房地产价格

第二章房地产价格第二章房地产价格康琪雪康琪雪康琪雪讲义康琪雪讲义22房地产价格的概念和形成条件1房地产供求与价格房地产供求与价格2房地产价格的特征3房地产价格和价值4康琪雪讲义康琪雪讲义33第一节房地产价格的概念和形成条件第一节房地产价格的概念和形成条件房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。房地产价格的形成条件房地产价格的形成条件康琪雪讲义康琪雪讲义44有用性稀缺性有效需求康琪雪讲义康琪雪讲义5518PointTextHere相关房地产的价格水平消费者对未来的预期该种房地产的价格水平消费者的收入水平消费者的偏好一、决定房地产需求的因素第二节第二节房地产供求与价格房地产供求与价格康琪雪讲义康琪雪讲义66•二、房地产供给¾现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：¾供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量十新开发量康琪雪讲义康琪雪讲义77决定房地产供给量的因素该种房地产的价格水平该种房地产的开发技术水平房地产开发商对未来的预期该种房地产的开发成本康琪雪讲义康琪雪讲义88本地区本类房本地区本类房地产的供求状地产的供求状况况全国本类房地全国本类房地产的供求状况产的供求状况本地区房地产本地区房地产的供求状况的供求状况••全国房地产总全国房地产总的供求状况；的供求状况；三、三、房地产供求与价格之间关系的特殊性房地产供求与价格之间关系的特殊性房地产的供求状房地产的供求状况分为况分为44种类型种类型康琪雪讲义康琪雪讲义99都是价格，用货币来表示都有波动，受供求等因素的影响都是按质论价；优质高价，劣质低价第三节房地产价格的特征第三节房地产价格的特征一、与一般物品的价格的共同之处康琪雪讲义康琪雪讲义1010二、地价与一般商品价格的不同折旧不同价格差异不同价格差异不同市场性质不同市场性质不同价格形成时间不同供求变化不同生产成本不同康琪雪讲义康琪雪讲义1111三、房地产价格的特征三、房地产价格的特征•(1)房地产价格受区位的影响很大。•(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。•(3)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。•(4)房地产价格是在长期考虑下形成的。•(5)房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响康琪雪讲义康琪雪讲义1212•使用价值是指该种商品能满足人们某种需要的效用指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品第四节第四节房地产价格和价值房地产价格和价值•交换价值康琪雪讲义康琪雪讲义1313人们在经济适动中一般简称的价值，指的是交换价值；在房地产估价中一般所说的，价值，也是指交换价值。康琪雪讲义康琪雪讲义1414投资价值，是该房地产对于某个特定投资者(或称购买者)的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评估价。房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型投资者(他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。投资价值和市场价值投资价值和市场价值康琪雪讲义康琪雪讲义1515V当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。V就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值康琪雪讲义康琪雪讲义1616成交价格、市场价格、理论价格、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值公开市场价值和评估价值•成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易,买者同意付出、卖者同意接受或者买者支付、卖者收取的货币额、商品其他有价物。•成交价格可能是正常的，也可能是不正常的•在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。康琪雪讲义康琪雪讲义1717市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。康琪雪讲义康琪雪讲义1818•公开市场价值在现代西方房地产估价著作中，将需要评估的客观合理价格或价值，多称为市场价值或公开市场价值•评估价值评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，¾比准价格¾积算价格¾收益价格康琪雪讲义康琪雪讲义1919•由于估价人员的知识、经验、职业道德等情况的不同，同一宗房地产，不同的估价人员评估出的价值可能不同。•但从理论上讲，一个良好的评估价值；正常成交价格＝市场价格。康琪雪讲义康琪雪讲义2020原始价值原始价值账面价值账面价值市场价值市场价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初取得时实际发生的成本又称账面净值、折余价值，是一项资产的原始价值减去已提折旧后的余额是一项资产现时在市场上实际所值的价格康琪雪讲义康琪雪讲义2121•比如某公司的办公楼购入时是700万元,它的原始价值就是这些是不变的;而会计那做的帐面价值随时间在不断减少,但市场价值可能由于市场情况的波动或通货膨胀而增值。•就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。康琪雪讲义康琪雪讲义2222市场调节价、政府指导价和市场调节价、政府指导价和政府定价政府定价•市场调节价是经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格•政府指导价是指由政府价价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。•政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格康琪雪讲义康琪雪讲义2323•对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以，估价结果应以政府定价为准•对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。康琪雪讲义康琪雪讲义2424基准地价、标定地价、基准地价、标定地价、房屋重置价格房屋重置价格•基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。•城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。