复地香堤苑联排、叠加别墅价格定位市场配合0

复地香堤苑联排、叠加别墅价格定位市场配合本案是一个纯别墅小区，以经济型别墅为主，别墅形态为联排和叠加。从目前松江新城有经济型别墅产品的在售个案以及即将供应上市的个案来看，主要采用的经济型别墅形态多为联排，叠加别墅暂时还没有在新城市场出现，因此，本案叠加别墅的价格无法依靠市场依据来定位，在这种情况下，我们将通过以下步骤，来对本案别墅价格进行推导：第一、通过新城联排别墅的价格参照以及区位条件和产品的比较，首先确定本案联排别墅的初步价格，也是推导本案叠加别墅价格的主要依据。第二、通过不同区域的同一社区内的叠加别墅和联排别墅之间的差价比例研究及规律提炼，运用于本案叠加别墅价格认定中，并结合本案联排别墅和叠加别墅之间的品质差异，以及松江新城复式产品和经济型别墅的价格和去化情况，来推导本案叠加别墅的市场价格。第三、最后，报告将对松江新城市场经济型别墅供应量进行预测，以此确定本案在新城市场将面临的空间和压力，为本案的联排别墅和叠加别墅价格定位作出合理建议。第一部分·联排别墅市场价格初步确认一、松江新城联排别墅价格松江新城部分楼盘经济型别墅价格楼盘名称联排别墅面积单价（元/㎡）主力总价（万元）浪琴水岸180-230㎡参考价5000-550090-125海德名园180-217㎡参考价6000100-130泰晤士小镇200-250㎡6500-7500130-187久阳文华府邸180-200㎡参考价5500-6000100-120注：一些楼盘由于尚未正式开盘，因此所报价格为售楼处提供的参考价格，主力总价也是照此价格计算。如上表所示，目前松江新城联排别墅的主力单价在5500-6500元/㎡；主力总价在100-130万元。泰晤士小镇由于是英式核心风貌区内的重点建设项目，是目前新城内档次最高的产品，并且其中联排别墅供应有限，具有较强的稀缺性，因此目前该案的联排别墅的单价水平和总价水平处于松江新城的高位。由于目前松江新城在售的联排别墅个案较少，近期销售的是位于松江新城中心区的皇骐·爱丽舍，该案也是中心区唯一的纯别墅社区，其中4联、六联的别墅价格为6300-6700元/㎡，8联的别墅价格为5500-6300元/㎡，价格水平在新城市场也属于较高；该案推出后不久即售磬，价格得到市场的印证，因此对本案具有较强的参考价值。二、本案的联排别墅与新城其他个案联排别墅区位条件及产品比较新城经济型别墅个案分布图海德名园久阳文华浪琴水岸本案泰晤士楼盘名称规模容积率物业类型区位条件浪琴水岸11.00.8公寓、叠加、联排新城西南部，距离老城很近海德名园15.00.75公寓、联排、双拼、独栋泰晤士小镇以南，靠近中心区泰晤士小镇33.0总0.3公寓、联排、独栋英式风貌区，距离中心区很近久阳文华府邸18.00.8公寓、叠加、联排、独栋泰晤士小镇以北，距离中心区很近本案8.00.9叠加、联排距离中心区和老城都较远，周边都是未开发地块从社区规模比较来看，新城联排别墅个案的规模普遍在10万㎡以上，容积率指标在0.8以下。而本案的规模偏小，并且容积率指标较高，以0.9的容积率做到纯别墅区，本案的建筑密度显然较高。从社区规划来看，海德名园、久阳文华府邸、浪琴水岸都是公寓和别墅的混合型社区，而本案则是一个纯别墅社区，并且目前类似本案这种纯别墅社区在松江新城内尚较为缺乏，具有一定的稀缺性。因此，本案的整体定位高于海德名园、久阳文华府邸及浪琴水岸。从区位条件来看，海德名园、泰晤士小镇、久阳文华府邸都靠近中心区，中心区周边的房地产开发较早，环境建设已基本成形，成熟度较高；浪琴水岸虽然在新城的西南部，但距离成熟的老城区非常近。而本案所属地区的整体开发效应还未显现，环境建设还在初步阶段，区位条件的成熟度明显落后。和其他个案相比，本案的区位条件处于劣势。本案联排别墅在户型设计上有优也有劣，优点是本案的联排别墅全部独门独户设计，并且拥有一个内庭；缺点则在于进深较长，没有露台；但内庭的设置虽然一定程度上缓解了进深较长的缺陷，同时却也增加了走道的面积。