基于Hedonic模型的武汉市住宅二级市场特征价格研究

华中农业大学硕士学位论文基于Hedonic模型的武汉市住宅二级市场特征价格研究姓名：杨波申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：李艳军20090501基于Hedonic模型的武汉市住宅二级市场特征价格研究作者：杨波学位授予单位：华中农业大学相似文献(10条)1.期刊论文周华.李同升.ZHOUHua.LITong-sheng基于Hedonic模型的西安市住宅价格空间分异机制研究-西安文理学院学报（自然科学版）2007,10(2)特征价格模型是对住宅价格空间分异现象进行实证研究的一种新手段.以西安为对象,收集了179个普通住宅小区的详细资料,构建了西安市住宅价格的Hedonic模型,借助SPSS软件,进行回归分析,得到9个影响价格的主要住宅特征.最后认为开发区建设、择居行为、居民收入差异和技术变革是住宅价格空间分异的主要原因和动力.2.期刊论文陈永霞.陈民强南京市住宅特征价格的分析——应用Hedonic模型-淮阴工学院学报2009,18(4)Hedonic价格模型是一种分析产品特征价格的计量经济学方法,在实际应用中可以用来分析住宅各种特征对价格的贡献程度,并通过构建Hedonic价格模型来研究住宅的特征与住宅价格的关系.应用Hedonic模型分析南京市住宅特征价格是在选取南京市3800个住宅样本的基础上,运用SPSS软件进行模型估计并对Hedonie价格模型的几种形式进行试算,选择最优模型形式,然后建立南京市住宅特征价格模型并用所选择的模型对南京市住宅价格进行回归分析,得到住宅特征的隐含价格,从而分析住宅特征对其价格的影响,在此基础上分析运用过程中应注意的问题并提出一些建议.3.学位论文李汪长沙市房地产特征价格研究2008最近几年长沙市住房价格上涨幅度远高于全国房价增长速度。长沙市住房价格已引起普通购房者的广泛关注。住房价格受诸多因素影响，包括政府的相关政策，开发成本、周边环境等。本文分析了长沙市的房产经济的现状，站在购房者角度，首先选取2005-2007年间的住房数据，并且对这些楼盘的特征进行量化，通过建立Hedonic模型，反映2005-2007年间购房者对每个特征变量的喜好程度。然后采用2007年的数据，建立Hedonic模型，将两个模型进行比较，总结出2007年长沙市购房者需求效用的变化。结果表明，购房者最关注的住房特征已经由原来的住房建筑成本逐渐向CBD距离、临近湘江距离以及生活配套设施等因素转变。尽管住房的成本对住房的价格依然是一个主要因素，但有趋势显示，这种影响在减少。而购房者需求效应对住房的价格影响在逐渐增大。这种趋势在未来几年来可能体现的更明显。开发商不能再认为只要一块土地上开发住宅就能得到暴利，应该更多的去考虑购房者的需求，开发出有特色，能满足购房者需求的住房。长沙市的hedonic模型的建立能为政府制订政策提供依据，根据楼盘的定价模型对住房价格进行管理，而且对开发商的建设选址、成本投入等方面有一定的指导作用。hedonic模型用参数解释了不同的特征对住房的价格影响，表明了住宅特征之间相互替换的数量关系，在购房者收入有限的情况下，能帮助购房者选择住房。4.期刊论文孙纪友.姚增辉基于HEDONIC模型的杭州二手房特征价格分析-现代商业2008,(30)杭州住宅价格上涨较明显,本文通过构建杭州二手房的住宅特征价格模型,分析各个住房属性对住房价格的影响程度.5.学位论文李志辉基于Hedonic模型的武汉住宅特征价格研究2008城市是人类社会长期发展的结果，而城市住房是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。在市场经济条件下，城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置，城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。由于住宅产品是一种异质性商品，产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异，国外往往从特征价格(hedonicprice)的视角出发构建模型进行研究。