房地产价格（PPT46页)

房地产评估2.房地产价格和价值§2.1房地产价格的概念和特征一、房地产价格的概念1.价格劳动价值论供求决定论效用决定论收益决定论§2.1房地产价格的概念和特征一、房地产价格的概念1.价格2.房地产价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表示。现象是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。现象价格是商品价值的货币表现。§2.1房地产价格的概念和特征二、房地产价格的形成条件1.房地产本身具有效用性。2.房地产的相对稀缺性。3.房地产存在有效需求。需求需要例如：对于一套总价为100万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中：1.甲家庭需要，但是买不起；2.乙家庭买得起，但是不需要；3.丙家庭既不需要，也买不起；4.丁家庭既需要，也买得起。在上述情形中，只有丁家庭对该套住房有需求。有支付能力的需要才是需求。§2.1房地产价格的概念和特征三、房地产价格的特征（1）房地产价格具有区位性——即房地产价格受区位的影响很大（2）地产价格实体具有双重性——即房地产价格内涵上具有双重的实体性基础（3）房地产价格具有权益性——即房地产价格实质上是房地产权益的价格（4）房地产价格形式具有双重性——即房地产价格既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金§2.1房地产价格的概念和特征四、房地产价格的特征（5）房地产价格形成具有长期性——即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的（6）房地产价格具有个别性——即房地产价格通常是一宗房地产一个价格（7）房地产价格具有敏感性——即房地产价格是关系到国计民生的敏感价格（8）房地产价格具有增值性——即房地产价格呈现较明显的增值趋势§2.1房地产价格的概念和特征四、房地产价格与一般物品价格的异同1.房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大；2.房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格；3.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格；4.房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品价格不易受交易者的个别情况左右；5.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。§2.2房地产市场与供求一、房地产市场1.房地产市场的结构主体客体交易人政府主管部门等机构房地产市场买方卖方硬件——房、地软件——信息、技术、情报等§2.2房地产市场与供求一、房地产市场1.房地产市场的结构主市场次市场土地投资市场房产开发市场建筑施工市场房产买卖市场咨询服务市场房地产市场§2.2房地产市场与供求一、房地产市场国家房地产公司房地产公司房地产消费者房地产消费者房地产消费者房地产消费者房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场§2.2房地产市场与供求一、房地产市场2.房地产市场的特点交易长期性和不易性炒卖投机性“供需平衡”不完全适用信息不充分质量不相同一定垄断性§2.2房地产市场与供求二、房地产供求与价格1.房地产需求生产性需求、消费性需求、投资性需求决定房地产需求量的因素有哪些？①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的喜好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。§2.2房地产市场与供求二、房地产供求与价格2.房地产供给潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量决定房地产供给量的因素有哪些？①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。三、房地产供求状况的分类全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国同类房地产的供求状况；本地区同类房地产的供求状况。§2.3房地产价值和价格的种类一、价值的种类1.使用价值：是指房地产能满足人们生产、生活需要的效用价值。2.交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。§2.3房地产价值和价格的种类一、价值的种类3.投资价值：是该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做出的评价。4.市场价值：是该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。§2.3房地产价值和价格的种类二、按房地产价格形成基础的不同划分1.市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。2.理论价格：是经济学理论中认为的房地产“公开市场价值”，即如果将该房地产放到合理的市场上交易，它应该实现的价格。3.评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的估计、判断的结果。良好的评估价格＝正常成交价格＝市场价格§2.3房地产价值和价格的种类正常成交价格形成的条件（7点）：1.公开市场2.交易对象本身具备市场性3.众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的利益7.适当的期间、不易急于出售成购买§2.3房地产价值和价格的种类三、按房地产实体存在形态划分1.土地价格：单纯的土地及附有建筑物的土地的价格都是土地价格。2.建筑物价格：是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。3.房地价格：是指建筑物连同其占用的土地的价格，是一宗房地产的总价格。§2.3房地产价值和价格的种类四、按房地产权属划分1.所有权价格2.使用权价格3.转让价格4.租赁价格5.抵押价格§2.3房地产价值和价格的种类五、按房地产公共价格管理划分1.基准地价：是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府的宏观调控价格，也是土地估价及有关部门制定各种土地费（税）的政策依据，不是具体收费标准。商业用地公告基准地价图土地级别§2.3房地产价值和价格的种类五、按房地产公共价格管理划分2.标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。3.建筑物重置价格：是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。§2.3房地产价值和价格的种类六、按房地产价格表示单位划分1.总价格2.单位价格3.楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率【例】有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？§2.3房地产价值和价格的种类七、按政府行为划分1.土地使用权出让价格：是指政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的价款。2.征用价格：是为确定政府强制征用的房地产的补偿额而评定的价格。3.课税价格：是指政府为课征赋税而对房地产评定的价格，是作为对房地产计税依据的价格。§2.3房地产价值和价格的种类七、按政府行为划分4.补地价：是指更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让土地使用权续期等时需要补交给政府的一笔地价。补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价补地价=［（增加后容积率-原容积率）/原容积率］×原容积率下的地价§2.3房地产价值和价格的种类八、按商品房销售中出现的价格形式划分1.起价2.标价3.成交价格4.均价§2.3房地产价值和价格的种类九、按不动产交易付款方式不同划分1.实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。2.名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。§2.3房地产价值和价格的种类例如，一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。(3)从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。(4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。(5)以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来1年内以抵押贷款方式按月等额支付。(假定年折现率为5％)（1）实际单价为3000元/m2，实际总价为30万元；不存在名义价格。（2）实际单价为3000×(1-5％)＝2850(元/m2)，实际总价为28.5万元；名义单价为3000元／m2，名义总价为30万元。（4）实际总价为30÷(1+5%)＝28.57(万元)，实际单价为2857元/m2；名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元。（5）实际单价为3000元／m2，实际总价为30万元；不存在名义价格。（3）实际总价为10+10/(1+5％)0.5+10/(1+5％)＝29.28(万元)，实际单价为2928元/m2；名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元§2.4房地产价格影响因素分析§2.4房地产价格影响因素分析一、一般因素经济因素社会因素行政因素心理因素§2.4房地产价格影响因素分析二、区域因素商业繁华程度道路通达因素交通便捷程度公共设施配套状况环境状况§2.4房地产价格影响因素分析三、个别因素土地个别因素建筑物个别因素四、对房地产价格影响因素的基本认识不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的；不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的；不同影响因素的变化与房地产价格变动的关系是不尽相同的；有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关；各种影响因素对同一类型房地产价格的影响程度不是一成不变的；同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的