由于还受到容积率指标的限制，本案的建筑密度较高，联排别墅的花园面积很小，品质受到影响。本案采用的建筑模式使大部分联排别墅都位于叠加别墅的两侧，纯联排的产品很少，这样的设计从一定程度上降低了本案联排别墅的档次。本案所属地区虽然目前的启动速度较慢，但周边地块整体开发的规模优势将随着开发的进程逐步体现，对于本案的价格也有较强的支撑作用。本案的另一有力优势为复地的品牌效应，使本案的品质较有保证，借助这一优势，可使本案在新城迅速扩大市场知名度，并且对本案的价格可起到一定的支撑作用。从本案自身所具有的条件来看，报告认为本案是松江新城内一个高品质的中档经济型别墅社区，联排别墅的价格应为新城联排别墅价格的中上水准；另外，本案的联排别墅面积较为经济，为192-214㎡，便于控制总价，使单价可以适当提高，因此将本案联排别墅的均价初步定在6500-7000元/㎡的范围内。第二部分·叠加别墅市场价格初步确认说明：由于目前松江新城内基本没有在售的叠加别墅产品，没有价格参照依据提供，因此这里通过采用其他区域同类产品的叠加别墅和联排别墅之间的差价比较的方式来得出一个有规律的差价比例，作为本案叠加别墅定价的重要依据。一、联排和叠加别墅价格差额的规律说明：以下所采用的样本楼盘为区位条件与松江较为接近的闵行、青浦、松江、嘉定等地区与本案产品形态相似的个案：区域楼盘名称叠加均价（元/㎡）联排均价（元/㎡）差价比例（差价/联排均价）闵行欧香名都95001150017％闵行莲浦府邸4500570021％浦东玉树经典10000110009％浦东涵合园93001200022.5％松江嘉富丽花园3350450020％松江丽水华庭390045008％松江上海诗林390043009％松江知雅汇5300610013％嘉定金地格林春晓5200620016％嘉定金地格林春岸5500650015％汇总平均比例15％从上表可以看到，大部分个案的叠加别墅和联排别墅的差价比例在8％-17％。差价比例大的个案如涵合园是因为小区内联排别墅的数量较少，并且设计有地下室和露台，在品质上和叠加别墅存在较大的差距，因此拉开了和叠加别墅之间的差价。差价比例较小的丽水华庭其中的叠加别墅和联排别墅在品质上的差异较小，因此差价幅度较小。摒除这些个案的特殊因素，经统计计算，叠加别墅和联排别墅的平均差价比例为15％。为准确估量，并考虑到市场发展的因素，报告采用2.5%的比率差额对本案叠加别墅和联排别墅的差价比例进行调整。那么叠加别墅和联排别墅的差价比例范围在12.5％-17.5％。按本案联排别墅初步均价6500-7000元/㎡和差价比例12.5％-17.5％计算：联排均价叠加均价差价比例12.5％叠加均价差价比例15％叠加均价差价比例17.5％65005700560055007000620061006000二、本案叠加别墅和联排别墅的产品比较及合理差价比例确定通过上一部分内容，我们对叠加别墅和联排别墅之间的差价比例有了一个初步的结论，那么以下将着重对本案叠加别墅和联排别墅之间的品质差异进行比较，从而进一步确定本案联排别墅和叠加别墅之间合理的差价比例。1、本案叠加别墅和联排别墅产品品质分析从本案的产品设计来看，本项目的主力物业形态为，叠加别墅和联排别墅同在一个单元，即中间是叠加别墅。两端的端头位置安排的是联排别墅，通过进户动线的设计，形成独门独院的效果，但就建筑本身而言，存在一种互相制约的关系。联排别墅由于本案的设计全部采用独门独户，联排虽然有一个独立的内庭，但由于位置安排在叠加别墅的两侧，降低了联排的档次。叠加别墅本案的叠加别墅的被安排在联排别墅的中间，一些房型的采光功能受到部分影响；并且独门独户的设计虽然增加了叠加别墅的私密性，但部分叠加别墅的分摊面积也相应有所增加，从而降低了得房率。在这种情况下，本案叠加别墅和联排别墅的优点和缺点都较为明显，并且由于本案叠加别墅和联排别墅的面积比较接近，如果单价相差太大，总价的差额也会加大，这样就会造成其中部分别墅的产品品质与价格不相符，不利于本案的去化。