房地产价格影响因素

第四章房地产价格影响因素第一节、房地产价格影响因素概述第二节、房地产自身因素第三节、人口因素第四节、制度政策因素第五节、经济因素第六节、社会因素第七节、国际因素第八节、心理因素第九节、其他因素1第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识（掌握）二、房地产价格影响因素的分类（熟悉）2第一节房地产价格影响因素概述1.房地产价格影响因素的总认识□各种因素引起价格变动方向不同□引起价格变动的程度不同□影响因素与价格变动之间的关系不同□有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关3第一节房地产价格影响因素概述□因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的□同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同□各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的□某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以4第一节房地产价格影响因素概述2.房地产价格影响因素的分类□第一种分类体系■自身因素□区位因素□实物因素□权益因素5第一节房地产价格影响因素概述■外部因素□人口因素□制度政策因素□经济因素□社会因素□国际因素□心理因素□其他因素6第一节房地产价格影响因素概述□第二种分类体系■一般因素■区域因素■个别因素7第二节房地产自身因素（掌握）一、区位因素二、实物因素三、权益因素8第二节房地产自身因素（掌握）1．区位因素□区位经济理论概述□杜能的农业区位论□经济地租理论□位置□交通□周围环境和景观□外部配套设施9第二节房地产自身因素（掌握）1.1区位经济理论概述□区位——是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系□房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和10第二节房地产自身因素（掌握）1.2杜能的农业区位论□其实质是研究在城市周围农业区位布局的原则□随着与城市距离的增加依次为■自由农作区，生产易腐难运的农产品■林业区■轮栽作物制，生产粮食■轮作休闲制■三区农作制■畜牧11第二节房地产自身因素（掌握）1.3经济地租理论□在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地□土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者□依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布12第二节房地产自身因素（掌握）■零售业■专业服务业、轻工业和批发业■高密度多层住宅■低密度平房住宅■农业13第二节房地产自身因素（掌握）1.4位置□方位□距离□朝向□楼层14第二节房地产自身因素（掌握）1.5交通□交通因素对价格的影响方面■出入可利用交通工具■道路状况■交通管制情况■停车方便程度和收费标准15第二节房地产自身因素（掌握）□开辟新的交通线路的影响■可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，使房地产升值■从时间上看，开辟新线路对价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后的作用会停止■从空间上看，离站点越远所受影响越小（离站点过近也有负面影响）16第二节房地产自身因素（掌握）□交通管制的影响■主要包括在所有时间或某段时间的禁止通行、单行道，禁止掉头、左拐弯等■交通管制的房地产价格的影响，主要看这种管制的内容和房地产使用性质■可正面影响也可负面影响17第二节房地产自身因素（掌握）1.6周围环境和景观□大气环境□水文环境□声觉环境□视觉环境□卫生环境□人文环境■包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（职业、素质）、治安状况（犯罪率）等18第二节房地产自身因素（掌握）1.7外部配套设施□外部周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高19第二节房地产自身因素（掌握）2.实物因素□土地实物因素■土地面积■土地形状■地形■地势■土壤■地基■土地开发程度20第二节房地产自身因素（掌握）□建筑物实物因素■建筑规模■外观■建筑结构■设施设备■装饰装修■层高和室内净高■空间布局■防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照■维修养护情况及完损程度21第二节房地产自身因素（掌握）3.权益因素□权利状况（权利的设立和行使的限制）□使用管制□相邻关系22第二节房地产自身因素（掌握）3.1权利状况（权利的设立和行使的限制）□地役权的设立，有可能降低供役地的价值□共有房地产，如共有人较多可以影响成交价格低于正常价格□地下矿藏、埋藏物的归属■大部分国家地下矿藏产权独立，不附属于土地■美国土地所有者同时拥有地下的一切财富23第二节房地产自身因素（掌握）3.2使用管制□主要的使用管制类型■耕地转为非耕地■农用地转为建设用地■城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定24第二节房地产自身因素（掌握）□用途对地价的影响■农用地地价低，转变用途地价上涨□容积率对地价的影响■容积率高地价一般高■补交土地出让金时，要考虑容积率的具体规定（地上地下之分）25第二节房地产自身因素（掌握）3.3相邻关系□概念■相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系■相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制26第三节人口因素（熟悉）一、人口数量二、人口素质三、人口结构27第三节人口因素（熟悉）1.人口数量□人口数量与房价的关系■人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨□人口增长的分类及衡量指标■反映人口增长数量□人口的自然增长□人口的机械增长■反映人口增长速度的指标——人口增长率□人口自然增长率□人口机械增长率28第三节人口因素（熟悉）29第三节人口因素（熟悉）□反映人口数量的相对指标——人口密度■人口密度高该地区房地产求多于供，价格高■人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低30第三节人口因素（熟悉）2.人口素质□人口素质内涵■文化教育水平■生活质量■文明程度□影响■居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨31第三节人口因素（熟悉）3.