城镇土地价格

城镇土地价格城镇基准地价评估•一、基准地价的概念与特征•二、基准地价的评估•三、基准地价修正系数体系•四、大冶市城镇基准地价成果简介基准地价、标定地价•城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。•标定地价。是指标志性宗地（标准宗地/样地）在某一时点的价格。所谓标志性宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。•底价、期望价和补地价–底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。–期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。–补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。一、基准地价的概念与特征•（一）基准地价的概念•基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。（1）基准地价是一种区域性的价格•基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。•基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。•基准地价的三种表现形式：•级别基准地价•区片基准地价•区段基准地价（二）基准地价的特征（2）基准地价是一种分用途的价格•城镇基准地价的主要用途类型：•商业、住宅、工业、旅游等•农用地基准地价的主要用途类型：•耕地、园地、林地、水域、荒草地等（3）基准地价是一种平均价格•反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。•在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。（4）基准地价是有限年期的价格•∵基准地价是土地使用权的价格•∴基准地价是有限年期的价格•城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准，商业40年，工业50年，住宅70年。•农用地：目前一般取30年为农用地基准地价的年期。（5）基准地价具有时效性基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。【国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发[2002]174号规定2-3年更新一次】∴基准地价的评估时点很重要。上轮湖北省城镇土地基准日为2007年12月31日。（6）基准地价是一种控制性的价格基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。（7）基准地价与土地开发利用程度有关基准地价是一种平均意义上的地价。∴土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。土地开发程度说明：1、“三通一平”：红线外通路、通电、通水及红线内场地平整；2、“五通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整；3、“六通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及红线内场地平整；4、“七通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络及红线内场地平整。湖北省城镇基准地价的内涵类型年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地40六通一平或以上2．5-1．8住宅用地70六通一平2．0-1．5工业用地50五通一平1．0-0．6中等城市商业用地40五通一平2．0-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工业用地50三通一平0.8-0.4小城市商业用地40五通一平1.2-1.0住宅用地70五通一平0.8-0.5工业用地50三通一平0.4-0.3大冶市城镇基准地价内涵估价基准日平均容积率开发程度年限商业2007年12月31日2.0五通一平40住宅2007年12月31日1.6五通一平70工业2007年12月31日0.8三通一平50注：“五通一平”指红线外通路、通电、通气、通上水、通下水及红线内场地平整。空间插值法获取级别与基准地价土地级别ⅠIIIIIIVV商业用地952708452305236住宅用地524476308260215工业用地297224178145大冶市城区各业用地基准地价结果成果1：收集新华路中段等39条路算共428个样点进行商业路线价的测算。标准深度为12米。成果2：序号路段名称路线价(元/㎡)序号路段名称路线价(元/㎡)1新华路中段(大冶商场—大冶大酒店)326021民主路(市工行—大冶大道)21202黄狮海路(富达商场—老邮局)322022新华路西段(大冶大道—老火车站)21003西桥路(大冶商场—市工行)312023大冶大道中段(东风路—观山路)20804荟萃路南段(东风路—畜牧局)308024保康南路(东岳路—青龙路)20205东风路(商会大厦—市人民医院)306025排树杉路(新华路—市水产局)19606东岳路(大冶商场—公园门口)300026一○六国道(一中桥头—东风东路)18007保康路(实验中学—东岳路)298027乾塔路(阳光花园—新冶大道)17308大冶大道南段(东风路—六○三队)296028新冶大道北段(乾塔路—七里路)16709湖滨路北段(公园门口—东风路)280029青龙路(市工商局—湖滨路)165010商城路(三角花园—青龙路)272030建设路163011新华路东段(大冶商场—青龙路)263031武备路(建行—公汽停车场)162012育才路(粮机厂—畜牧局)254032保康一路160013裕民路(大冶大道—荟萃路)250033育才路东段（世纪乐园—世豪）156014荟萃北路(东风路—农行)244034湖滨路南段(公园—青龙路)148015康乐路(荟萃路—观山路)240035观山东路(市国土局—106国道)138016坑头路(市工行—坑头)236036大冶大道北段(观山路—七里路)133017新冶大道(东风路—乾塔路)230037城西路(六○三队—观山小学)126018观山路西段(中商平价—教育局)223038劲牌路115019湛月路(市政府前门—一○六国道)220039七里路110020东风东路(市医院—一○六国道)2150成果3：不同级别不同类型的宗地地价区域因素修正系数指标说明和修正系数表。