房地产住宅价格表制作大全

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。住宅价格表的制作深圳中原ShenZhen.06.2008Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010一、定价目标二、价格制定1、公式（重点）2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完现在穷啊！！房子都买不起了！定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱发展商客户代理商Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010快速均衡合理的价位定价方法取得发展商认同目标Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积原理注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20102种常用的方法方法一、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积=（总价建筑面积+总价赠送面积）÷建筑面积=（单价建筑面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010方法二、系数修正法单价=均价×综合系数=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数）=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）（推荐）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010参数释义均价——项目要实现的均价。水平系数——反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010一、定价目标二、价格制定1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010水平系数=∑权重×分值×10÷100打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作：以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分5个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数水平系数方法二：权重×分值（推荐）评价：系数取值和调整繁锁Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010四大水平因素权重景观户型朝向噪声普通住宅一般公寓高档住宅Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010朝向广东节能标准——窗墙比东西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010水平系数各因素差幅取值参考打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）2.4厨卫（5%）三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅（50%）3.2主卧（25%）3.3次卧（15%）3.4厨卫（10%）3.5电梯间采光通风0-1%四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%4.2主卧0-3%4.3次卧0-2%4.4厨卫0-0.5%4.5阳台入户花园0-1%五、其他调整6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种垂直系数层差系数图0%1%1%2%2%3%123456789101112131415161718楼层系数增加值5种基本垂直系数模式价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价五种垂直系数模式纺锤图0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%123456789101112131415161718系数Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价矩形梯形倒梯形椭圆沙漏矩形模式的应用价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价矩形梯形倒梯形椭圆沙漏梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价格不能高中层单位承担主要的价格压力Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价矩形梯形倒梯形椭圆沙漏倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格中层景观一般，视野较窄，价格不能高高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价矩形梯形倒梯形椭圆沙漏椭圆模式的应用价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价格不宜高中高层视野好价格开始攀升高层视野好，但无景观，价格不宜太高Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010价格走势图(均价5000)4,5005,0005,500123456789101112131415161718楼层单价矩形梯形倒梯形椭圆沙漏沙漏模式的应用价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中；适用范围：向园林,楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价格可拔高些中高层景观较差，视野一般应压低其价格高层视野采光较好，价格可适度拉高Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010特殊系数考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水：带3、4、6、7、8、9的楼层；奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010增值系数（折算率）考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。增值系数=∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）单价折[住宅楼面地价×R+单位建安成本×（1+40）]×（1+利润率）折算率==单价[住宅楼面地价+单位建安成本×（1+40）]×（1+利润率）住宅楼面地价×R+单位建安成本×（1+40）=住宅楼面地价+单位建安成本×（1+40）参数释义：R——开发商对赠送的面积可收回的地价的比例，取值范围为0~1。单位建安成本——取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100）Codeofthisreport|23©CopyrightCentalin