第五章 房地产价格与税收

1第五章房地产价格与税收第一节房地产价格第二节房地产税收2第一节房地产价格一、基本概念房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。可用货币支付，也可用实物偿还。二、房地产价格形成的基础1.房地产的有用性：指房地产能满足人们的某种需要或欲望。2.房地产的相对稀缺性：不能自由取得，俗话说不能满足人人敞开的需要。3.对房地产的有效需求：指人们由于购买力所形成的需求。价格是由三者相结合来产生的。在现实生活中，不同的房地产价格指所以有高低差别，同一房地产的价格之所以有变化，也是由这三者的程度不同及其变化引起的。3三、房地产价格的种类（一）按房地产的实物形态不同划分有房产价格、地产价格、房地价格、房地产价格。（二）按房地产交易权属不同划分所有权价格：指交易房地产所有权的价格。使用权价格：指交易房地产使用权的价格。成本价：完全产权标准价：部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处置权。4（三）按房地产估价目的不同划分买卖价格：是以买卖方式收取或支付的货币额、实物或其他有价物。租赁价格：又称租金，包括地主和房租。抵押价格：是为抵押贷款而评估的房地产价格。考虑到贷款的安全性，比市价低。课税价格：指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。征用价格：为政府征收房地产补偿而评定的价格。例：若项目的土地费5万元，建房20万元，抵押价：21万元，课税价：13万元，买卖价：30万元，征用价：27.5万元。5（四）按房地产交易方式不同划分拍卖价格：指采用拍卖方式交易房地产的成交价格。（1822元/m2）招标价格：指采用招标方式交易房地产的成交价格。（507元/m2）协议价格：指采用协议方式交易房地产的成交价格。（165元/m2）6（五）按房地产计价范围不同划分总价格：指一宗房地产的整体价格。一般不能用总价格说明房地产价格的高低。单位价格：指单位土地面积或单位建筑面积的价格。它可以反映价格水平的高低。楼面地价：指单位建筑面积的土地价格。例：1000m2的土地300万元，则单位地价：3000元/m2，单位楼面地价（容积率=10）：300元/m2。7（六）按房地产价格管理目的不同划分基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均地价。城市基准地价：是在某一城市的一定区域内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估楚的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价：指在一定条件下，能代表不同区委，不同用途地价水平的标志性宗地的价格。是在基准地价的基础之上，按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等条件，修正评估出的具体地块的价格。8（七）期货价、现货价期货价是房地产的预售价，也称楼花价格。现货价是实物房地产的交易价。期货价与现货价的关系由下式确定：期货价＝现货价－投资利息－风险报酬。其中的风险报酬是指预期的销售风险预期损益值。（八）建安造价、工程造价、综合造价建安造价是指房屋建筑安装工程费用所确定的造价。建安造价加上土地费用及房地产的开发建设费用便构成了工程造价。工程造价加上小区配套、拆迁安置等费用便构成了综合造价。9三、房地产价格的特点（一）价格实体基础构成的双重性（二）房地产价格是关于房地产权利的价格（三）房地产价格表现形式复杂多样（四）房地产价格具有扩散效应（五）房地产价格从长期看具有不断增值的趋势（六）房地产价格由个别交易单个形成10四、房地产价格的构成（一）城市地产价格的构成城市土地价格由土地开发成本、土地经营成本及税费、利润三大项构成。1．土地开发成本指从事土地开发活动而投人的成本。主要包括：土地出让金、土地征用及拆迁安置费、七通一平费、管理费及利息等。2．土地经营成本指土地（使用权）进人流通领域而发生的各种费用，如管理费、维护费及各种推销活动费等。3．税费及利润税费指从事土地开发建设及经营活动应缴纳的，而且可摊入土地转让价格中的各种税费，如投资方向调节税、教育附加费、城市维护建设税、所得税及增值税等。利润是投资者欲获取的纯收益。在进行项目的效益评价分析时，它往往由当时、当地同类物业的平均收益率水平估计；在进行定价决策时，它往往由投资者拟定的目标利润或目标利润率来定。由上所述，城市土地转让价格由下式计算：土地转让价格＝土地开发成本＋土地经营成本十税费＋利润土地转让面积土地转让价格土地转让单价＝11（二）房地产销售价格的构成房地产销售价格由房地产开发成本、房地产经营成本、税费及利润构成。1．房地产开发成本指从事房地产开发活动而投入的成本。包括：土地开发费、公共服务及生活设施配套费、小区内外的市政工程建设费、建筑及安装工程费、勘察设计费、利息、管理费等2．房地产经营成本包括房地产商品进入流通领域后发生的各种费用，如看护费、管理费、维修费、摊销费等。3．税费及利润包括投资方向调节税、工商统一税、土地使用税、市政建设费、所得税、增值税等国家或地方征收的各种税费及投资者欲获取的利润。由此可得房地产的销售价格由下式计算：房地产销售价格＝房地产开发成本＋房地产经营成本＋税费＋利润房地产销售单价＝房地产销售价格/房地产销售面积12（三）房地产租赁价格的构成房地产租赁价格由租赁成本、税费及利润构成。1．房地产租赁成本包括房屋价值补偿费、维修费、管理费、土地使用税等。2．房地产经营税费构成房地产经营的主要税费有房产税、营业税、土地使用税、印花税、保险费、所得税等。3．利润指房屋租赁经营者欲获取的纯收益。房地产租赁价格由下式计算：房地产租赁价格＝房地产租赁成本＋房地产租赁税费＋利润房地产租赁单价＝房地产租赁价格/房地产租赁面积13（四）商品房价格的实际构成以2001年北京市售价5500元/平方米普通商品房价格为例，其价格构成水平如下表。序号项目金额（元）百分比1征地费、拆迁安置补偿费1,925352建安工程费1,705313室外工程费27554行政管理、文教卫生、商业服务配套27555锅炉房、变电室、调压站等附属工程及大市政工程费550106税费302.55.57管理费1212.28利润346.56.3合计5,50010014五、国家关于开发成本的有关规定中国人民建设银行总行商财政部修订和解释、1993年7月1日起施行的《施工、房地产开发企业财务制度》第五十一条明确，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。