工业用地价格走势分析

工业用地价格走势分析2007年国家出台《全国工业用地出让最低价标准》，《标准》的颁布加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，有效的避免一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。2008年，为了保证13亿国人的吃饭问题，中国政府设定了18亿亩的耕地红线，这是个不可触及的底线。而据最新数据显示，2009年中国的耕地总数是18.26亿亩，已经逼近最低底线。因此在推进城镇化的过程当中，政府势必会更加严格地实施耕地保护制度。这样就导致未来房地产开发中，农用地开发越来越难，更多的是拆旧盖新。2010年国家又颁布一系列土地管控措施，加大土地使用管控力度。从新的法规中我们可以看出，更多的出发点是从保护被征收人的利益出发。未来在搬迁过程中，不论是在搬迁难度还是搬迁成本上，都有一定的增加。这在一定程度上，给接下来的房地产开发提升了难度，增加了成本。同时因土地指标管控的严格及各地可用工业用地指标的不断减少，各地方政府在招商引资中，加大了对企业的筛选力度，提高企业进区门槛，这在很大程度上，造成了工业用地出让价格的提高。工业用地主要价格影响因素主要包括以下几个方面：1．一般因素(1)自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；(2)社会因素：城镇发展与公共设施建设等；(3)经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；(4)行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。2．区域因素(1)交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；(2)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；(3)环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；(4)工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；(5)行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。3．个别因素地、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权现状。目前对工业用地影响较大的几个因素为，市场、价格、政府政策及企业行业发展几个方面。一、市场（1）工业土地供应量（2）二、价格三、四、政府政府政策的调控对低价影响五、企业中国工业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。2010年初呈现出强劲的发展势头。工业物业需求量急剧猛增从中国工业地产服务联盟2010年初反应出来的数据看，深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、天津、上海周边显现出强力的工业物业需求，较去年同期相比增长约30%，主体为中小企业。这些新增的中小企业对工业物业的要求也明显提高，希望能进入产业园区，有好的发展环境、完善的配套设施和配套服务。luzhou.bbs.house.sina.com.cn2[.sD#`$~%~5V工业地产资金投入回升新浪乐居/]3U%n9u*z2008年底到2009年初，由于金融危机的影响，工业地产的资金投入量大幅下降。随着中国政府扩大内需和宽松货币政策的实施，2009年下半年，中国工业产投资市场开始复苏。luzhou.bbs.house.sina.com.cn$H#V%`2l0t4N亚洲新工业格局的出现以及人民币成为计价单位，使得投资者们通过开发、投资组合或单独购买等方式，加快了他们在中国工业地产市场上的投资扩张。与此同时，由于股市低靡、传统房地产产品逐步失去其原有的吸引力，本地投资者们包括一些来自保险基金，以及私人企业的富余资金，对工业地产市场表现出很大的投资兴趣。外资工业地产商，热潮继续涌动。新加坡腾飞集团、星狮地产、瑞安房地产和嘉德置地，已成为中国工业地产市场最为活跃的境外开发商。他们虽然持谨慎态度，但仍看好中国未来五年市场，加快扩张步伐。2010年初中国工业地产投资已经回升到金融危机前的发展水平，并有所上扬。工业地产交易量和租售价攀高2010年初中国工业地成交量和租售价呈现一路攀升趋势……更多详情请参阅《2009中国工业地产蓝皮书》。luzhou.bbs.house.sina.com.cn*m#Q.ue%L;y关于《2009年中国工业地产蓝皮书》《2009年中国工业地产蓝皮书》是由中国工业地产服务联盟整合昊信联行、阿士招商网、恒昌顾问、戴德梁行、动力联行、光怡地产、合力未来地产顾问提供的数据，深入研究分析推出的重要实践性调研成果，对工业地产业内人士极具收藏及指导价值。!h4L7yJ(q5K3O1a&b本报告在定位上紧密跟踪2009年度中国工业地产市场热点，对北京、上海、天津、武汉、重庆、成都、广州、深圳、东莞等工业地产发达城市进行数据跟踪调查，结合最前沿的市场交易、供需数据、价格走势进行全方位、多角度、深层次的综合分析，并提出具有针对性和可操作性的对策建议，科学预测了2010年中国工业地产市场发展形势。工业用地价格的改革是继商业地价、居住地价基本实现市场化配置后需要重点解决的一个问题。没有必要过高地估计提高工业用地出让价格对经济发展的影响。实施工业用地出让最低价标准和招标拍卖挂牌出让制度后，对浙江经济的影响应从积极的长远的方面去观察。析《全国工业用地出让最低价标准》出台--兼论完善工业用地的价格形成机制李建中《全国工业用地出让最低价标准》于2007年1月1日起实施。该标准的实施，为各地工业用地的出让确定了一条价格底线，为建立统一规范、有序竞争的土地市场提供了制度保障。充分把握该《标准》出台的基本背景和重要性，深入了解《标准》实施的具体内容及其所产生的影响，探讨完善工业用地的价格形成机制，充分发挥市场配置资源的基础性作用，对于土地资源的节约集约利用，经济增长方式的转变，建设节约型社会，促进浙江经济社会的可持续发展，都具有重要的意义。一、工业用地出让价格的基本现状长期以来，我国工业用地一直游离于市场之外，其出让价格往往被行政手段所扭曲和压低。