人口结构□概念■人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况□类型■人口年龄结构■人口家庭结构32第三节人口因素（熟悉）□规律■随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势33第四节制度政策因素（熟悉）一、房地产制度政策二、税收政策三、金融政策四、相关特殊政策五、相关规划和计划34第四节制度政策因素（熟悉）1.房地产制度政策□主要内容■房地产所有制■房地产使用制■交易管理制度■价格政策35第四节制度政策因素（熟悉）2.税收政策包括税目作用机理短期内的作用结果开发环节税耕地占用税固定资产投资方向调节税增加开发税，增加开发建设成本，推动价格上升减少开发税，会使房地产价格下降卖方市场（供不应求），成本上升转嫁给消费者，价格上升买方市场（供大于求），成本上升只能压缩开发商的利润，价格难以上升36第四节制度政策因素（熟悉）包括税目作用机理短期内的作用结果转让环节的税收土地增值税契税营业税城市维护建设税教育费附加所得税印花税向卖方征收的税税收增加会使房地产价格上升向买方征收的税税收增加会抵制需求，使价格下降卖方市场增加的税收可以转移给买方，价格上涨买方市场增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变增加买方的税收，使价格下降37第四节制度政策因素（熟悉）包括税目作用机理短期内的作用结果持有环节的税（可同时影响供需）城镇土地使用税房产税城市房地产税物业税增加税收增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降收益性房增增加税收会减少房地产的净收益38第四节制度政策因素（熟悉）3.金融政策－信贷政策□严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款□上调或下调金融机构贷款基准利率□提高或降低最低购房首付款比例□提高或降低最高房地产抵押贷款成数□延长或缩短最长购房贷款期限39第四节制度政策因素（熟悉）4.相关特殊政策□国家的发展战略□设立沿海开放城市、建立经济特区开发区等40第四节制度政策因素（熟悉）5.相关规划和计划□国民经济和社会发展规划－政府调控经济的依据■总体规划■专项规划■区域规划41第四节制度政策因素（熟悉）□城乡规划－统筹安排空间布局■总体规划■控制性详细规划－是政府作出项目规划许可的依据■修建性详细规划－对地块具体的安排和设计42第四节制度政策因素（熟悉）□土地相关规划和计划－直接影响供给■土地利用总体规划■土地利用年度计划■土地供应计划43第五节经济因素一、经济发展状况（熟悉）二、居民收入水平（掌握）三、物价水平（熟悉）四、利率（掌握）五、汇率（熟悉）44第五节经济因素1.经济发展水平□衡量指标■国内生产总值GDP■是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量45第五节经济因素□按支出法核算GDP的组成■消费■投资■政府购买■净出口□GDP与房价的关系■GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨46第五节经济因素2.居民收入水平□衡量指标■城镇居民人均可支配收入的增长■农村居民人均纯收入的增长□居民收入与房地产价格的关系■收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升47第五节经济因素□居民收入对房地产价格的影响程度收入增加群体边际消费倾向作用机制对房地产价格的影响低收入者较大收入增加首先用于衣食等基本生活改善不大中等收入者较大收入增加提高生活水平，增加房地产需求促使房价上升高收入者较小用于储蓄或投资用于储蓄和其它投入，则对房价影响不大用于房地产投资或投机，提高房价48第五节经济因素3.物价水平□主要指标■居民消费价格指数（CPI）■生产资料价格指数（PPI）□关系■房地产价格变动没有纳入两指数内核算，而是被列入固定资产投资，因此两指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响49第五节经济因素□作用机制■一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货膨胀，不是真正的房地产价格上涨■由于建筑材料、人工等房地产投入要素的增涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨■长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率－这就是房地产的保值功能50第五节经济因素□房价与地价的关系理论■成本决定论－地价决定房价■需求带动论－房价决定地价■相互影响论－中庸之道□两者实际关系（取决于市场环境）■在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价■在开发用地由政府垄断供应或土地供给缺乏的情况下，竞争的存在以及预期政府减少土地供应将造成地价上涨或形成垄断的高地价，推动房价上涨51第五节经济因素4.利率□利率升降对房地产价格的影响□从开发角度，开发贷利率上升会增加项目融资成本，使总成本上升，使价格上升□从需求角度，消费贷利率上升会增加购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降52第五节经济因素□从收益法原理角度，利率提高会使折现率提高，使房地产价格下降V=A/i□总体看，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格下降53第五节经济因素5.汇率□汇率是一种货币折算为另一种货币的比率□在国际投资中汇率波动影响房地产投资收益□当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致价格上涨54第六节社会因素一、政冶安定状况（了解）二、社会冶安状况（了解）三、城市化（熟悉）四、房地产投机（了解）55第六节社会因素1.社会因素----城市化□概念■是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程□内涵（4方面）■农业劳动力向非农产业转移■分散的农村人口向城镇地域空间集聚■城镇建设促进城镇物质环境和景观拓展与更新■城市文明与城市生活方式传播和扩散56第六节社会因素□衡量指标－城市化率■指一个区域内城镇人口占总人口的百分比■城市化率越大，表明城市化水平越高□城市化与房地产价格的关系■城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨57第六节社会因素2.社会因素－房地产投机□概念■房地产投机是指不是为了使用或出租而为了再出售而暂时购买房地产，利用房地