151．土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2．前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”或“七通一平”等支出。“三通一平”是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和场地平整，是房地产基础用地开发的最低法定要求。“七通一平”是指路通、上水通、下水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和土地平整。3．建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。164．基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5．公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6．开发间接费用指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。17第二节房地产税收一、基本概念房地产税收是国家凭借政治权力，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而取得财政收入的一种形式。具体而言，是指直接以房地产为计税依据，或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。二、税收的特点1．强制性2．无偿性3．固定性18三、税收的种类（一）所得税企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为开发企业（开发商）。企业所得税的计算方法为开发企业应纳税所得额乘以所得税税率。其中：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额式中：收入总额包括生产经营收入、财产转让收入、利息收入、租赁收入、特许权使用费收入、股息收入以及其他收入。准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金和损失。所得税税率为33%，对年应纳税所得额在3万元（含3万元）和10万元（含10万元）以下至3万元的企业，规定了两档照顾性税率，即暂减按18％和27％的税率征收所得税。在经济特区、经济技术开发区等实行特殊优惠政策的区域，该项税率最低可降至15％。19外商投资企业和外国企业所得税外商投资企业指在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，其来源于中国境内、外的所得均应缴纳所得税。外国企业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。所得税率分为两部分：企业所得税率为30%，地方所得税率为3％。按照税法有关规定，专门从事房地产开发经营的外商投资企业不属于生产性企业，不得享受生产性外商投资企业的所得税“两免三减”优惠。从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。20（二）流转税我国在1958年税制改革后，将货物税、商业流通税、印花税以及工商营利企业的营业税，合并为工商统一税。为了适应经济发展的要求，改变税制过于简单的状况，国务院于1984年9月18日颁布了《营业税条例（草案）》，于当年10月1日起试行，将商业和服务业等行业单独征收营业税。现行营业税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国营业税暂行条例》，及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》。211、营业税营业税是国家税务部门对商品流通环节的流转额和服务性业务收入征收的一种税。其纳税人为在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。营业税的征收对象在房地产开发经营业务中包括：①房地产销售收人额。凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收人额为征税对象，税率为5%。②营业收入额。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收人为征税对象，税率为5％。③凡从事房地产中介服务的单位和个人，以其服务费收入为征税对象，税率为5％。222、城市维护建设税城市维护建设税（简称城建税），是按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专用于城市维护建设而征收的一种税。现行城建税的基本规范，是1985年2月8日国务院发布实施的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》。征收城市维护建设税的目的是为了扩大和稳定城市维护建设所需的资金来源，加强全国城市的维护建设，充分发挥城市在国民经济发展中的中心作用。城建税具有两个显著特点：一是附加税，它以流转税为计税依据，本身并无特定的征税对象；二是有特定目的，城建税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。对房地产开发经营企业，城建税的计税依据是其实际缴纳的营业税。城市维护建设税的税率，实行三档差别比例税率。纳税人所在地为市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1％。233、教育费附加教育费附加，是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据和城建税相同。对房地产开发经营企业而言是实际缴纳的营业税额。一般纳税人所在地处于城市的，税率均为3％。营业税、城市维护建设税和教育费附加一般统称“两税一费”，由税务部门统一征收。24（三）行为、目的税1、契税我国现行契税的基本规范，是1997年7月7