而国内学者对住宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究，定量研究国内较少。本文的目的是构建住宅特征价格模型，估计住宅特征的隐含价格进而分析城市住宅价格的影响因素。住宅的特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。在此基础上，我们从计量经济学角度构建了住宅特征价格理论模型，并结合武汉市的实际情况，采用了263个住宅样本验证了特征价格模型的可行性，最后选择了17个住宅特征作为模型的自变量。其中：建筑特征变量7个；区位特征变量3个；邻里特征变量7个。通过对数模型分别得到了10个住宅特征的特征价格。实证研究表明，住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的。影响程度最大的是建筑面积，最小的是湖泊距离。本文关于城市住宅特征价格的研究，在一定意义上具有探索性，并且实证研究只限于武汉市范围，样本的时间跨度也不够长，研究结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、市场细分方法的比较以及特征价格的应用等方面展开，进行更多的实证研究。6.学位论文王旭育基于Hedonic模型的上海住宅特征价格研究2006随着我国城镇住宅市场的形成，城市住宅价格问题成为房地产学术界关注的焦点之一。国内学者对住宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面进行定性研究。自2002年起国内有学者开始采用Hedonic模型对住宅价格进行实证研究，求取住宅特征和住宅价格之间的数量关系，并取得了一定的成果。本文试图把特征价格理论应用于上海住宅市场，分析上海的住宅特征、特征价格和边际价格，构建适用于上海住宅市场的hedonie模型，进一步验证Hedonie模型在住宅市场的适用性。论文第一章提出问题，确定了研究方法和技术路线，并明确了住宅价格、住宅特征和特征价格的概念，为论文的开展提供了思路。论文第二章总结了Hedonic模型的国内外研究动态，介绍了Hedonie模型的理论基础。在此基础上，从计量经济学角度讨论了模型的设定和估计问题。论文第三章构建了住宅特征价格的理论模型。根据文献和上海市的实际情况，总结出模型的特征变量，然后根据上海市虹口区住宅市场的挂牌交易样本初步验证了特征价格模型的可行性，并最终选择16个住宅特征作为模型的自变量。论文第四章论述了研究数据的获取和量化。首先选择上海市中心城区范围内的11个行政区作为研究区域，从上海市房产之窗有限公司获得33841个住宅挂牌样本，通过住宅小区实地调查以及基于GIS的上海市电子地图对样本进行了补充，得到有效样本1768个，时间跨度为2006年1月1日至2006年5月31日。另外，笔者还从上海市二手房指数办公室获得了3537个住宅样本的真实交易数据，通过一元线性回归分析完成了挂牌价格与成交价格之间的转换。同时，本章还对住宅样本的定量变量和定性变量进行了编码和量化。论文第五章把上海市住宅市场作为单一市场进行实证研究，首先采用基本模型、对数模型、半对数模型分别进行回归分析，得出半对数模型的拟合效果最好。然后通过半对数模型的回归分析，得到进入模型的13个特征变量的回归系数，由此得出上海市住宅特征价格模型。最后通过半对数模型得到13个住宅特征的价格半弹性，由此分析得出自变量一个单位的增长所导致的因变量变化的百分比。论文第六章按照住宅建筑类型对上海市住宅市场进行细分，并与第五章的研究进行对比，实证结果表明，市场细分并没有导致模型的拟合性能得到提高。但部分住宅特征的显著性水平、影响方向及价格半弹性在统计上存在显著差异。论文的创新性主要有以下几点：(1)总结出影响上海住宅价格的特征变量，并对定量变量和定性变量进行了编码和量化，构建了上海住宅特征价格理论模型。(2)通过实证研究测算了上海市住宅特征的特征价格和价格弹性，以确立不同住宅特征对住宅价格的影响程度，得出上海市住宅特征价格模型。