上的有50家；纳税额在3-5亿元之间的企业有5家；纳税额在5-10亿元之间的企业有7家；还有两家大型企业纳税额突破了10亿元(万科的营业税金及附加、土地增值税和所得税总额超过了14亿元)。由此我们可以看出，房地产企业对GDP增长贡献巨大。另外，本文对中国房地产业寡头垄断出现的条件和过程也作了简要的分析，得出：(1)房地产企业必然会强强联盟；(2)为了应对WTO的挑战，房地产企业需要强强联盟；(3)大型房地产企业从区域性寡头垄断走向全国性的寡头垄断。2.期刊论文万浩华我国房地产市场的结构和行为分析-江西社会科学2006,(6)我国有关寡头垄断市场的分析,一般都集中在电力业、通信业等.然而,房地产市场也是一种重要的寡头市场类型.本文提出了我国房地产市场是一个区域性寡头垄断市场的论断,同时在此基础上分析了我国房地产企业的定产与定价策略,论证了我国房地产企业存在着合谋的强烈动机,并在此基础上提出了预防房地产企业合谋的相关建议.3.学位论文李伯含中国房地产业的市场结构与竞争行为研究2006中国房地产业经过十多年的发展，已经成为国民经济的基础性和支柱性产业。然而，就在房地产业高速发展的同时，近几年来却出现了“高房价和高空置率并存”的独特经济现象。对这一“双高现象”仅仅从成本和需求角度已经无法做出科学解释。正是在此背景下，本文从中观的产业视角，运用产业组织理论，研究中国房地产业的市场结构以及这一结构下房地产企业的竞争行为，从竞争与垄断、政府与市场的关系中分析房地产市场的竞争互动，进而揭示“高房价和高空置率并存”的真正原因，为最终解决这一矛盾提供理论上的依据和参考。本文遵循产业组织理论经典的SCP范式，从中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构出发，重点研究这一市场结构下房地产企业之间的竞争行为(价格竞争和非价格竞争)，并在此基础上引入政府变量，考察有地方政府直接参与的房地产市场竞争。本文的核心内容集中体现为两个定理(非价格竞争占优定理和地方政府行为内生化定理)及其两个推论(推论1和推论2)。即非价格竞争占优定理：在区域寡头垄断市场结构条件下，中国房地产业市场竞争的主要形式是非价格竞争；非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。地方政府行为内生化定理：在房地产市场竞争中，如果引入政府变量，则中央政府和地方政府的行为是不同的：中央政府是外生变量，而地方政府是内生化的市场竞争参与者。推论1中国房地产业的非价格竞争行为将导致房地产业市场集中度上升，市场垄断程度进一步提高。推论2中央政府规制对于房地产业的健康发展是必要的和有效的。根据非价格竞争占优定理，房地产企业不会打价格战，相反还会存在价格串谋；房地产产品存在价格刚性。这就初步解释了“高房价与高空置率并存现象”。地方政府行为内生化定理区分了中央政府和地方政府之间的行为差异，刻画了二者之于房地产市场竞争的不同作用；该定理说明，在土地产权国有的条件下，地方政府是房地产市场竞争的直接参与者，其追求财政收入最大化的行为能够左右房地产市场的竞争格局，提高房地产市场的均衡价格，直接导致了“高房价和高空置率并存”的现象。这两个定理既是研究中国房地产业市场竞争行为得出的结论，得到了理论模型的论证，又是解释和克服“双高现象”的钥匙。根据这两个定理，我们就能对近几年中国房地产业存在的“高房价和高空置率并存”的经济现象进行较为充分的、科学的、有说服力的解释。根据本文的研究，可以得出以下主要结论：1.“高房价和高空置率并存”是中国房地产业客观存在的经济现象，对这一现象的解释不能简单地从市场的总量供求分析中找到答案，而必须立足于中观的产业层面上，深入分析房地产企业之间的博弈行为，在政府、市场、企业相互紧密关联的分析框架中加以诠释。2.中国房地产业的市场结构为区域性寡头垄断市场结构，这种市场结构下的企业竞争行为不仅仅表现为价格竞争，更主要的是非价格竞争。非价格竞争是中国房地产业市场竞争的主要形式，非价格竞争对中国“高房价和高空置率并存，，的“双高现象”具有更强的解释力。3.完全竞争市场和完全垄断市场缺乏价格竞争；而寡头垄断市场和垄断竞争市场既有价格竞争，又有非价格竞争。市场竞争的初级阶段，企业一般采取价格竞争，随着市场成熟度的提高和市场结构的优化，企业将主要采取非价格竞争，非价格竞争是更为高级的市场竞争形式。中国房地产业的市场竞争完全符合这一发展规律。4.地方政府与中央政府的目标函数存在重大差异，地方政府是具有理性经济人特征的市场博弈参与者，其效用最大化目标可归结为追求本地财政收入最