房地产价格指数模型及应用研究

山东大学硕士学位论文房地产价格指数模型及应用研究姓名：卢兆丰申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：赵炳新20080320房地产价格指数模型及应用研究作者：卢兆丰学位授予单位：山东大学相似文献(10条)1.学位论文郑煜我国货币政策对房地产价格调控效力的区域非对称性研究20071998年住房货币化改革以来，中国的房地产消费需求获得巨大释放，房地产市场得到极大繁荣。作为国民经济的先导产业，房地产业的健康发展对国民经济的发展具有十分重要的作用。但是近些年来伴随着房地产业的高速发展，全国房价节节攀升。国家先后实施了多项政策措施对房地产价格进行调控，其中包括货币政策、税收政策、土地政策等。作为资本密集型行业，货币政策对房地产业价格调控的有效性就受到了学术界的极大关注。同时作为一个地域广阔、区域经济发展极度不均衡的经济发展中国家，我国货币政策的实施效力存在区域非对称性，同时各地房地产业的发展也存在一定差异，因此单一的货币政策在调控房地产价格的效力上是否存在区域非对称性就应当引起我们的关注。通过相关文献的查阅发现很多学者对货币政策对房地产价格调控的效力进行了研究，也有诸多学者单纯的对我国货币政策效力的区域非对称性进行了论述，但是几乎没有人将货币非对称性理论应用到货币政策对房地产价格的调控机制中来进行考察。而本文认为无论是宏观经济的发展，影响房地产价格波动的因素，还是货币政策的信贷传导机制在我国均存在明显的区域差异，因此进行这种研究是十分必要的。本文以我国货币政策对房地产价格调控效力的区域非对称性为研究对象，采用与已有研究不同的研究范式，通过理论分析和实证分析两方面的研究，期望达到对这一问题进行探讨的目的。文章分为六个部分：第一章——我国房地产市场发展现状及货币政策对房地产市场调控的必要性本章旨在提出全文研究问题，从我国房地产市场发展的现状及存在的问题，指出运用货币政策调控房地产价格的必要性。第一节，分析了我国房地产市场发展现状，指出房地产业对国民经济起到了巨大的拉动作用，分别从对拉动经济增长、增加就业岗位、改善城市基础设施建设及提高人民居住质量四个方面进行阐述。第二节，指出目前房地产市场存在的房价增长过快以及对银行信贷依赖过重的问题，并以其他发达国家在金融对房地产支持过多的情况下产生的巨大金融危机为鉴，提出了货币政策调控房地产市场的必要性。第二章——相关理论和研究文献述评。鉴于尚未查阅到对我国货币政策调控房地产价格区域差异分析的文献，本章主要综述了货币传导机制、货币非对称性理论以及货币政策对房地产市场调控效力的研究文献，并对文献进行评述，归纳总结出对本文有指导意义的结论。第一节，对货币传导机制理论及已有研究进行综述，指出从西方成熟的市场发展考察，货币政策的传导机制有货币渠道、利率渠道和信贷渠道，大量国外学者均对上述渠道的有效性进行了论证。而我国大量学者的研究都表明，在我国金融市场尚未完全成熟的前提下，我国货币政策的传导机制主要以信贷渠道为主。第二节，对货币非对称性理论及已有研究进行综述，指出从蒙代尔的最优货币理论出现后，中外学者都对货币政策的空间非对称性和时间非对称性理论做了大量验证，无论是对欧盟统一货币政策的研究还是我国学者对我国各经济区域同一货币政策差异的研究，都表明了货币政策非对称性的存在。第三节，对现有的国内外学者对货币政策能否调控房地产市场的研究进行综述，指出站在不同的分析视角，运用不同的研究方法，诸位学者对此问题有不同论证。国外大多数学者都对金融支持与房地产市场的密切关系进行了论证，为本文的研究背景给予了一定的理论支持，而就我国研究现状来看，很多学者都对货币政策对房地产市场进行调控的必要性给予了肯定，但对调控效果则有不同的观点，部分学者指出了很多制约货币政策在调控房地产市场产生效力的因素，如流动性总体过剩、投资性需求过于旺盛等，这些因素使得货币政策对房地产市场的调控效力产生不确定性。