城镇基准地价修正体系编制级别调整幅度商业用地住宅用地工业用地Ⅰ级上调幅度24.85%26.34%23.32%下调幅度-23.62%-24.57%-22.76%II级上调幅度23.67%24.61%21.84%下调幅度-22.38%-21.83%-21.69%III级上调幅度21.35%21.38%20.99%下调幅度-22.73%-19.62%-21.85%IV级上调幅度19.75%18.49%17.43%下调幅度-18.92%-17.92%-18.52%V级上调幅度18.23%17.15%14.96%下调幅度-19.37%-19.41%-16.81%各级不同类型用地的上、下调幅度表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心（米）≤100（100，300](300,500](500,800]800距区级商服中心（米）≤150（150，350](350,600](600,900]900距小区级商服中心（米）≤50（50，150](150,300](300,500]500商服网点密度状况密集比较密集一般较不密集不密集交通条件临街道类型生活型主干道混合型主干道、混合型主干道生活型次干道混合型次干道支路临公交线路（条件）≥8[6，8)[4，6)[2，4)2距长途汽车站（米）≤200（200，350]（350，500]（500，1000]1000距火车站（米）≤500（500，1000](1000，1500](1500,2000]2000距码头（米）≤2000（2000，2500](2500，3000](3000,3500]3500供水状况（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90排水状况（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90距邮局网点（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]1000距医院（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]1000距农贸市场（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]1000人口状况流动人口密度状况（人/h）≥600[500，600）[350，500）[150，350）＜150Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明因素权重因子权重优较优一般较劣劣繁华程度0.4085距市级商服中心0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距区级商服中心0.08310.02070.01040-0.0098-0.0196距小区级商服中心0.06740.01670.00840-0.008-0.0159商服网点密度0.18380.04570.02290-0.0217-0.0434交通条件0.2318临街道类型0.09270.0230.01150-0.011-0.0219临公交线路的条数0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距长途汽车站0.02970.00740.00370-0.0035-0.007距火车站0.01970.00490.00250-0.0024-0.0047距码头0.01550.00390.0020-0.0019-0.0037基础设施0.1876供水状况0.04790.01190.0060-0.0057-0.0113排水状况0.04290.01070.00540-0.0051-0.0101距邮局网点0.02810.0070.00350-0.0033-0.0066距医院0.03310.00820.00410-0.0039-0.0078距农贸市场网点0.03560.00880.00440-0.0042-0.0084人口状况0.1721流动人口密度状况0.17210.04280.02140-0.0204-0.0408——1——10.24850.12430-0.1181-0.2362Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表土地价格评估方法•成本逼近法•收益还原法•市场比较法•剩余法（假设开发法）•基准地价修正系数法价格一般因素各种估价方法基本估价方法土地所有权——属于国家or集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度——地价指土地使用权价格出让土地使用权转让的方式——出售or交换or赠与出让期限70年——居住用地40年——商业、旅游、娱乐用地50年——教、科、文、卫、体等转让性质——（权利义务+地上附着物所有权）一并转期限——合同期限－原使用者已使用期限限制—未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式——协议or招标or拍卖or挂牌土地使用权出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押——不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户申请续期——最迟于届满前一年期限届满未申请or申请续期未被批准——国家无偿收回土地价格影响因素1、一般因素影响一定区域内所有土地价格的因素经济发展——经济增长速度、国民生产总值、、物价指数居民收入、财政金融产业结构——第三产业比重大地价高人口——数量、密度、素质家庭规模——小型化，住宅套数需求量增加房地产投资——涨跌+平抑城市化水平、社会福利、教育水平+政治安定+治安程度政策因素——土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系心理因素——价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等经济社会2、区域因素•指土地所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性。对该区域土地价格产生影响。•影响土地产价格的主要区域因素：–日照、风向等气候条件；–当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；–街道的宽度、构造；–离