浅谈建立普通住宅租赁价格指数的重要性

1浅谈建立普通住宅租赁价格指数的重要性目前，席卷全球的金融危机愈演愈烈，使许多国家的房地产开发贷款及零售银行业受到不同程度的冲击。中国央行近日决定下调存款类金融机构人民币存款准备金率和一年期人民币存贷款基准利率，中国国务院决定自2008年10月9日起暂免征收储蓄存款利息个人所得税，以应对当前全球性的空前严重的金融危机。此次始于美国房地美和房利美两家房贷金融机构由于次贷危机导致的破产而引发的金融危机，很快波及全球。有经济学家分析认为：这是房地产泡沫破裂对金融市场的负面效应。可见，房地产业在国民经济中的支柱性地位确实不容忽视。那么，如何预见房地产市场是否存在泡沫，以利于政府和有关部门及时采取措施控制由于房地产泡沫扩大而带来诸如通货膨胀等一系列经济问题呢？笔者认为建立普通住宅租赁价格指数，完善现有的房地产价格指数体系，适时对房地产市场价格和租金运行轨迹进行跟踪监测、分析和研究，不断提高房地产市场价格监测预警和调控能力，是促进房地产业持续健康良性发展的有效途径。一、普通住宅租赁价格和房地产市场价格的关系房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式，属于房地产三级市场范畴。2(一)普通住宅租赁价格是房地产市场价格的投资回报，是制定房地产市场价格的参考依据。普通住宅租赁价格是指承租人为取得一定期限内房地产的使用权而付给房地产所有权人的经济补偿，是对房地产收益的量化，同时也是房地产使用价值的主要表现形式。在一般情况下，普通住宅租赁价格与房地产市场价格成正比关系，即租金高，价格也高。房地产企业可以通过预测租金收益的高低来调整或制定房地产的市场价格。经调查，目前宿州市60平方米的住宅市场价格为15万元，其月收益（即租赁价格）约为400元/月；90平方米的住宅市场价格约22.5万元，其月收益约为500元/月。120平方米的住宅市场价格约30万元，其月收益约为600元/月。(注：本文中例举的租赁住宅为宿州市老城区内多层住宅楼的四层普通居住用房，简装或未装修，未配备空调、太阳能等生活设施。下文同)普通住宅租赁价格和市场价格对比表010020030040050060070060平方米90平方米120平方米出租住宅类型租赁价格050000100000150000200000250000300000350000市场价格租赁价格（元/月）市场价格（元）3这组数据说明了：①租金与市场价格呈正比关系；②建筑面积大的住宅租金低，说明市场有效需求量少；反之，建筑面积小的住宅有效需求量大；③投资小户型的住宅收益稳定可靠。(二)普通住宅租赁价格和房地产市场价格相结合可以测算出房地产投资回报率。收益性房地产通常是以租赁或自营方式获得收益，房地产投资者在拟取得所有权之前，经过对同一供求范围内的类似租金与市场价格的对比分析，可估算出该拟投资房地产的投资回报率（或收益率），进而对投资的可行性进行初步分析判断，即投资回报率愈高，投资倾向性愈大，而投资的风险性也就愈大。为了满足投资者以最小的投资获得最大的收益，最简单且直观的一点就是看投资以后的年（或月）收益状况。例如，宿州市目前60平方米的住宅，市场价格约15万元，若出租的话，租金约400元/月，假设租金不变的情况下，该住宅的年投资回报率为3.2％；同理，90平方米住宅的年投资回报率为2.67％；120平方米住宅的年投资回报率为2.4％；均低于同期银行一年期定期存款利率3.87％。4租赁投资回报率与银行存款利率对比图3.20%2.67%2.40%3.87%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%60平方米90平方米120平方米一年期银行存款利率项目百分比投资回报率与银行存款利率可见目前宿州市住宅的投资回报率是较低的，而且投资额愈高，投资回报率愈低。