康琪雪讲义康琪雪讲义2525•标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。•房屋重置价格应是某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金，加上应得的利润。康琪雪讲义康琪雪讲义2626土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格•（一）土地价格•有时根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。•（二）建筑物价格•提问常说的房价是否是建筑物价格•建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格康琪雪讲义康琪雪讲义2727（三）房地价格•对于同一宗房地产而言，有：•①房地价格＝土地价格+建筑物价格；•②土地价格=房地价格一建筑物价格；•③建筑物价格＝房地价格一土地价格。康琪雪讲义康琪雪讲义2828总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价•总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。•认清单位价格，必须认清价格单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。价格单位由货币和面积两方面构成。•楼面地价是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格。•楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积康琪雪讲义康琪雪讲义2929•例如：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元／㎡，乙土地的单价为510元／㎡。•甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则甲土地的楼面地价为140元／㎡，乙土地的楼面地价为170元／㎡。康琪雪讲义康琪雪讲义3030•例题2-2：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（）•A、甲；B、乙；C、丙；D、无法确定。康琪雪讲义康琪雪讲义3131实际价格和名义价格实际价格和名义价格•在实际交易中的付款方式可能有下列几种：•1．要求在成交日期时一次付清。•2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。•3．从成交日期时起分期付清。•4．约定在未来某个日期一次付清。•5．以抵押贷款方式支付。康琪雪讲义康琪雪讲义3232•例题2-3：某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。（判断）康琪雪讲义康琪雪讲义3333•例题2-4：某套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价30万元。如果实际单价为2928元/平方米，年折现率为5%，则实际交易中的付款方式为•A、在成交日期时一次付清，给予5%的优惠；•B、从成交日期起分期付清，首付10万元，余款每隔半年支付10万元，一年付清；•C、一年后付清；•D、以抵押方式支付，首付5万元，余款在10年内以抵押方式支付康琪雪讲义康琪雪讲义3434现房价格和期房价格现房价格和期房价格•房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造，但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的房地产；当为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格。•房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。康琪雪讲义康琪雪讲义3535•期房价格＝现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿•例题：现货房地产与期货房地产估价的不同点是•A、估价时点不同；•B、交易日期不同；•C、估价目的不同；•D、估价对象的状况不同。•例题：同地段的期房价格有时可能比现房价格高。（判断）康琪雪讲义康琪雪讲义3636•例题:某期房还有1年才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/米2,出租的年末净收益为330元/米2,假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,试计算该期房目前的价格.•解:V=3300--3300×2%=2934元/米2康琪雪讲义康琪雪讲义3737起价、标价、成交价和均价起价、标价、成交价和均价•起价是指所销售的商品房的最低价格•标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。•成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。•均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格，成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。康琪雪讲义康琪雪讲义3838保留价、起拍价、应价和成交价保留价、起拍价、应价和成交价•保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。•起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的的价格。•应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竟买人自己报出的购买价格。•成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竟买人的最高应价。康琪雪讲义康琪雪讲义3939拍卖价格、招标价格和协议价格拍卖价格、招标价格和协议价格•协议出让方式，一般会降低地价•招标出让方式由于不仅考虑投标人的出价，通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，从而有抑制地价的作用，但投标内容仅为出价的招标出让方式有抬高地价的作用。•拍卖出让方式最能抬高地价康琪雪讲义康琪雪讲义4040补地价补地价•对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论卜可以用下列公式计算：•补地价（单价）=现楼面地价×增加后的容积率-原楼面地价×原容积率•对于单