第四节，对上述理论及文献综述进行评价，得到对本文的启示，确定本文的研究思路：从理论分析入手，首先对我国货币政策调控房地产市场的传导机制进行探讨，确立我国以信贷渠道为主的货币政策调控房地产市场传导机制；然后从影响房地产价格因素存在区域性差异和货币传导机制影响因素存在区域性差异两个方面提出了本文的核心命题——我国货币政策对房地产价格调控效力存在区域非对称性；进而，在理论分析的指导下，运用聚类分析对我国经济区域进行重新划分，然后在各区域内选取实证样本，通过建立VAR模型及脉冲响应分析，对我国货币政策对房地产价格的调控效力是否存在区域非对称性进行论证；最后，将理论分析和实证分析的结论结合起来对我国货币政策调控房价的区域性差异作出明确的阐释。第三章——我国货币政策调控房地产价格的理论分析。本章是全文的重点之一，旨在对全文的核心命题——我国货币政策调控房地产价格的区域非对称性进行理论研究。第一节，分别对我国货币政策对房地产价格调控的利率渠道和信贷渠道进行分析，首先指出我国的利率渠道在调控房地产市场时更多的对房地产需求方产生影响，而对于房地产供给方调控效力较弱。其次通过对信贷渠道的理论分析，结合我国目前的信贷传导渠道的不可替代性以及房地产市场融资结构特征论证了我国货币政策对房地产价格的传导机制以信贷传导机制为主。第二节，从我国宏观经济发展存在的区域差异性，影响房地产价格波动的因素存在的区域差异性以及货币传导机制存在的区域差异性三个方面，对我国货币政策调控房地产价格效力存在区域非对称性这一命题的提出进行了理论分析，为下文的实证分析提供了理论依据。第四章——我国货币政策调控房地产价格的实证分析模型设定。本章在实证总体框架下，对实证采用的方法进行了具体说明。分别阐述了聚类分析思路，聚类分析选择的必要性，以及VAR模型及基于双残差回归思想的脉冲响应分析方法选择的依据。其次对实证分析中变量的选择、模型建立的经济假定、样本及数据的选取给予了必要的说明。第一节，在前文理论分析的基础上，指出本文实证研究的目的是探究模型背后的经济意义，遵循以理论为指导的实证研究思路，对实证分析总体思路框架进行简要介绍。第二节，对采用聚类分析的必要性以及聚类分析方法的选择进行说明。第三节，对VAR模型及基于双残差回归思想的脉冲响应分析进行说明，同时对进行’VAR模型分析时采用的变量、建立模型的经济假定、研究样本的选取及样本数据的收集进行详细说明。第五章——我国货币政策调控房地产价格效力的实证分析。本章是全文的另一个重点，在前文理论分析及实证分析思路和方法分析的基础上，对我国货币政策对房地产价格调控效力的非对称性问题进行实证分析，从计量经济方法及统计方法层面上对此问题进行研究。第一节，运用聚类分析对我国房地产市场发展进行区域划分，将我国经济区域划分为五大类，在聚类得出的五大区域内采用随机抽样的方法确定最终进行实证分析的五个样本地区。第二节，运用VAR模型及基于双残差回归思想的脉冲响应分析对实证样本地区的货币政策对房地产价格调控效力进行对比，得出实证结论。第三节，结合VAR模型分析及脉冲响应分析结论，对实证分析进行全面总结，指出实证分析证明了我国货币政策对房地产价格的调控效力的确存在区域非对称性，对理论分析予以支持。第六章——本文的结论及进一步研究的问题。本章是对本文前述研究的总结和提炼，并提出本文需要进一步研究的问题。第一节，将理论分析结论和实证分析结论进行对比，对其不一致的地方进行了理论原因和现实原因的说明，阐述了我国货币政策调控房地产价格效力的确存在的区域非对称性。第二节，基于本文的研究中存在的不足，提出需要进一步研究的问题。2.期刊论文胡月晓.李岚.HUYue-xiao.LILan房地产市场特征和房地产价格变动分析-南都学坛2007,27(5)由于缺乏做空机制,房地产市场的运行具有单边市场的特征,只能做多,不能做空.房地产市场具有房地产供给滞后和房地产需求中真实需求和投机需求分离的特征,造成了房地产市场调节的非对称性,需求上升时房价上涨,需求下降时则以空置率取代价格成为房地产市场出清的主要手段.