因此，本案联排别墅和叠加别墅之间的差价比例应得到有效的控制。2、本案叠加别墅和联排别墅合理的差价比例以下通过用不同的差价比例对本案联排别墅和叠加别墅的均价和总价进行估算：差价比例联排均价联排主力总价叠加均价叠加主力总价12.5％5700元/㎡（6200元/㎡）95-119万元（103-129万元）15.0％5600元/㎡（6100元/㎡）93-117万元（101-127万元）17.5％6500元/㎡（7000元/㎡）125-140万元（135-150万元）5500元/㎡（6000元/㎡）91-115万元（99-125万元）由于本案叠加别墅和联排别墅的产品品质之间的差异化较小，因此，必须控制叠加别墅和联排别墅之间的价格差额，尽量缩小叠加别墅和联排别墅在总价上的差距，对本案的整体去化才更为有利。通过上表的计算，可以看到，当叠加别墅和联排别墅之间的差价比例在12.5％时，本案的叠加别墅和联排别墅之间的均价差额为800元/㎡，总价差距最小，可使本案叠加别墅和联排别墅的总价与产品品质相符。为了检验这一规律也同样适用于松江新城的别墅市场，我们来看一下新城的早期的别墅个案——檀香花苑，目前二手市场上该盘的联排别墅和叠加别墅之间的价格如下：物业类型面积单价总价产品差价联排别墅200㎡5600元/㎡112万元叠加别墅185㎡4800元/㎡89万元叠加别墅199㎡5000元/㎡99.5万元600-800元/㎡因此，从檀香花苑的二手房市场情况看，与本报告之前所判定差价规律基本相符，结合本项目的实际情况，可以认定本案叠加别墅和联排别墅之间合理的差价比例为12.5％。三、本案叠加别墅在松江新城市场的价格空间在对本案联排别墅的价格以及本案联排别墅和叠加别墅之间的差价比例初步认定之后，报告将从松江新城复式产品和叠加产品的价格情况以及复式产品和经济型别墅在新城的去化情况对比来判断本案叠加别墅在新城市场所拥有的市场空间，从而对本案叠加别墅的初步价格在新城市场是否有效进行论证。1、松江新城复式产品和叠加产品的市场价格在售楼盘复式房型价格楼盘名称复式面积单价总价珠江新城255、2626300150-160阳光世纪城183、214500090-100二手市场复式房型价格楼盘名称复式面积单价总价湖畔天地178450080世纪新城177500088合众湖畔花园212430091晨岛花苑203460093晨岛花苑2514150104二手市场叠加房型价格楼盘名称叠加面积单价总价放生池2005000100兰桥三期185470087由以上列表可见，新城市场复式产品的面积和单价的相差幅度较大，但总价基本都控制在80-105万元，主力总价在90-100万元左右，价格也已上升到了一个较高的水平。而二手市场上叠加别墅的投放量较少，并且放生池小区和兰桥公寓都是新城早期开发的楼盘，产品力不高，因此这两个楼盘叠加别墅的二手市场价格与新城复式产品的价格接近。2、松江新城复式产品和经济型别墅去化情况分析先看一下松江新城的复式产品和经济型别墅在一手市场和二手市场上的不同表现。在一手市场，复式房源的供应已经很少，但去化情况普遍不佳，在二手市场上，复式房源有一定的可售房源，据了解基本上是由一些投资客投放，但基本无人接盘；反观经济型别墅，在新城一手市场的去化情况较为良好，且在二手房市场上，很少有房源销售，基本为自住用。对两种产品在市场上的不同境遇进行分析后可以看出，复式房型去化不佳的主要原因在于作为公寓类产品，其物业档次与别墅产品有相当的差距，而单价水平又居高不下，总价已与主流别墅产品接近，性价比明显低于别墅产品，客户对其接受度较低，而并非受制于经济承受能力。经调查表明，目前购买松江新城经济型别墅的客户主要的购房动机是出于自住的目的，这也是新城二手市场经济型别墅投放较少的原因。因此，有能力承受复式产品价格的自住型客户更愿意选择产品层次较高的经济型别墅产品，这一情况同时也反映出松江新城市场对经济型别墅的需求较为真实可靠，并非由投