(3)研究了住宅市场细分对特征价格模型的影响。为细分市场住宅价格影响因素的比较提供参考。7.期刊论文周依静试验区效应对武汉市房价的影响——基于Hedonic模型的特征价格法分析-商场现代化2008,(15)在Hedonic模型的基础上,本文从住房特征品质的角度研究试验区效应对武汉市房价的影响.基于武汉市的经验对特征价格指标体系进行了说明,分析试验区效应如何通过影响住房特征品质进而推升住房价格.该理论在现实中的运用对分析研究试验区条件下的武汉市住房价格有着决策参考价值.8.学位论文张冕基于Hedonic模型的浦东新区住宅价格特征分析2008近年来房价成为全民关注的焦点，及时充分地掌握住宅价格信息，通过研究影响住宅价格的相关因素，掌握住宅价格的变化规律，分析影响住宅价格的各种因素，有利于引导住宅产业的健康发展。浦东新区由于其特定的区位、历史背景和发展模式，其住宅市场既是上海住宅市场的一个子系统，又是一个区别于传统的上海住宅市场(浦西为主)的新兴个体，研究浦东新区的住宅价格特征具有重要意义。HPM(HedonicPriceModel)定价模型是将房屋看作是由一系列属性构成的异质商品，以消费者效用和偏好作为研究的基础，借助现代统计工具以实证分析的方法诠释影响房地产价格的各项因素。本文试图把HPM定价模型应用于浦东新区的住宅市场，分析浦东新区的住宅特征、特征价格，构建适用于浦东新区住宅市场的HPM定价模型，进一步验证HPM定价模型在住宅市场的适用性。本文的主要结论有：在浦东新区房地产价格中，物业费、装修、区域、位置、轨道交通和电梯占了前六位，说明此六个特征对房价的影响最大，其他几个特征如车位、物业状态、绿化率、容积率的影响则相对比较小。关健词：住宅价格，住宅特征，特征价格，浦东新区9.学位论文刘晓群特征价格模型在武汉市商品房定价中的应用研究2008改革开放以来，随着我国城镇商品住宅经济的发展，城市住房问题已经逐渐成为我国经济发展的必须要解决的关键问题之一。如何规范市场，促使房价理性回归是房地产学术界关注的焦点。国内外学者对于住宅问题，大多从市场供需关系。住宅价格的构成、政府制定的住房政策等方面进行研究，也取得了一定的成绩。但是，单纯从市场供需的角度来研究住宅，并没有了解住宅价格的本质。住宅作为一种异质性商品，与其他商品存在着本质上的区别。国外的学者依据这种区别，分析住宅特征与住宅价格之间的数量关系，建立了hedonic模型，并进行了大量的实证研究。国内学者在国外研究的基础上，依据国内的实际情况，也开展了一系列的研究，并取得了一定的成果。本文在前人研究的基础上，运用特征价格理论对武汉市汉阳区的住宅市场进行分析，依据汉阳区具体的特点，建立了适合汉阳区的Hedonic模型，进一步验证了特征价格理论在商品房定价中的适用性。本文主要内容是构建住宅特征价格模型，分析影响城市住宅价格的主要因素。论文首先对特征价格理论和模型的发展进行了文献综述，详细的介绍了特征价格理论，并结合武汉市住宅市场，提出了适合该区域住宅特征价格的理论模型；通过对武汉汉阳区住宅板块19个楼盘的实地调查，获取并整合了相关的住宅数据，将定性住宅特征和定量住宅特征分别进行了分析，并提出了将定性特征进行量化的方法，建立了该地段的特征价格模型。利用SAS数据统计软件进行主因素分析确定影响住宅价格的主要因素，得出特征价格模型的线性函数。同时，还通过对具体楼盘特征属性进行量化，推断出楼盘的住宅均价，并检验结果与实际情况的差异。本文的创新点主要体现在：(1)将特征价格模型运用到武汉市住宅市场，并根据武汉市市场的具体情况，选择合适的样本区域，考场并评价了武汉市商品房住宅定价的具体情况。(2)在对定性变量分析时，采用了分级定量和统计定量的方式，在对19个住宅小区环境进行综合调查后，建立了科学的调查表格，对各项内容都进行了详细的登记，从而为小区环境进行合理科学的赋值打下了基础。(3)对数据进行分析时，采取了主因素分析法，获得了影响房价的主要因素，即户型与设施、建筑类型、建筑风格、地段、交通五个条件，并推断出消费者对五个要素的效用满足程度达到85％以上，因此推断出这五个要素作为影响房价的核心要素。10.期刊论文钟海玥.张安录.蔡银莺.ZHONGHa