房地产需求、房地产价格和房地产金融之间具有正反馈机制.房地产消费使用的真实需求通常仅影响到租赁价格.除房地产金融资源因素外,宏观经济和产业结构情况、市场预期心理,以及管制政策变动等都会使房地产价格发生周期性变化.房地产市场的运行规律,天然需要我们加强预测和干涉.3.学位论文王君重庆市房地产价格宏观调控研究2008改革开放以来近30年里，我国社会主义市场经济保持了快速、持续、稳定的增长，人民生活水平大幅提高。1979～2006年我国GDP年平均增长速度为9.6％；2006年人均GDP达到2004美元，城镇居民家庭恩格尔系数下降为32.6％。随着城市化进程的加快，我国房地产业进入快速发展阶段，带动整个国民经济结构调整和升级，在我国社会经济保持快速健康的发展中扮演着重要的角色，成长为国民经济的支柱产业之一。伴随着我国房地产市场的快速发展，房地产价格也呈现出持续快速上涨的运行趋势，2004年和2005年，全国商品房平均销售价格分别上涨17.76％和14.04％。与此同时，房地产投资过热、住房结构不合理、资源浪费严重、市场交易秩序混乱等问题也逐渐凸显。2005年至今，国家把控制房价快速上涨作为宏观调控的重点，陆续出台了包括土地、金融、税收以及房地产行业政策在内的一系列宏观调控措施，以抑制房价增长速度；2008年，国务院机构改革中撤销了建设部，组建住房和城乡建设部，国家对住房问题的重视可见一斑。为科学调控房地产市场，有必要对政策是通过什么途径产生调控效果、宏观调控政策对房地产价格是否有实质性的影响、政府如何有科学依据地出台调控房价的政策等问题进行深入研究。本文在对房地产宏观调控的必要性、房地产价格的影响因素以及宏观政策对房地产价格的作用机理进行深入分析的基础上，选取学界研究较少的二线城市——重庆市房地产市场进行实证研究，从定性和定量方面重点分析了2005年至2007年上半年的调控政策对重庆市房地产价格以及整个房地产市场的影响。本文大致可分为八个部分：第一部分为文献综述和绪论。主要概括了国内外房地产价格波动、房地产泡沫、房地产宏观调控的研究进展以及现有研究的不足，介绍了研究背景、研究内容、研究方法、研究意义以及研究所需资料的来源等。第二部分为房地产宏观调控的理论基础。主要对房地产相关概念进行了界定，并阐述了供求理论、预期理论、地租地价理论等后文分析中将要用到的相关理论知识。第三部分分析了房地产宏观调控的必要性。通过对房地产商品的特殊性、房地产业的支柱地位以及近年来我国房地产市场的主要问题的深入分析，得出我国有必要对房地产市场进行宏观调控的结论。第四部分深入分析了房地产价格变动的机理。该部分为本文的重点和难点之一，构成了本文的理论主体。本部分在分析了房地产价格变动的决定因素和影响因素的基础上，结合本文主题，重点分析了土地政策、金融政策和税收政策对房地产价格的作用途径和作用机理。第五部分分析了重庆市房地产市场现状及其泡沫化程度。本部分首先从房地产开发投资、房地产供给、房地产需求、房地产价格和房地产空置等几方面分析了重庆市房地产市场的现状，在此基础上，通过国际上通行的房地产开发投资指标、房价收入比指标、房地产空置率指标对重庆市房地产泡沫化情况进行了研判，找出重庆市房地产市场存在的主要问题是：房地产投资存在“过热”的趋势；近几年房价增幅出现大幅上升趋势；商业地产空置率持续保持在高位水平；近两年供需矛盾较突出，表现为供给跟不上需求。第六部分深入分析了新一轮宏观调控对重庆市房地产价格乃至整个房地产市场的实施效果，该部分也是本文的重点和难点之一，构成了本文的实证主体。本部分在简单分析90年代以来的房地产宏观调控政策的基础上，重点分析了2005年至2007年上半年的调控措施对重庆市房地产市场的影响，从定性和定量两个方面分析了调控政策对重庆市房地产价格的作用效果，研究证明2005年的宏观调控对房价没有产生实质性影响，而2006年的调控使重庆市房价有效回落；并指出本轮宏观调控的存在的不足之处是：调控措施对重庆市投资性和