即使在2003年全面推进城市经营性用地转让实行招、拍、挂之后，在工业用地的出让领域，仍保持着行政划拨和协议出让方式为主的体制。低于成本出让工业用地已是土地管理中的一个突出问题。一些地方出于招商引资的目的，竞相压低地价甚至以零地价出让土地的状况更是屡见不鲜。这不仅导致工业用地的低成本过度扩张，土地利用强度持续降低，隐性闲置和浪费严重，也破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成国有土地资产的大量流失，其危害十分严重。据有关部门测算，2005年全国新增建设用地出让纯收益应为763亿元，而中央和地方实际收缴的土地有偿使用费只有215亿元（其中中央部分约为70亿元）。也就是说，全国新增建设用地使用费一年要流失548亿元。这其中的一个重要原因就是地区之间的恶性竞争，采取各种手段竞相压低地价招商引资。据中国城市地价动态监测系统调查结果分析，2005年，我国工业用地价格平均每平方米492元（每亩32.8万元），而同期商业用地平均地价为每平方米2062元（每亩137.5万元），后者为前者4倍多。即使在市场经济发达的浙江，也存在工业地价水平偏低的问题。以杭州市地价为例：2006年第3季度，商业平均地价为6242元/平方米，居住地价平均为3752元/平方米，工业平均地价仅为559元/平方米。商业地价是工业地价的11.2倍，居住地价是工业地价的6.7倍。工业地价水平如此之低，与商业和住宅地价相差甚远，令人吃惊！此外，从杭州市不同用途的地价变化情况看，也是商业地价增长率最高，居住地价次之，工业最低。以2000年为基期，2005年第3季度杭州地价指数：商业用途的为155，居住用途的为152，工业用途的仅为98。也就是说，在十五时期，杭州市的商业地价和居住地价呈明显上升趋势，增幅都在50%以上，而工业地价不升反降，竟比五年前的工业地价水平还低两个百分点。由上可见，由于工业土地价格改革相对滞后，市场化程度不高，形成机制还不完善，地价不能真实地反映市场供求关系和资源稀缺程度，缺乏对投资者的激励和约束作用。这于国于民都是不利的。据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43%，高于房地产开发用地及其他各种类型用地。因此，加快工业土地价格领域的改革步伐已势在必行，这对于整个土地资源领域的价格改革具有举足轻重的地位。二、全国统一工业用地出让最低价标准的制订为规范工业用地的市场，防止低廉工业土地的出让，遏制工业用地的无序扩张和粗放利用，实现土地的节约和集约利用，国务院继2004年下发《关于深化改革严格土地管理的决定》之后，2006年8月又下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)。该通知明确提出：国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。为贯彻落实国务院31号文件精神，国土资源部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》，并对实施政策做出了一系列明确规定。其中强调：《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准；工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准；《标准》发布实施后，各省（区、市）要依据本《标准》，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。《标准》的制定体现了价值规律的要求，反映了各地工业用地成本的平均最低水平（见表1）。表中的土地等别是根据全国各县、市(区)级行政单元的社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合评价法确定的，共分15个等别。最低价标准与土地等别挂钩。最高的土地等别（一等）相对应的土地最低价标准为840元/平方米，最低的土地等别（十五等）相对应的土地最低价标准为60元/平方米，两者相差的14倍。这一标准系列基本反映了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地利用政策导向。表1全国工业用地出让最低价标准元/平方米（土地）土地等别一等二等三等四等五等六等七等八等最低价标准840720600480384336288252土地等别九等十等十一等十二等十三等十四等十五等最低价标准204168144120968460资料来源：关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知根据该《标准》确定的土地等别，笔者整理了浙江省各市县（区）土地等别一览表，如表2所示：表2浙江省各市县（区）土地等别一览表土地等别各市县（区）四等杭州市滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区宁波市海曙区江东区江北区六等温州市龙湾区鹿城区瓯海区七等杭州市萧山区宁波市北仑区镇海区绍兴市越城区嘉兴市南湖区秀洲区台州市黄岩区椒江区路桥区，八等杭州市余杭区宁波市鄞州区湖州市南浔区吴兴区金华市金东区婺城区义乌市，九等慈溪市上虞市绍兴县余姚市舟山市(定海区普陀区)诸暨市十等东阳市富阳市海宁市乐清市丽水市莲都区临海市衢州市柯城区瑞安市温岭市永康市十一等嘉善县兰溪市临安市桐乡市玉环县十二等德清县奉化市海盐县建德市江山市平湖市嵊州市桐庐县新昌县十三等安吉县苍南县长兴县龙泉市龙游县宁海县平阳县象山县永嘉县嵊泗县衢州市衢江区十四等常山县淳安县岱山县洞头县缙云县景宁畲族自治县开化县磐安县浦江县青田县庆元县三门县松阳县遂昌县泰顺县天台县文成县武义县仙居县云和县资料来源：关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知根据表2所反映的情况，至少可以得出以下两点结论：第一，没有必要过高地估计提高工业用地出让价格对经济发展的影响。从全国情况看，最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，将有较大幅度的提高。但从浙江的一些地方看，这方面的影响似乎比原先预计的要轻一些。如杭州市各区（除萧山区外）的土地等别为4等，相对应的工业用地最低价标准为480元/平方米。而如前所说，杭州市2006年第3季度工业平均地价为559元/平方米，已高出最低价标准79元/平方米，这就相应地减轻实施