由此，对于出租方来说抛售是经济的、可行的。(三)从普通住宅租赁价格的角度看房地产市场价格变化的理性与否。若某区域普通住宅租赁价格上涨，说明该区域房地产市场潜在需求加大，房地产市场价格上涨就是理性的，反之，就是非理性的。或者说，租赁价格不变，房地产市场价格较快上涨，且涨幅较大，那么，此时的房地产市场价格就会出现暂时的过热或者是出现房地产泡沫，这时，人们在消费时就应更加谨慎和理智了。如上例中，60平方米的住宅租金为400元/月，即4800元/年，而15万元的本金存入银行，其利息为5805元/年（免税），比租赁收益高20.94％；90平方米的住宅租金为500元/月，即6000元/年，而22.5万元的本金存入银行，其利息为8708元/年（免税），比租赁收益高45.13％;120平方米的住宅租金为600元/月，即72005元/年，而30万元的本金存入银行，其利息为11610元/年（免税），比租赁收益高61.25％。由此可见，购房投资金额愈高，收益率愈低（远不如存入银行获得的资金收益高），且收益损失愈大，也就是说此时房地产市场价格已经出现了泡沫现象，消费者租房比买房更划算。(详见下列图表)购房投资与银行存款收益率情况对比表住宅类型年租金收益一年期银行定期存款利息利息比租金的超额收益率60平方米4800元/年5805元20.94%90平方米6000元/年8708元45.13%120平方米7200元/年11610元61.25%二、编制普通住宅租赁价格指数的意义中国房地产价格指数是从1994年就启用的一个指数系统，它是对新房的价格记录和监控。2005年9月份中国二手6房价格指数开始发布，就是把中国二手房交易、挂牌数据加工和整理之后，得出反映中国几大城市二手房交易的一个标杆性数据。随着房地产三级市场的日趋成熟，房地产租赁市场的日益活跃，而以指数形成来反映某地市普通住宅租赁市场运行情况和发展趋势的一套指标体系，即普通住宅租赁价格指数应运而生。普通住宅租赁价格指数是从属于中国房地产指数系统的一个分支，它研究的是普通住宅租赁价格变动的轨迹。经调查，北京市于2006年初开始发布普通住宅租赁价格指数，随之上海、广州、深圳三地也同时发布了普通住宅租赁价格指数。普通住宅租赁价格指数的产生的积极意义可以从宏观和微观两个角度来看：（一）从宏观角度看1、普通住宅租赁价格指数系统可以作为国家相关部门和行业协会合理调整产业结构、引导市场健康发展的参考依据。通过对普通住宅租赁价格指数与房地产市场价格指数的对比，可以推测出房地产市场的供求变化情况以及价格变动趋势，有利于相关部门及时调整产业政策，优化产业结构，引导房地产市场又好又快发展。2、普通住宅租赁价格指数系统是房地产租赁市场研究和数据统计的量化补充。在目前背景下，开发租赁市场对三级市场的发展有着积极的作用，三级市场研究人员从指数报7告中可以分析出市场的发展和趋势变化，可以告诉和指导投资客户进行怎么样一个投资置业的准备，提高了投资置业的前瞻性和预见性，以促进房地产业良性循环。（二）从微观角度看1、普通住宅租赁价格指数的理论研究体系和统计分析实践对房地产企业的投资规划、数据分析以及价格策略的制定提供了一定的基础性数据支持。通过对普通住宅租赁价格指数的分析，房地产开发企业可有针对性地进行可行性投资分析和研究，以选择最佳实施方案，或根据租金收益的实现规模制定销售价格策略等。如：选择租金收益高、投资回报率高而风险相对较小的房地产项目；根据未来预期租金的大小制定不同的销售价格策略。2、普通住宅租赁价格指数可为出租方提供市场信息。普通住宅租赁价格指数的变化体现不同区段、不同类型房地产的租赁价格市场变化情况，出租方可根据该指数的变化趋势，合理地制度下一租赁价格，降低因出租房空置带来的租金收益损失。3、引导消费者理性消费。对于不同的消费者来说，在何种条件下买房、卖房，还是租房，谁更划算？除了要算经济账之外，还应该算算生活账。无论是买房还是租房，最终都是一种住房的消费。按照国际上通用的租售比（即房屋售价与月租之比）来衡量住房投资价值，正常范围应该在100：81至230：1之间。这就意味着房子按照现在的租金出租，9年至20年内能收回购房款就是合算的。否则，租房就会比买房更划算。然而，在目前的房市下，租房的烦恼和压力并不亚于购房。由于大部分出租房是个人产权房，租金和租期都不稳定，常常搬家会给生活、工作和子女教育等带来很多负面影响。因此，消费者收集一定的普通住宅租赁价格和市场价格指数信息，制定相应的理财计划，会使家庭消费更加科学化、经济化、理性化。下面参照国际通用指标，就宿州市目前住宅投资价值进行简要分析（详见下列图表），情况如下：①、租金价格较低（未考虑空置率）；②、投资回收期长(在不考虑资金的时间价值、假设租金不变的情况下测算)；③、住宅投资不经济（自用除外）。宿州市住房投资价值分析表建筑面积60平方米90平方米120平方米正常低值正常高值售价与月租的比值（倍）375450500100230投资回收期（年）31.2537.541.679209住房投资价值分析37545050010023031.2537.541.67920010020030040050060060平方米90平方米120平方米正常低值正常高值类型售价与月租的比值（倍）051015202530354045投资回收期（年）售价与月租的比值（倍）投资回收期（年）三、普通住宅租赁价格指数体系的建立根据《城市房地产管理办法》的有关规定，我国对房屋租赁管理有住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的作法。对于住宅用房的租赁，公有住宅一般是由政府制定统一的租金标准，私有住宅是由租赁双方协商议定的。对于租用房屋从事生产、经营活动的，也是由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。另由于出租房的区位因素、时间因素和个体因素的影响，其租赁价格也各不相同，因此，普通住宅租赁价格信息的收集要比市场销售价格的收集困难的多，普通住宅租赁价格指数的建立也要比市场销售价格指数的建立要复杂很多。那么，如何建立和运行普通住宅租赁价格指数体系呢？笔者认为：(一)切实加强城市房屋租赁合同登记备案制度。为了防止非法出租房屋，防止税收流失，减少纠纷，维护社会稳定，10根据《城市房地产管理法》规定，城市房屋租赁合同实行登记备案制度。目前宿州市私有房产租赁管理单位为市房管局下属市租赁管理办公室，其主要职责为负责全市私有房产租赁许可证办理和租赁手续费的收缴工作。但一些出租方为了不缴、少缴或缓缴租赁手续费，便向管理部门隐瞒租赁事实或提供虚假租赁合同，使租赁合同登记备案制度流于一种形式，失去了其实质意义。因此，为了能够及时收集到第一手资料，确保租赁价格等信息的真实性，必须把好源头关，加大租赁管理力度，将收费行为转为管理职能、服务职能，不断完善租赁合同登记备案制度。(二)实行房地产市场价格和租赁价格监测制度。将房地产市场价格和租赁价格纳入物价部门价格监测目录，分片分区域适时跟踪监测，定期发布监测信息，增加房地产消费品价格透明度。(三)定期向社会公布普通住宅租赁价格指数，建立房地产价格预警机制，正确引导生产和消费。组织专业人员研究分析房地产市场价格和租赁价格的变动轨迹，预测价格发展趋势，撰写房地产市场信息分析报告，实行房地产市场价格预警报告制度，有利于政府加强宏观调控能力，及时调整产业政策，引导房地产业健康良性发展。四、建议(一)不断完善房地产价格指数体系，使商品房销售价格11指数、二手房价格指数和普通住宅租赁价格指数成为一个统一整体，增加房地产一级、二级和三级市场的联动性、系统性，促进房地产市场日益成熟。(二)本文主要探讨的是普通住宅租赁价格指数，随着房地产三级市场的不断发展，建议将高档住宅、写字楼和商铺的租赁价格指数也陆续充实到这个系统里来。